Minh bạch và chuẩn hóa quy trình xây dựng Bảng giá đất: Nền tảng bền vững cho thị trường bất động sản

Theo đánh giá, Bảng giá đất mới với biên độ điều chỉnh mạnh sẽ tác động đa chiều lên thị trường BĐS. Cụ thể, về phía người dân, giá đất tăng giúp nhận được mức đền bù sát thực tế hơn khi bị thu hồi đất, tăng khả năng tái định cư hợp lý; Nhà nước gia tăng nguồn thu từ thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... góp phần giảm áp lực thu ngân sách khác.

Tuy nhiên, về phía doanh nghiệp, chi phí đầu vào tăng sẽ khiến giá nhà thành phẩm tăng theo, tạo rào cản cho việc phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt phân khúc nhà ở giá rẻ. Trong khi đối với nhà đầu tư, bảng giá đất cao còn làm giảm sức hấp dẫn trong bối cảnh chi phí vốn tăng, thanh khoản suy giảm và chính sách tín dụng vẫn thắt chặt ở nhiều nơi.

Các chuyên gia cho rằng việc xây dựng Bảng giá đất mới cần căn cứ theo thực tế phát triển của thị trường, tránh việc tăng "giật cục".

“Hiện nay, việc xây dựng Bảng giá đất vẫn mang tính chủ quan, thiếu cơ sở dữ liệu đầu vào đáng tin cậy. Do đó, cần nhanh chóng thiết lập một hệ thống cơ sở dữ liệu định giá đất quốc gia, liên thông từ cấp phường xã tới T.Ư, chỉ khi có dữ liệu chuẩn, minh bạch thì Bảng giá đất mới sát thị trường và công bằng giữa các bên. Bên cạnh đó, cũng cần có cơ chế giám sát độc lập đối với quá trình xây dựng Bảng giá đất tại các địa phương, đặc biệt là ở TP lớn, nơi giá đất biến động nhanh, có ảnh hưởng lan tỏa đến toàn thị trường” - PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho hay.

Để phát huy hiệu quả tích cực của cơ chế bảng giá đất mới, đồng thời hạn chế rủi ro cho thị trường BĐS, nhiều chuyên gia kiến nghị cần có biện pháp tổng thể, đồng bộ từ T.Ư đến địa phương. Một trong những giải phải quan trọng là phải xây dựng được cơ chế giám sát việc xây dựng Bảng giá đất, tránh tình trạng “áp giá kiểu hình thức”, không bám sát diễn biến thị trường thực tế.

Cùng với đó là thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất toàn quốc, cập nhật thời gian thực từ giao dịch trên thị trường, đấu giá, chuyển nhượng… để địa phương có căn cứ khoa học khi điều chỉnh; Tách bạch rõ cơ chế giá đất dùng để thu ngân sách và giá đất đền bù nhằm giảm mâu thuẫn giữa lợi ích Nhà nước và người dân. Ngoài ra, cần ban hành khung hướng dẫn điều chỉnh lộ trình hợp lý để tránh gây sốc cho thị trường, và có thể chia giai đoạn tăng trong 3 - 5 năm thay vì tăng đột biến trong một lần.

“Nên có một lộ trình điều chỉnh Bảng giá đất ổn định trong 3 - 5 năm, nếu điều chỉnh quá gấp sẽ gây sốc cho cả thị trường và dẫn đến đình trệ dòng vốn. Bên cạnh đó, Nhà nước cần ban hành quy chuẩn xác định giá đất, bao gồm cả giá trị đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ven đô… nhằm giúp địa phương có khung tham chiếu rõ ràng, tránh tình trạng mỗi nơi một kiểu” - TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, BĐS nêu quan điểm.

Theo đánh giá, việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh Bảng giá sát với thị trường là một hướng đi đúng đắn trong quá trình cải cách chính sách đất đai, góp phần nâng cao tính minh bạch, công bằng và hiệu quả. Tuy nhiên, các địa phương cần xác định Bảng giá đất không chỉ là công cụ quản lý hành chính, mà còn là một cấu phần của chính sách kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng lớn đến ổn định tài khóa, thị trường BĐS và đời sống người dân. Vì vậy, minh bạch và chuẩn hóa để quy trình được áp dụng ổn định lâu dài sẽ là chìa khóa để chính sách giá đất phát huy đúng vai trò, giảm thiểu rủi ro, tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường BĐS.