Nhiều điểm mới tích cực
Sau một thời gian tiếp thu nhiều ý góp ý, Bộ Xây dựng đã sửa đổi, bổ sung vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều nội dung tích cực, cụ thể: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã xây dựng mới Chương V, về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trên cơ sở nâng cấp, bổ sung nhiều quy định hợp lý của Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ tối thiểu 25m2, mà trong những năm qua nhiều địa phương đã quy định “suất tái định cư” lớn hơn mức diện tích tối thiểu này, điển hình như TP Hồ Chí Minh quy định là 30m2.
Tương tự, Điều 43, 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định bất hợp lý tại khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1, khoản 2 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP), không còn bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại từ 10 ha (hoặc từ 2 ha) trở lên tại các đô thị từ loại 3 (từ loại 1) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NƠXH, bởi lẽ không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH, nhất là dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp và để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do lựa chọn sản phẩm nhà ở của DN BĐS theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020 về quyền của DN.
Một số quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn chưa phù hợp với thực tế
Khoản 6 Điều 7 và khoản 1 Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch, yêu cầu bắt buộc UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH tương tự như khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở 2014. Đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện phát triển NƠXH.
Chương VI Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung Mục 3 quy định mới về phát triển nhà lưu trú công nhân trong KCN và Mục 4 quy định về phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang để giải quyết nhu cầu nhà ở rất cấp bách cho công nhân, người lao động, chuyên gia làm việc tại các KCN và sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ - chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, viên chức, công nhân, người làm công tác cơ yếu thuộc Quân đội và Công an Nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, đang phục vụ tại ngũ.
Khoản 5 Điều 75 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định người thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động KCN, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê mua NƠXH hoặc xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, đã khắc phục “bất cập” của khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 không quy định tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH. Ngoài ra, Khoản 1 Điều 152 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định mới, rạch ròi về việc thu phí bảo trì nhà chung cư thành một Điều riêng (Điều 153) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu.
... nhưng vẫn còn hạn chế
Điều 25, 26 đã không còn sử dụng các khái niệm gây tranh cãi như: sở hữu nhà chung cư có thời hạn, “gia hạn thời hạn sở hữu” như trong các dự thảo trước đây. Nhưng lại thay thế bằng quy định về quyền sở hữu chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư, UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ sở hữu không còn giá trị pháp lý hoặc xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu... mà thực chất là Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ quan điểm sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Nên rất cần phải được tiếp tục xem xét thận trọng những quy định này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, đồng thời để cho chủ sở hữu g cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội.
Hay như, Khoản 3 Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định mới: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trích 10% tiền sử dụng đất thu từ dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để bổ sung vào một khoản mục riêng trong Quỹ đầu tư phát triển của địa phương, để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông, giải phóng mặt bằng... cho các dự án NƠXH trên địa bàn theo quy định. Nhưng số tiền 10% là quá nhỏ, cần xem xét bổ sung thêm bằng việc trích 10% tiền trúng đấu giá sử dụng đất hoặc một phần tiền lãi xổ số kiến thiết của địa phương để có thêm nguồn lực tài chính phát triển NƠXH.
Bên cạnh đó, quy định về chính sách NƠXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Điều 43 và Điều 81 còn bất cập là đã không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần tham gia thực hiện chính sách NƠXH, nhất là tạo quỹ đất.
Đề xuất hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi 4,7%/năm trong 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên
Đối với quy định về sở hữu nhà chung cư, vẫn cần thiết phải quy định xác lập quyền sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hoặc quyền sở hữu có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại. Nhưng không nên quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ hoặc xử lý khi chấm dứt quyền sở hữu, vì không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài muốn được sở hữu không xác định thời hạn và cũng chưa phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Dự thảo công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở khi trường hợp nhà đầu tư có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Nhưng chưa quy định đất khác là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, gồm trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải đất ở mặc dù việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 cho phép và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng.
Đồng thời, quan ngại việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm tại điểm c khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản công, thất thu ngân sách Nhà nước.
Kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Điều 43, Điều 78 và Điều 81 và bổ sung quy định về NƠXH là “ký túc xá sinh viên” vào Dự thảo để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách về NƠXH, trước hết là mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021 – 2030; Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm và nghĩa vụ đóng góp tài chính để góp phần phát triển NƠXH theo quy định của Chính phủ; Bổ sung nhà lưu trú công nhân phục vụ lưu trú của cụm công nghiệp hoặc DN quy mô lớn nằm ngoài KCN được đầu tư xây dựng trên phần đất dịch vụ của cụm công nghiệp; Bổ sung quy định về loại NƠXH là ký túc xá, là công trình xây gồm: phòng ở tập thể, sinh hoạt chung, tiện ích, dịch vụ phù hợp dành để phục vụ lưu trú cho sinh viên thuê ở trong thời gian học tập tại trường đó vào Điều 3 và Chương VI Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về chính sách NƠXH.
Cùng với đó, cũng cần nghiên cứu cách làm sáng tạo của TP Hồ Chí Minh hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi 4,7%/năm trong 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên không quá 2 tỷ đồng/căn. Cách làm này không quy định mức giá mua căn nhà được hỗ trợ vốn, lãi suất ưu đãi, nên có thể bao gồm cả trường hợp mua nhà có giá trị cao. Chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua căn nhà đầu tiên đã được nhiều nước thực hiện, nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở nước ta.
Đề nghị bổ sung hình thức công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất vào khoản 10 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020; Bỏ quy định cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng đặt cọc để tạo điều kiện thực hiện quy định các giao dịch BĐS phải thông qua sàn; và cho phép cá nhân nước ngoài mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở, được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm.
