.jpg)
Chính sách đúng về mục tiêu, nhưng sai về thời điểm
Theo dự thảo Luật Thuế TNCN (sửa đổi), người chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế TNCN theo phương pháp tính mới: 20% trên phần thu nhập tính thuế, tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua cùng các chi phí được khấu trừ hợp pháp.
Trường hợp người nộp thuế không xác định được giá mua hoặc chi phí hợp lý, mức thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến phụ thuộc vào thời gian nắm giữ tài sản:
- 10% nếu chuyển nhượng dưới 2 năm
- 6% từ 2 đến dưới 5 năm
- 4% từ 5 đến dưới 10 năm
- 2% nếu nắm giữ trên 10 năm hoặc là tài sản được thừa kế.
Mục tiêu của đề xuất này là đẩy lùi tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp để né thuế, đồng thời hạn chế đầu cơ lướt sóng - một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh trong thời gian qua.
Tuy nhiên, trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, một chuyên gia bất động sản cho rằng: việc áp dụng ngay chính sách này vào thời điểm thị trường đang khó khăn là chưa phù hợp. “Không ai phản đối việc cải cách chính sách thuế, nhưng nếu chọn sai thời điểm, sẽ vô tình chặn đứng dòng vốn đầu tư đang rất cần thiết để duy trì thanh khoản cho thị trường. Trong bối cảnh người mua đang chùn tay, người bán ngại giao dịch, việc đánh thuế theo phương pháp mới mà thiếu hạ tầng hỗ trợ chỉ làm tình hình thêm ảm đạm” - vị chuyên gia nhấn mạnh.
Cần dữ liệu minh bạch và hạ tầng công nghệ đồng bộ
Theo phân tích của các chuyên gia, để chính sách thuế lãi ròng khả thi trên thực tế, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản đầy đủ, chính xác và công khai. Hệ thống này cần lưu trữ thông tin từ giá mua, thời điểm mua, chi phí đầu tư, mục đích sử dụng đến các thay đổi sở hữu, phục vụ việc xác định nghĩa vụ thuế đúng với bản chất kinh tế của từng giao dịch.
Bên cạnh đó, chính sách thuế mới cũng đòi hỏi sự phối hợp liên ngành giữa cơ quan thuế, cơ quan địa chính, hệ thống công chứng và các sàn giao dịch bất động sản, nhằm kiểm tra, đối chiếu và xác minh thông tin một cách đồng bộ, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu một cách, mỗi người kê khai một kiểu. “Nếu chưa có hạ tầng số hóa đủ mạnh, chưa có hệ thống quản lý giao dịch xuyên suốt, việc yêu cầu người dân tự kê khai thu nhập ròng và các chi phí khấu trừ là rất rủi ro. Thay vì khuyến khích giao dịch minh bạch, điều đó có thể khiến họ ngại kê khai, ngại giao dịch, từ đó đóng băng thị trường thêm nữa” - vị chuyên gia cảnh báo.
Góc nhìn pháp lý: Rủi ro từ hiểu nhầm và thiếu hướng dẫn
Dưới góc độ pháp lý, Trợ lý Luật sư trưởng, bà Lê Thị Thúy Nga (Hãng luật MKLaw) chỉ rõ: “Mức thuế 20% dễ tạo cảm giác choáng váng đối với người dân khi chưa hiểu bản chất là thuế trên phần lãi ròng, chứ không phải tổng giá trị chuyển nhượng. Nhưng việc hiểu sai là có thật và sẽ ảnh hưởng đến tâm lý chung”.
.jpg)
Bà Lê Thị Thúy Nga - Trợ lý Luật sư trưởng, Hãng luật MKLaw trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị.
Bà Nga cũng đặt vấn đề: “Trong thực tế, rất nhiều người dân mua bán bất động sản không lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ, thậm chí không nhớ rõ giá mua ban đầu. Nếu quy định không có hướng dẫn cụ thể về chi phí nào được khấu trừ, thì người dân sẽ lo sợ bị truy thu, xử phạt - từ đó chọn giải pháp ‘đứng ngoài cuộc’ thay vì chủ động giao dịch”. Hệ quả là cả người mua và người bán đều bị ảnh hưởng: người bán lo ngại mức thuế cao nên sẽ tăng giá bán để “gánh” nghĩa vụ thuế; người mua lại e ngại giá bị đội lên bất hợp lý. Tình trạng “chờ chính sách” sẽ lặp lại, thị trường thêm trì trệ, thanh khoản tiếp tục lao dốc.
Đồng thời bà Nga cũng đề xuất: “Nếu muốn triển khai chính sách thuế mới hiệu quả, cần thiết lập cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản liên thông từ trung ương đến địa phương. Dữ liệu phải công khai, dễ truy cập, tích hợp cả thông tin tài chính lẫn pháp lý của mỗi giao dịch. Khi đó, người dân và cơ quan thuế sẽ cùng làm việc trên một nền tảng minh bạch và đồng thuận”.
Cùng với đó, cần xây dựng một lộ trình thực hiện rõ ràng, có giai đoạn thử nghiệm hoặc áp dụng thí điểm tại một số địa phương, để vừa kiểm nghiệm hệ thống, vừa truyền thông chính sách đầy đủ đến người dân.
Việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo lãi ròng là một bước tiến trong quản lý thuế hiện đại. Để chính sách phát huy tác dụng, điều quan trọng là phải chuẩn bị kỹ về hạ tầng pháp lý, công nghệ và truyền thông, đồng thời chọn thời điểm thực thi phù hợp với tình hình thực tế của thị trường.
Sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, cộng đồng doanh nghiệp và người dân sẽ là yếu tố quyết định thành công của chính sách này, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới.
