Tăng gần 7 lần trong 1 thập kỷ
Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I/2024 của Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho thấy, giá nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn duy trì mức cao dù thị trường BĐS trầm lắng.
Cụ thể, trong quý I/2024, lượng giao dịch nhà liền thổ ở Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận giảm 34,5% theo quý, với 38 căn bán. Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ tăng nhẹ 6,7% theo quý, tăng 9,7% theo năm, đạt mức 16.268 USD/m2 (tương đương khoảng 400 triệu đồng/m2).
Nguyên nhân tăng giá là vì nguồn cung khan hiếm khiến cho nguồn cung sơ cấp tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 300 căn. Sự thiếu hụt nguồn cung đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án mới giữa thị trường còn nhiều khó khăn. Thêm vào đó, một số dự án đã tiền mở bán gặp phải sự chậm trễ trong tiến độ xây dựng, và chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Đà tăng giá mạnh của nhà liền thổ Thành phố Hồ Chí Minh những năm qua cũng được chuyên trang Batdongsan ghi nhận, với nửa thập kỷ qua (2018 - 2023), giá bán nhà liền thổ Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh tăng gần 3 lần. Từ mức trung bình 107 triệu đồng lên khoảng 290 triệu đồng mỗi m2. Đáng chú ý, khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh là nơi có biến động giá mạnh nhất. Giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ khu này đang cao hơn mức trung bình toàn Thành phố 12%.
Giá nhà liền thổ ở Thành phố Hồ Chí Minh chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2 trong quý I/2024. Ảnh minh họa
Tương tự, báo cáo thị trường nhà liền thổ của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới) cũng cho thấy, từ năm 2013 - 2016, giá nhà liền thổ Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 2.000 USD (tương đương 46 triệu đồng/m2); giai đoạn 2017 - 2019, nguồn cung nhà liền thổ lên gấp đôi, giá bán cũng lên mức 4.000-6.000 USD (90-140 triệu đồng/m2).
Biến động giá mạnh nhất của thị trường nhà liền thổ Thành phố Hồ Chí Minh rơi vào giai đoạn 2021 - 2023 do sự xuất hiện của rổ hàng thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang. Theo đó, giá nhà giai đoạn này đã tăng hơn 260%, chạm mức 14.000 USD (gần 330 triệu đồng/m2).
Và chính thức chạm đỉnh gần 16.268 USD/m2 (tương đương gần 400 triệu đồng/m2, trong quý I/2024, đây là mức giá cao nhất trong 1 thập kỷ vừa qua.
Nhà liền thổ vẫn là kênh chủ lực
Trước thực trạng tăng giá này, JLL Việt Nam dự báo, thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm căn hộ cao cấp, nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt 1.500 căn mới. Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.
Lý giải về xu hướng tăng đột biến của nhà liền thổ thời gian qua, nhất là 3 năm gần đây, bà Trang Bùi - CEO Cushman & Wakefield cho rằng có nhiều nguyên nhân. Trước tiên là các chủ đầu tư định vị sản phẩm ngày càng cao nên giá bán càng về sau càng đắt đỏ. Từ năm 2021 đến nay, phân khúc này xuất hiện thêm nhiều dự án được định vị chuẩn hạng sang và siêu sang, giá từ 400-700 triệu đồng mỗi m2. Các sản phẩm này đã nâng mức giá trung bình của thị trường lên một mặt bằng mới.
Bên cạnh đó, giai đoạn 2020 - 2022, thị trường xuất hiện nhiều cơn "sốt đất", nhà liền thổ là phân khúc bị tác động mạnh, giá đất đã từng xuất hiện tình trạng tăng hàng tuần. Nhiều dự án cũ chỉ trong 2 năm này đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30-40% so với mức khởi điểm. Sau các đợt điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết dự án mới triển khai sau này cũng định hình một biểu giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó.
“Trong 10 năm tới, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ chỉ có thêm khoảng 88.000 căn nhà liền thổ đến từ 650 dự án mở bán. Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm này sắp tới sẽ tiếp tục tăng, mặc dù thị trường hiện tương đối trầm lắng và tính thanh khoản còn kém” - CEO Cushman & Wakefield dự đoán.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cũng đánh giá, BĐS liền thổ là kênh đầu tư hiệu quả, lợi nhuận tốt và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình kinh tế biến động. Từ nay đến năm 2030, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn sẽ tiếp tục giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Vì vậy, thời gian tới, nguồn cung BĐS liền thổ sẽ tiếp tục hạn chế, giá chào bán tăng dần theo thời gian.
“Nhà liền thổ là nhóm tài sản có giá trị cao, nguồn cung đang ngày càng hạn chế dần theo thời gian. Hiện nay, quỹ đất phát triển các dự án nhà gắn liền với đất chỉ còn giới hạn tại các khu vực lân cận đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Thời gian tới, những người mua có nhu cầu với loại hình này sẽ phải chấp nhận đi xa hơn, trong bán kính cách Thành phố Hồ Chí Minh từ 30-50 km. Tuy nhiên loại hình này chỉ phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn” - ông Tuấn tư vấn.
