Chiêu lừa đảo ngày càng tinh vi
Trong nhiều năm qua, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã ưu ái trao quyền cho các chủ đầu tư dự án BĐS được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Mỗi năm, các nhà phát triển, chủ đầu tư BĐS tạo ra hàng trăm nghìn sản phẩm, góp phần thúc đẩy phát triển hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở.
Tuy nhiên, song song với đó, thời gian trước đã có không ít các công ty BĐS “nói một đằng, làm một nẻo”, lập ra "dự án ma", đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý. Chưa dừng lại ở đó, nhiều công ty còn sử dụng chiêu bài “chim mồi" và hiệu ứng đám đông để câu khách hàng. Hậu quả của nó để lại là gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình…
Quy định pháp lý về hành nghề môi giới BĐS còn nhiều kẽ hở.
Sau thời gian chiêu trò này bị phát hiện, hàng loạt dự án “ma” bị xử phạt, các cơ quan quản lý Nhà nước liên tục đưa ra văn bản cảnh báo, tỉ lệ khách chịu lên xe đi thăm dự án vơi dần. Tuy nhiên, thời gian gần đây, ngay cả khi thị trường đang khó khăn, vẫn rất nhiều người bị “lùa" với những hình thức lừa đảo tinh vi hơn. Điển hình mới đây nhất là vụ lừa đảo của Công ty Lộc Phúc.
Để đưa các nhà đầu tư “vào tròng”, DN đã tuyển một lượng lớn nhân sự đóng vai làm môi giới BĐS, sau đó hướng dẫn họ vào các trang mạng xã hội lấy hình ảnh những căn nhà đẹp, đăng lên website của công ty và các nền tảng khác để giới thiệu bán. Nhiều người có nhu cầu mua nhà ở sẽ được hẹn gặp tại một địa điểm rồi đưa khách lên xe chở về một địa điểm hoàn toàn không liên quan tới nơi giới thiệu dự án ban đầu.
Lúc này, trên xe được bố trí sẵn những "diễn viên quần chúng" được thuê giả làm "cò mồi" lôi kéo, dụ dỗ khách hàng cùng tham gia. Hầu hết khách hàng bị thao túng với những lời tư vấn quá “bùi tai” và các bài chim mồi, đánh vào tâm lý khách hàng như có khách chốt cọc liên tục, khách mua gần hết lô đẹp, chiết khấu giảm giá chỉ trong ngày duy nhất, rút thăm trúng thưởng...
“Cơ chế pháp luật cũng như quản lý môi giới BĐS ở Việt Nam còn bỏ ngỏ tạo kẽ hở cho những cá nhân tự cho là môi giới BĐS tiếp tay cho các công ty BĐS dàn cảnh để bán dự án “ma”, lừa đảo khách hàng khiến niềm tin của nhà đầu tư bị xói mòn, làm xấu đi hình ảnh môi giới BĐS chân chính” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.
Trên thực tế, một bộ phận không nhỏ "cò" nhà đất hám lợi tận dụng thời cơ để lừa khách hàng, đặc biệt là khách hàng sẵn tiền nhưng kiến thức còn non, không thể chọn lọc được thông tin tiếp nhận. Nhiều vụ việc kéo dài từ năm này sang năm khác, với phương thức kinh doanh BĐS “ma” như kiểu đa cấp với số nạn nhân lên đến hàng nghìn, là hệ lụy do thiếu hiểu biết, là thiệt thòi do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu cơ chế ràng buộc đối với các đối tượng trung gian tư vấn, cung cấp thông tin sản phẩm, dự án BĐS.
Cần quy định pháp lý rõ ràng
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, hiện nay dù có các quy định xử phạt, môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi chủ thể, cá nhân đều dễ dàng tham gia. Theo đó, luật pháp hiện hành đã có các quy định xử phạt môi giới BĐS không cung cấp, cung cấp không đầy đủ, chính xác hồ sơ, thông tin về BĐS; cũng như kinh doanh dịch vụ môi giới mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết hạn. Tuy nhiên, mức phạt không nhiều, dao động từ 10 - 25 triệu đồng. Hơn thế nữa cũng chưa có quy định cơ quan nào là quản lý, phản ánh ở đâu với ai, phạt xong thì sao, làm sao dân biết...?
“Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm, người bán nước tới công chức Nhà nước... đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch. Thực tế, đây cũng chẳng phải là môi giới BĐS đúng nghĩa. Những cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào. Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch diễn ra nhanh nhất, lợi dụng thời cơ “thổi giá” nhà đất để chuộc lợi, ôm hàng, lừa đảo khách hàng... gây lũng đoạn thị trường” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Do đó, theo đề xuất để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch, cần có cơ chế pháp luật ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS trong việc tư vấn, cung cấp thông tin. Tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng phải hoàn thành đúng, đủ các quy định trước khi hoạt động, trong đó bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới.
Việc tối ưu hóa và đẩy mạnh ứng dụng các giải pháp công nghệ sẽ giúp cho nhà đầu tư, khách hang tiếp cận thông thông tin, nhận định thị trường, nguồn dữ liệu các dự án BĐS, tin tức về quy hoạch tại các tỉnh thành, thông tin các mhà môi giới định danh, sàn giao dịch BĐS định danh... cũng sẽ góp phần quan trọng trong việc hiện thực hoá sứ mệnh phát triển thị trường BĐS minh bạch, ổn định và bền vững. Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính
Chứng chỉ này sẽ được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề, hình thành hệ thống thông tin dữ liệu để cơ quan Nhà nước quản lý. Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng; mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, uy tín.
“Tuy nhiên, sẽ rất khó để thực thi những vấn đề nêu trên nếu chỉ có sự quản lý trực tiếp của Nhà nước. Vì vậy, để hướng đến một thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường theo chiều hướng lành mạnh và bền vững, cần phải có những giải pháp đồng bộ từ phía chính sách của Nhà nước cùng việc phát huy tối đa vai trò của các tổ chức xã hội nghề nghiệp” – TS Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.
Bên cạnh đó, các chuyên gia đều chung quan điểm về với đề xuất bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS các điều khoản cụ thể về vai trò, chức năng, nhiệm vụ của các tổ chức xã hội nghề nghiệp về BĐS và môi giới BĐS. Điều này không chỉ giúp Nhà nước trong việc quản lý, giám sát thị trường, tiết kiệm ngân sách quốc gia, mà còn rất phù hợp với chuẩn mực pháp luật của nhiều quốc gia.
