Ghi thêm tên vào sổ đỏ: “Đẻ” thêm hay bớt đi thủ tục hành chính?

Sau khi có Luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất bắt đầu được cấp hàng loạt. Riêng đối với loại đất nông nghiệp (không áp dụng đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất chuyên dụng khác) ở nông thôn được cấp theo hai loại là Cấp cho cá nhân và Cấp cho hộ gia đình. Trong đó số lượng cấp cho hộ gia định ít hơn so với cấp cho cá nhân (chủ yếu là cấp cho cả hai vợ chồng).

Luật sư Trần Đình Dũng cho rằng: "việc ghi thêm tên vào sổ đỏ cấp cho hộ gia đình là sự tiến bộ và minh bạch"

Sở dĩ hình thành loại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hộ gia đình là xuất phát từ việc chuyển đổi kinh tế thời bao cấp sang kinh tế thị trường, các hợp tác xã (miền Nam gọi là Tập đoàn) giải thể và giao đất lại cho người dân tự quản canh tác. Nhiều gia đình có con cái trong độ tuổi lao động cũng được chỉ tiêu giao đất và thế là hình thành nên QSDĐ cấp cho hộ gia đình (hộ GĐ), một số nơi cấp theo nhân khẩu trong gia đình. Sau này còn có thêm các trường hợp nhà nước cấp đất do tái định cư, giao đất rừng…

Loại QSDĐ cấp cho hộ GĐ đến những năm sau khi Luật đất đai 2003 ra đời hầu như không còn cấp mới. Tuy nhiên đối với những giấy chứng nhận cũ đã ghi hộ GĐ thì khi đổi sổ từ mẫu cũ sang mẫu mới đều phải ghi hộ ông/bà như chủ thể trên sổ cũ. QSDĐ cấp cho hộ GĐ đến nay trên thực tế còn không nhiều do khi sang nhương, hay phát sinh thừa kế… đều đã chuyển sang QSDĐ cá nhân.

Trong khi QSDĐ nông nghiệp cấp cho cá nhân khi giao dịch rất đơn giản vì chủ thể sử dụng đất chi cần có giấy xác nhận độc thân, hoặc cả hai vợ chồng tham gia ký giao dịch, thì thủ tục đối với loại QSDĐ cấp cho hộ GĐ rất nhiêu khê trên thực tế. Muốn giao dịch đất hộ phải có mặt cả gia đình và kèm theo bản chính sổ hộ khẩu thời điểm cấp đất để xác định số lượng thành viên trong hộ có phần trong đất. Gia đình trong trường hợp này là những thành viên thời điểm cấp QSDĐ chứ không phải ở thời điểm giao dịch. Trong thực tế rất nhiêu khê do hộ khẩu bị cấp đổi qua nhiều lần và bản hộ khẩu cũ phía cơ quan công an thu lại để hủy khi cấp đổi hộ khẩu mới. Vì vậy hộ GĐ phải thực hiện thêm thủ tục “xác nhận hộ khẩu” thời điểm cấp sổ đỏ từ cơ quan công an.

Việc không ghi tên các thành viên trong hộ gia đình (như trong GCN này) khiến gặp rất nhiều khó khăn khi họ thực hiện việc giao dịch, chuyển nhượng...!

Thực tế trong nhiều trường hợp chuyển nhượng người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính công thêm (xác nhận nhân khẩu từ công an) đã “làm sót” người dẫn đến khiếu kiện. Trong khi về mặt quan hệ dân sự tài sản, hộ GĐ trong trường hợp này như một nhóm người góp tiền mua chung một tài sản nên các thành viên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau.

Pháp luật đất đai nước ta hiện tồn tại rất nhiều bất cập, việc đưa ra khái niệm QSDĐ hộ gia đình là một trong số những bất cập đó (lẽ ra cấp hẳn cho mỗi cá nhân tới độ tuổi lao động trong gia đình một QSDĐ riêng phần của họ). Những tồn dư của thời kỳ mới sơ khai trong lĩnh vực luật đất đai đang gây rắc rối cho các giao dịch QSDĐ tới tận bây giờ.