Ngày 12/6, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản số 4969/BXD-QLN, đưa ra các hướng dẫn quan trọng về một trong những vấn đề được giới đầu tư và người mua nhà đặc biệt quan tâm trong giao dịch bất động sản. Văn bản này được gửi đi sau khi Tập đoàn Vingroup có kiến nghị đề nghị làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, Bộ Xây dựng đã viện dẫn các quy định chi tiết từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ để đưa ra ý kiến phản hồi.
Cụ thể, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, theo khoản 4 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, "nhà ở, công trình xây dựng có sẵn" là những công trình đã hoàn thành việc xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư thì vẫn được chuyển nhượng bình thường, miễn là chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng. Ảnh minh hoạ
Đối với vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng khẳng định, điểm a khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định rõ trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là, nếu các hợp đồng đã được chủ đầu tư ký kết với khách hàng theo đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoàn toàn có thể được chuyển nhượng.
Điểm mấu chốt được Bộ Xây dựng làm rõ là điều kiện chuyển nhượng hợp đồng. Theo điểm a khoản 1 Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải đảm bảo điều kiện là thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đáng chú ý, văn bản của Bộ Xây dựng đã giải thích thêm rằng quy định này không hạn chế trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư. Tức là, ngay cả khi người mua đã nhận bàn giao căn nhà từ chủ đầu tư, nhưng chưa nộp hồ sơ xin cấp "sổ hồng" (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó vẫn được phép chuyển nhượng theo đúng các quy định hiện hành.
Về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng, Bộ Xây dựng yêu cầu thực hiện theo quy định tại Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Điều 13 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP. Hồ sơ đề nghị công chứng sẽ bao gồm bản chính hợp đồng chuyển nhượng, bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư, giấy tờ chứng minh số tiền đã nộp, và bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở (nếu có), cùng các giấy tờ khác theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực.
Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi mua bán, Bộ Xây dựng hướng dẫn rằng việc này sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, doanh nghiệp và khách hàng cần liên hệ với cơ quan chức năng địa phương để được hướng dẫn và giải quyết theo đúng thẩm quyền và quy định pháp luật.
Cuối cùng, Bộ Xây dựng đề nghị Tập đoàn Vingroup nghiên cứu kỹ lưỡng và thực hiện đúng theo các quy định pháp luật đã được hướng dẫn. Phản hồi này được kỳ vọng sẽ giải tỏa nhiều vướng mắc pháp lý, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, góp phần thúc đẩy sự minh bạch và phát triển của thị trường bất động sản.
