Nhìn từ những bài học nhãn tiền…
Khẳng định dòng tiền đầu tiên và quan trọng nhất của thị trường bất động sản là nguồn vốn tín dụng, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, quyết định sự thành công hay thất bại của một DN không gì khác hơn chính là dòng tiền. Việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát dòng vốn vào bất động sản đang khiến nhiều người liên tưởng đến bài học từ việc thắt chặt tín dụng từ những năm 2008 và 2011.
Siết tín dụng đối với BĐS không sai, nhưng quan trọng là nắn dòng vốn như thế nào để đổ vào đúng mục đích. Ảnh: Tiểu Thúy
“Câu chuyện thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua là những bài học đáng giá mà chúng ta cần phải rút ra” - ông Lê Hoàng Châu nói và nhấn mạnh, tán thành việc xây dựng lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nhưng kiến nghị nên giảm tiến độ cho đến cuối năm 2023.
Cũng với góc nhìn tương tự, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, phải kiểm soát hợp lý, đúng đối tượng để không làm tăng thêm khó khăn cho thị trường địa ốc vốn chưa hồi phục hoàn toàn sau đại dịch Covid-19.
“Siết vốn tín dụng tuy không phải là nguyên nhân duy nhất khiến thị trường trầm lắng, suy yếu nhưng đây là “giọt nước tràn ly” có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng tiếp theo. Và, quý IV/2022, dự báo sẽ là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất trong vòng 5 - 7 năm qua” – ông Sử Ngọc Khương nói.
Theo chuyên gia này, việc kiểm soát tín dụng hợp lý là vô cùng quan trọng, đồng thời, dẫn chứng bài học từ nước láng giềng Trung Quốc. Theo đó, cuối năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách giới hạn tín dụng bất động sản với 3 "lằn ranh đỏ” khiến hầu hết DN bất động sản không thể vay vốn ngân hàng. Thị trường bất động sản nước này bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả cho nhà thầu thi công khiến các dự án bất động sản đang triển khai bị đình trệ.
Tháng 4/2022, doanh số bán nhà tại đây giảm đến 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư bất động sản giảm 2,7%, đầu tư hạ tầng giảm 6,5%, thất nghiệp tăng rất cao, lên đến 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi 16 - 24 lên đến 18,2%... Đến tháng 5/2022, lo ngại sự xuống dốc của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, Chính phủ Trung Quốc buộc phải thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại cho tín dụng bất động sản tùy từng dự án.
Ngân hàng Trung ương Trung Quốc yêu cầu giảm mức thế chấp cho vay bất động sản, nới rộng cho vay; điều chỉnh giảm tỷ lệ lãi suất từ 4,6% xuống 4,4% trong tháng 4. Các chính sách này nhằm “khơi thông” thị trường bất động sản và ngay trong tháng 5 vừa qua, giao dịch bất động sản ở Trung Quốc đã dần ấm lên.
“Tương tự, ở Nhật Bản hay Hàn Quốc, khi họ đưa ra các chính sách kinh tế dù với mục đích là ưu đãi hay hạn chế đối với các DN thì cũng có khung thời gian và tùy theo từng ngành. Điều này giúp DN có thể đưa ra những chiến lược phù hợp. Vì nếu đưa chung chung như hiện nay sẽ gây khó khăn cho DN, người dân, ngay cả cơ quan quản lý Nhà nước” – ông Khương nói thêm.
Nhiều chuyên gia nhận định, cơ quan quản lý Nhà nước có vai trò điều tiết, nhưng các chính sách đưa ra phải dựa trên sự vận động của thị trường. Nếu áp dụng cứng nhắc mệnh lệnh hành chính sẽ là động thái “phi thị trường”, có thể ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế mà nhiều câu chuyện nhãn tiền, là bài học vẫn còn nguyên tính thời sự.
Cần giải pháp gỡ khó cho doanh nghiệp
… để đưa ra giải pháp dài hạn
Đánh giá siết tín dụng vẫn chỉ là giải pháp tức thời, không thể giải quyết triệt để tình trạng sốt đất và rủi ro của hệ thống tài chính, TS kinh tế - chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng: “Cần phải hướng thị trường bất động sản phát triển ổn định, phải tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản có tư duy, có giá trị trị gia tăng chứ không phải đầu tư lâu dài, thụ động. Làm sao để những nhà đầu tư thu động không còn dễ dàng thành công thì đó là thành công của điều hành kinh tế”.
Ông Hiển nhấn mạnh, những động thái “khóa chặt” đang khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhưng cũng là cơ hội để ngành địa ốc có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Tuy nhiên, khi lưới lọc quá mạnh khiến DN “chết” hàng loạt sẽ đẩy thị trường vào thế rơi tự do, có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế. Vì vậy, về dài hạn, ông Hiển cho rằng cần chấp nhận hy sinh 5 - 10 năm để lập quy hoạch tổng thể đất nước, tương tự như ở Singapore, nhằm phát triển bền vững ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Ở góc độ DN, ông Hiển nhấn mạnh, ngoài nguồn tín dụng, DN cần lưu tâm, linh hoạt huy động từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, trái phiếu công trình...). Đặc biệt hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán.
Tương tự, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng nhận định, siết tín dụng vào bất động sản nên có lộ trình, không nên thực thi chính sách theo kiểu “giật cục” và “đánh đồng” gây ảnh hưởng đến toàn thị trường: “Trước sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản trong hơn một năm qua thì lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Song, cần giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023 và thay vì “ngăn sông,” hãy “nắn dòng” để tránh đổ vỡ dây chuyền”.
Theo chuyên gia này, bên cạnh việc tắc nghẽn dòng vốn, hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp luật chưa giải quyết dứt điểm. Vì vậy, trong khi chờ đợi hành lang pháp lý vững chắc hơn để điều tiết hoạt động thị trường bất động sản, việc yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ và có chọn lọc hơn đối với việc vay mua bất động sản là cần thiết. “Nên nhớ cần có chế tài mạnh chứ không nên hình sự hóa. Thị trường tài chính mà hình sự hóa là vô cùng nghiêm trọng vì đây là thị trường niềm tin, thị trường tâm lý” – ông Trần Khánh Quang nói.
Liên quan đến “hai mặt” của siết tín dụng thời gian qua, hầu hết các chuyên gia nhận định, trái phiếu DN đáo hạn sẽ là vấn đề lớn trong những ngày cuối năm 2022, khi mà câu hỏi: “Đáo hạn trái phiếu DN, tiền ở đâu ra”? vẫn chưa có câu trả lời…(Còn nữa)
|
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa kiến nghị dừng siết chính sách tín dụng mà thay vào đó là kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề hoặc tình trạng đầu cơ, mua gom đất, thổi giá… Còn với các dự án minh bạch, đáp ứng đủ tiêu chí thì nên thúc đẩy, khuyến khích. Đối với phát hành trái phiếu DN, VNREA cho rằng, nên tiếp tục duy trì và cần có những quy định mới; kiểm soát và đẩy tính minh bạch nhằm làm lành mạnh, trong sạch thị trường. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng cần thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để DN sớm được tiếp cận dòng vốn. |
