 |
| Phối cảnh của dự án The Eden Rose. |
Hỏa mù thông tin dự án, khách hàng bị “ép” mua nhà
Tính tới ngày 6/9/2017, The Eden Rose (có tên đầy đủ là “Dự án khu nhà ở thấp tầng, khu cây xanh công cộng kết hợp hồ nước”; tọa lạc tại xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì, Hà Nội với quy mô trên 8ha, gồm 52 căn biệt thự, có diện tích từ 130 - 300 m2 và 181 căn liền kề. Chủ đầu tư của dự án là Liên danh Công ty CP Đầu tư bất động sản Thanh Trì và Công ty CP Đầu tư phát triển công nghệ điện tử - viễn thông) đủ điều kiện bán hàng thông qua Quyết định về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Nhà ở thấp tầng, Khu cây xanh công cộng kết hợp hồ nước và các chức năng khác tỷ lệ 1/500 số 1914/QĐ-UBND cấp ngày 20/4/2016; Theo đó, các nhân viên, đơn vị bán hàng ra sức đưa “nổ” những lời quảng cáo có cánh về dự án. Để thuyết phục khách hàng “xuống tiền”, một nhân viên kinh doanh của chủ đầu tư khẳng định chắc chắn với khách hàng: nhà ở thấp tầng của dự án ngoài chức năng để ở còn có chức năng kinh doanh.
 |
| Phối cảnh của dự án The Eden Rose... |
Theo ông Nguyễn Vũ Trung, một khách hàng giao dịch mua nhà ở thấp tầng tại Dự án The Eden Rose, tất cả các cam kết của nhân viên bán hàng là người của Chủ đầu tư đều khẳng định khu nhà ở thấp tầng này người mua có thể được kết hợp kinh doanh, dịch vụ hoặc cho thuê mở văn phòng. Chính vì lẽ đó, Ông Trung đã ký hợp đồng đặt cọc với mong muốn sở hữu cho mình một căn nhà ở thấp tầng vừa để ở vừa để kinh doanh.
Tuy nhiên, khi nhận được bản dự thảo hợp đồng mua bán nhà ở do chủ đầu tư soạn sẵn, phát hiện hợp đồng cài cắm các điều khoản “lạ”, khó hiểu, ông Trung có thắc mắc và phản hồi tới chủ đầu tư, song chỉ nhận được câu trả lời rất sơ sài.
 |
| ... Dự án hiện tại đang được thi công. |
Nhập nhèm hợp đồng mua bán nhà ở
Trong nội dung dự thảo Hợp đồng mua bán nhà ở do Chủ đầu tư soạn sẵn có các điều khoản và nội dung khẳng định nhà ở không được phép kinh doanh, dịch vụ và cho thuê. Điều 2 trong hợp đồng ghi nhận: “mục đích sử dụng nhà ở: để ở”; và tại điểm n, Khoản 13.1, Điều 13 của hợp đồng có quy định “Cư dân không được gắn, lắp đặt hoặc cho phép quảng cáo, bảng thông cáo, biển hiệu, chữ viết hoặc trưng bày dưới bất kỳ hình thức nào đối với phần ngoại thất của Nhà ở mà có thể thấy được từ bên ngoài”.
Với các nội dung này, rõ ràng, khu nhà ở thấp tầng chỉ có mục đích sử dụng là để ở. Thế nhưng, các nhân viên của dự án khi đi đàm phán giao dịch đã cam kết với người mua khu nhà ở thấp tầng này có thể sử dụng để mở cửa hàng kinh doanh, dịch vụ hoặc cho thuê làm văn phòng.
Cũng theo ông Trung, thỏa thuận đặt cọc mua nhà ở của ông được ký vào ngày 31 tháng 5 năm 2018. Tuy nhiên, đến ngày 12 tháng 6 năm 2018 khi chuẩn bị ký hợp đồng theo yêu cầu của người mua, nhân viên kinh doanh của Chủ đầu tư mới gửi dự thảo Hợp đông mua bán nhà ở cho khách hàng, trong đó xuất hiện những điều khoản “lạ” mà theo ông Trung điều khoản này gây bất lợi cho bên mua, thể hiện sự bất bình đẳng giữa bên mua và bên bán. Cụ thể tại điểm b, khoản 1, Điều 13: Trách nhiệm do vi phạm đã cho phép bên bán có thể chậm bàn giao 3 tháng mà không phải chịu trách nhiệm và chế tài, trong khi bên mua phải chịu trách nhiệm và nghĩa vụ ngay từ ngày đầu tiên phát sinh vi phạm.
 |
| Điều khoản trong hợp đồng gây bất lợi cho bên mua. |
Mặt khác, cũng tại Điều nay Chủ đầu tư đã đưa ra nội dung liên quan đến việc phá vỡ các điều khoản trong hợp đồng do trách nhiệm vi phạm hợp đồng của Chủ đầu tư với nội dung: Nếu sau 180 ngày tính từ ngày bàn giao nhà ở theo quy định của Hợp đồng mà bên bán vẫn chưa thể bàn giao nhà người mua chỉ được trả lãi trong thời gian chậm bàn giao nhà ở. Theo ông Trung, đây là một hình thức chiếm dụng vốn của khách hàng.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng thể hiện sự thiếu minh bạch trong việc công khai thông tin về Dự án với khách hàng. Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành, Chủ đầu tư phải có trách nhiệm công khai quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500. Vì vậy theo ông Trung, Chủ đầu tư đính kèm quy hoạch này có xác nhận sao kê để người mua xác định mức độ hoàn thành cơ sở hạ tầng như trong nội dung của Hợp đồng về việc bàn giao nhà ở. Việc này liên quan đến sự rõ ràng, minh bạch trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến quá trình thực hiện Hợp đồng.
Không hợp tác với khách hàng khi thỏa thuận ký kết hợp đồng mua bán nhà ở
 |
| Công văn của Công ty luật TNHH Đặng và Cộng sự. |
Với những điều khoản bất lợi theo dự thảo Hợp đồng, khi người mua yêu cầu thương thương thảo để sửa lại nội dung của Hợp đồng theo đúng cam kết trong quá trình bán hàng, thể hiện sự bình đẳng giữa hai bên và tính minh bạch của Dự án thì Trưởng phòng kinh doanh của Chủ đầu tư là Ông Nguyễn Hữu Nghĩa đã khẳng định người mua phải ký Hợp đồng theo đúng các điều khoản do chủ đầu tư soạn sẵn, nếu không sẽ mất hoàn toàn số tiền đặt cọc.
Liên quan đến vấn đề này, trong cuộc trao đổi với Luật sư Đặng Anh Đức (Công ty luật TNHH Đặng và Cộng sự - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), Luật sư Đức cho biết: “Tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp xác định công năng của nhà ở không đúng như cam kết, bên bán cố ý cung cấp thông tin khiến ông Trung hiểu sai lệch về tính chất, công dụng của căn nhà nên mới thực hiện đặt cọc thì hành vi này được coi là hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự, theo đó hợp đồng đặt cọc đã ký giữa ông Trung và công ty bị vô hiệu, công ty phải hoàn trả tiền đặt cọc cho ông Trung”.
