Thực tế có trường hợp giao dịch đã xong nhưng mảnh đất đã mua không thể tách thửa được. Ảnh: Luatsu247.vn
Mua đất chưa tách thửa rủi ro như thế nào?
Thực tế có trường hợp giao dịch đã xong nhưng mảnh đất đã mua không thể tách thửa được thì cơ quan quản lý đất đai sẽ không thể kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, do vậy sẽ không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua đất chưa tách thửa vì vậy mà có rất nhiều rủi ro.
Nếu lúc mua đất mà không hề biết mảnh đất đã bị thế chấp ngân hàng thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự sự vô hiệu do bị lừa dối để có thể lấy lại số tiền đã mua đất căn cư theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Cấp sổ khi đất đã mua không đủ điều kiện tách thửa
Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người bán (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), thì có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này cho bạn theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Đất đã mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất vẫn có thể tách thửa...Ảnh: LuatVietnam
Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất đã mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì có thể thực hiện một trong những hình thức là:
(1) Có thể hợp thửa với một thửa đất khác. Trường hợp này có thể mua thêm thửa đất liền kề thửa đất không đủ diện tích tách thửa, sau đó thực hiện hợp thửa 2 phần đất này lại để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định pháp luật.
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
(2) Có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu. Trường hơp này( nếu được đồng ý) thì làm thủ tục hợp thửa nhưng hợp với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...
Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.
.jpg)
Trường hợp nào phải đo đạc lại đất khi sang tên...Ảnh: nhadatdongnai.com
Có bắt buộc đo đạc lại đất khi sang tên?
Sang tên sổ đỏ là thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Việc chuyển nhượng này có thể là quyền sử dụng đất của cả một thửa đất hoặc quyền sử dụng của một phần thửa đất đó. Từ đó mà việc đo đạc lại diện tích đất chuyển nhượng cũng được quy định khác nhau.
Trường hợp sang tên một phần thửa đất: Tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, khi sang tên một phần thửa đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa, nếu không sẽ không thể sang tên được.
Trường hợp sang tên toàn bộ thửa đất: Tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục sang tên toàn bộ thửa đất thì không có quy định phải đo đạc lại thửa đất.
Bên cạnh đó, các trường hợp cần chỉnh lý bản đồ địa chính theo điểm 1.1 Khoản 1 Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cần đo đạc lại đất.
