TP Hồ Chí Minh: Đất công bán giá “bèo”, tư nhân hưởng lợi

Mua một, bán mười

Riva Park là một dự án chung cư đang nổi đình nổi đám hiện nay trên địa bàn quận 4. Dự án này tọa lạc số 504 đường Nguyễn Tất Thành (gần cảng Sài Gòn), khu vực có thể nói là đẹp nhất trên địa bàn quận 4 sau chỉnh trang đô thị. Phía trước là sông, công viên ven sông đang được đầu tư xây dựng. Khu đất có diện tích 4.785m2 này trước khi biến thành chung cư Riva Park thuộc quyền quản lý sử dụng của Công ty Cổ phần Công nghiệp Cao su Miền Nam (Casumina). Thực hiện việc xử lý sắp xếp quỹ đất công theo Quyết định 09 của Chính phủ, Casumina đã đệ trình kế hoạch biến khu đất này thành một khu chung cư và được chấp thuận của cấp có thẩm quyền. 

Chỉ cần bỏ ra 20 tỷ đồng, Vietcomreal đã "thôn tính" 4.875 m2 đất của Casumina.

Do những khó khăn khi thị trường bất động sản trầm lắng, dự án xây dựng chung cư của Casumina bị đình hoãn vài năm. Cuối năm 2014 Casumina rút vốn ra khỏi dự án, chuyển nhượng dự án chung cư trên khu đất này cho Công ty Cổ phần Thương mại địa ốc Việt (Vietcomreal) với mức giá “mềm” một cách giật mình hơn 20 tỷ đồng.  Sau khi tiếp nhận khu đất, Vietcomreal tiếp tục tiến hành các thủ tục để biến khu đất này thành dự án xây dựng chung cư Riva Park. 

Về nghĩa vụ tài chính, UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt tiền sử dụng đất là 103 tỷ đồng. Như vậy, để biến 4.785m2 đất vốn thuộc quyền quản lý của Nhà nước thành đất thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp, Vietcomreal chỉ phải trả hơn 123 tỷ đồng (tính bình quân là 25 triệu đồng/m2), một cái giá phải nói là “mềm” một cách đáng ngạc nhiên. Chỉ phải mất 123 tỷ đồng, Vietcomreal đã có một khu đất thuộc lọai đẹp nhất trên địa bàn quận 4 để xây dựng một chung cư.

Sau khi có quyền sử dụng khu đất, Vietcomreal đã tiến hành biến khu đất này thành chung cư Riva Park, cao 18 tầng, gồm, 320 căn hộ có diện tích từ 58 - 111 m2. Giá bán căn hộ trong dự án này thấp nhất là 1,8 tỷ đồng/căn. Nếu tính bình quân mỗi căn hộ trong dự án chung cư Riva Park có giá là 2,2 tỷ đồng thì tổng giá trị của dự án là hơn 700 tỷ đồng, đó là mới chỉ tính phần căn hộ, chưa tính đến những hạng mục khác. Chỉ mới tính sơ sơ như vậy cũng đã thấy mức lãi khủng mà nhà đầu tư được hưởng lợi.

Xào qua, xáo lại của công thất thoát

Khu đất số 128 đường Hồng Hà (gần sân bay Tân Sơn Nhất, quận Tân Bình) có diện tích hơn 4.300m2 vốn thuộc quyền sử dụng của Công ty Cổ phần Thương mại Phú Nhuận. Sau khi chuyển đổi, sắp xếp lại quỹ nhà đất, khu đất này biến thành một dự án bất động sản cao cấp có cái tên rất hay là Orchard Garden. Về Nghĩa vụ tài chính, thành phố xác định tiền sử dụng đất của cả khu đất diện tích hơn 4.300m2 này là gần 123 tỷ đồng, tương đương khoảng 28,49 triệu đồng/m2. Đây là một cái giá rất “mềm” nếu so với mặt bằng giá đất của tuyến đường Hồng Hà, có thể nói chỉ bằng 1/3 so với giá thị trường. Sau khi có được khu đất, chủ đầu tư đã biến khu đất cực đẹp này thành 1 dự án thương mại và dịch vụ văn phòng officetel và căn hộ Orchard Garden. Dự án có quy mô 180 căn hộ và 5 tầng là officetel và nhiều công trình tiện ích khác. Giá bán căn hộ trong dự án này từ 2 - 4 tỷ đồng/căn. Nếu trừ hết các giá trị đầu tư trên đất, chi phí quản lý, chỉ cần nhẩm tính cũng đủ thấy mức lợi khủng mà chủ đầu tư được hưởng từ dự án này.

