Mới đây, trong báo cáo gửi UBND TP Hồ Chí Minh và Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh kiến nghị tăng cường xử lý những bất ổn ở chung cư.
Cụ thể, Sở Xây dựng cho biết, theo thống kê các loại tranh chấp, khiếu nại liên quan công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư có các khiếu nại như: tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung riêng; bàn giao phí bảo trì, hồ sơ nhà chung cư; hoạt động ban quản trị; chủ đầu tư xây dựng không phép, sai phép; chủ đầu tư tự chuyển đổi công năng một số hạng mục; chậm cấp sổ hồng; chủ đầu tư vi phạm công tác phòng cháy chữa cháy; chưa nghiệm thu đã đưa vào sử dụng…
Nguyên nhân bởi các chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị, không bàn giao phí bảo trì chung cư 2% cho ban quản trị, gây khó khăn cho việc kiểm tra bảo trì bảo dưỡng công trình… Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình đã bàn giao căn hộ cho dân vào ở, chủ đầu tư lấy phần sở hữu chung để làm của riêng…
Chung cư Khang Gia Tân Hương (TP Hồ Chí Minh) từng xảy ra tranh chấp kéo dài vì quỹ bảo trì chung cư 2%.
Trong khi đó, các chung cư xây dựng trước luật Nhà ở năm 2005 thiếu nhà để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng; các hệ thống phòng cháy và chữa cháy, cấp điện, cấp thoát nước; kết cấu công trình xuống cấp sau hơn 20 năm sử dụng nhưng không có kinh phí bảo trì, sửa chữa do hầu hết các chung cư này không có quỹ bảo trì phần sở hữu chung. Việc huy động kinh phí bảo trì trong cư dân thường gặp nhiều khó khăn.
Tại các chung cư cũ, chung cư do Nhà nước quản lý thì kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành với chung cư còn nhiều vướng mắc, bất cập, chưa có hướng dẫn, quy định pháp luật cụ thể. Nhiều nhà chung cư xây dựng trước Luật Phòng cháy chữa cháy năm 2001 có hiệu lực nên không đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo quy định của tiêu chuẩn hiện hành.
Trước những bất cập trên, Sở Xây dựng khẳng định, trong thẩm quyền và chức năng, Sở này sẽ tăng cường kiểm tra, giải quyết dứt điểm các tranh chấp khiếu nại về việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sử dụng chung; giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư; xác định diện tích cụ thể phần sở hữu, sử dụng chung – riêng; nghiệm thu, đánh giá chất lượng xây dựng; tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư.
“Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các sở, ngành, UBND quận, huyện và các cơ quan liên quan để khắc phục các nội dung trên, để đảm bảo hoạt động tại các chung cư được an toàn, ổn định”, văn bản của Sở Xây dựng TP nêu rõ.
Đồng thời, Sở xây dựng TP kiến nghị nên bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì chung cư 2%. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Theo Sở Xây dựng TP, việc bỏ 2% phí bảo trì chung cư sẽ giải quyết dứt điểm được những bất cập đang xảy ra trong việc quản lý và vận hành, sử dụng phí bảo trì.
Sở Xây dựng còn kiến nghị phân định trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Ngoài ra, kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định diện tích để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe hai bánh, xe ô tô và hướng dẫn cụ thể về mô hình hoạt động của ban quản trị.
Trước đó, cũng theo thống kê của Sở Xây dựng TP, từ năm 2019 đến nay, trên 70% tranh chấp tại chung cư trên địa bàn có liên quan đến việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư. Cụ thể, có hàng loạt chung cư chây ì bàn giao khoản phí bảo trì và có tình trạng nhập nhằng thâm niên về quỹ bảo trì, trong đó phải kể đến nhiều chủ đầu tư như: chung cư New Town, New Sài Gòn, Hưng Ngân, Hoàng Anh River View, Trung Đông Plaza, Phú Hoàng Anh, Full House... đã bị xử phạt hành chính.
Đáng chú ý, một số chủ đầu tư né tránh việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Nhiều chung cư chưa lập quy trình bảo trì, chủ đầu tư không bàn giao đầy đủ hồ sơ bảo trì và lắp đặt thiết bị vào chung cư khiến cho các tranh chấp ngày càng gay gắt.
Theo Sở Xây dựng, việc cưỡng chế rất khó khăn, bởi nhiều chủ đầu tư không hợp tác, không còn tiền trong tài khoản ngân hàng hoặc có trường hợp doanh nghiệp ngưng hoạt động, bỏ trốn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trung bình cứ 10 chung cư thì 1 chung cư có khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến việc chủ đầu tư bàn giao căn hộ thiếu hạ tầng, không đúng như cam kết, mâu thuẫn về phí bảo trì 2% và hoạt động mập mờ của Ban quản trị.
