Toan tính bên mua – bên bán trong thương vụ Thế kỷ 21

Trong khi một số quỹ đầu tư tiếp tục đổ vốn vào bất động sản như Dragon Capital mới đây tiếp tục nâng tỉ lệ sở hữu trong bất động sản Đất Xanh lên 8,14%, Pavo Capital kí kết hợp tác chiến lược với Thủ Đức House thì ngược lại quỹ một số quỹ đầu tư do Vina Capital quản lí lại đi ngược dòng khi quyết định thoái vốn khỏi bất động sản.

Mới đây, quỹ VOF và Vinaland của Vina Capital đã quyết định thoái vốn hoàn toàn khỏi dự án Thế Kỷ 21 tại khu vực Nam Rạch Chiếc (Quận 2) với tổng giá trị khoảng 104 triệu USD.

Lợi nhuận của VOF trong khoản thoái vốn lần này là 3,2 triệu USD, tương đương với mức 11,2%. Vinaland không chia sẻ thông tin mặc dù có thể tin rằng, tỷ suất lợi nhuận của Vinaland thu được sẽ tương đương với VOF.

Tập đoàn Novaland vừa chính thức công bố Dự án khu đô thị Lakeview City.

Với khung thời gian nắm giữ dự án này gần 10 năm, rõ ràng tỉ suất sinh lợi thu về cho Vina Capital không đáng là bao! Nhưng câu hỏi là vì sao VinaCapital lại chọn thời điểm này để quyết định thoái vốn? Nhất là dự án này có vị trí đắc địa, nằm gần với các dự án cao cấp triển khai gần đó như Melosa của Khang Điền, hay Park Riverview của Tập đoàn M.I.K đang bán hàng khá hiệu quả?

Theo thông tin từ VOF, dự án Thế Kỷ 21 có diện tích lên đến 30 ha, là một phần trong tổng thể khu dân cư rộng 90 ha ở Nam Rạch Chiếc. Tổng sàn xây dựng được thiết kế lên đến hơn 822.000 m2. Nếu tính sơ sơ, tổng vốn đầu tư cho dự án có thể lên đến hàng chục nghìn tỉ đồng và có thể đem lại suất sinh lợi khả quan cho chủ đầu tư nhờ nhu cầu bất động sản tại Quận 2 tiếp tục nóng bỏng.

Vấn đề là dường như cú sốc 2008 – 2009 vẫn còn ám ảnh các nhà lãnh đạo Vina Capitial. Vinaland ra đời vào 2006 vã đã ôm khá nhiều dự án lớn trước khi cơn sóng khủng hoảng ập đến, khiến quỹ lao đao. Năm 2012, Vina Capital đã từng tổ chức đại hội cổ đông bất thường cho quỹ Vinaland để xin gia hạn thêm thời gian hoạt động của quỹ tại thị trường Việt Nam cũng như việc thoái vốn khỏi các dự án địa ốc cũng được triển khai từ đó.

Đối với VOF, ý định giảm đầu tư vào lĩnh vực địa ốc đã được các nhà lãnh đạo Vina Capital đề cập đến trong nỗ lực tái cấu trúc lại quỹ. Theo Andy Ho, Giám đốc điều hành của Vina Capital, VOF sẽ không đầu tư trực tiếp vào các dự án nữa bởi quá phức tạp trong khâu triển khai mà sẽ đầu tư gián tiếp thông qua mua cổ phần của các doanh nghiệp bất động sản. Vina Capital cũng có thể đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Như vậy sau thương vụ Spin off dự án Thế kỷ 21, khoản mục địa ốc trong VOF sẽ giảm xuống chỉ còn hơn chiếm 8,4% tổng giá trị tài sản của quỹ. Ông Andy Ho cho biết việc giảm tỷ trọng ngành bất động sản xuống dưới 10% là cột mốc quan trọng trong chiến lược giảm tỷ trọng nắm giữ trực tiếp ngành này, cũng như cho phép quỹ tập trung hơn vào các công ty chưa niêm yết và OTC như các thương vụ đầu tư vào bệnh viện Thái Hòa hay Cảng Hàng Không Việt Nam mới đây.