Khu "đất vàng" 4.300 m2 trên đường Hồng Hà này của Công ty Cổ phần Thương mại Phú Nhuận thành dự án Orchard Garden chỉ với giá 123 tỷ đồng.

Orchard Garden, Riva Park chỉ là 2 trong số 11 dự án bất động sản có nguồn gốc đất công trên địa bàn TP Hồ Chí Minh bị Bộ Tài chính đề nghị thanh tra vì có dấu hiệu làm thất thoát tài sản nhà nước. Con số các  dự án bất động sản có nguồn gốc đất công trên địa bàn thành phố có thể lên đến vài chục dự án và con đường đất công biến thành dự án bất động sản đều na ná nhau.

Trao đổi với phóng viên báo Kinh Tế & Đô Thị trao đổi, Chuyên gia tài chính Huỳnh Thị Thanh Thảo (Giám đốc Công ty TNHH Chuyển giao công nghệ Quản lý đồng bộ) cho rằng: “Nhiều doanh nghiệp nhà nước quản lý sử dụng quỹ nhà đất có giá trị rất lớn thuộc sở hữu nhà nước giao cho. Những công sản này thường là các khu đất có diện tích lớn, tọa lạc tạc các vị trí đắc địa, có giá trị thương mại rất cao. Vấn đề công sản thất thoát một cách hợp pháp qua quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước không phải là câu chuyện mới phát sinh mà đã có từ hơn chục năm trước. Tuy nhiên, vấn đề thất thoát công sản chưa bao giờ cũ và đang diễn ra hàng ngày theo làn sóng thoái vốn của doanh nghiệp nhà nước, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Các cơ quan quản lý không phải là không nhìn ra vấn đề nhưng để chặn được việc thất thoát là không dễ và tốn nhiều công sức.

Hiện nay, khi xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước để làm cơ sở cổ phần hóa hoặc cho phép doanh nghiệp nhà nước chuyển đổi hình thức sử dụng đất từ giao đất không đóng tiền sử dụng đất sang giao đất có đóng tiền sử dụng đất, việc xác định giá trị đất, nhà xưởng, đều do hội đồng thẩm định liên ngành quyết, sau đó UBND tỉnh, thành phố ra quyết định về nghĩa vụ tài chính để doanh nghiệp nộp vào ngân sách… Cách làm này là tương đối chặt chẽ và đúng luật nhưng còn một lỗ hổng rất lớn đó là chưa đưa vào phương pháp định giá cạnh tranh để nâng giá trị công sản tiệm cận giá trị thị trường.

Chẳng hạn, với dự án Riva Park, nếu ngoài Vietcomreal còn có thêm vài doanh nghiệp khác tham gia đấu giá cạnh tranh thì giá trị thoái vốn của Casumina không chỉ là 20 tỉ mà có thể cả trăm tỉ đồng”.

Còn theo Luật sư Trần Đình Dũng (Trung tâm Tư vấn pháp luật TP Hồ Chí Minh - T.Ư Hội Luật gia Việt Nam): “Việc chuyển quyền sử dụng đất đang là tài sản công do doanh nghiệp nhà nước sử dụng sang tài sản tư khi cổ phần hóa doanh nghiệp đã được pháp luật qui định rất nghiêm ngặt nhằm tránh thất thoát của công. Trị giá quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa được qui định tại Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18.7.2011 và sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20.11.2013 “Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) xác định nhưng không thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Trên thực tế, nếu một số cá nhân khi thực hiện cổ phần hóa mà xác định trị giá QSDĐ không sát với giá thị trường là hành vi cố ý làm trái qui định nhà nước. Tôi cho rằng, cần phải xử lý nghiêm các trường hợp cố ý xác định giá thấp hơn thị trường thực tế gây thất thoát tài sản của nhân dân vào túi một số cá nhân”.

(Còn nữa)