Cụ thể những bất cập đó là gì? Báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Lê Ngô Trung - Công ty Luật TNHH Vega để làm rõ vấn đề này.
PV: Thưa Luật sư Trung, những năm gần đây tại TP Hồ Chí Minh mô hình kinh doanh căn hộ dịch vụ mini phát triển mạnh mẻ, trở thành một trào lưu âm thầm lan rộng tại địa bàn các quận cận trung tâm TP. Vậy theo luật sư, đâu là nguyên nhân của sự bùng phát này?
 |
|
Luật sư Lê Ngô Trung - Luật sư Công ty Luật TNHH Vega. |
- Luật sư Lê Ngô Trung: Căn hộ dịch vụ mini có thể hiểu là kiểu căn hộ diện tích nhỏ nhưng không vì thế mà kém tiện dụng và sang trọng, nội thất của căn hộ thường được thiết kế cực kỳ hợp lý, có thể linh hoạt thay đổi chức năng, hoặc tích hợp nhiều chức năng.
Những căn hộ dịch vụ mini này rất được doanh nhân một số nước châu Á như Nhật Bản, Hong Kong, Singapore… ưa chuộng, do truyền thống thích sự tối giản và thói quen sinh hoạt trong những không gian diện tích nhỏ của họ.
Nếu cắt giảm các dịch vụ tiện ích đi kèm tùy theo nhu cầu của người thuê thì giá thuê của dạng căn hộ dịch vụ mini này là rất hợp lý, chỉ 500USD/tháng trở lên. Do yêu cầu không quá cao về các dịch vụ tiện ích nên phân khúc này có cả sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ, và là một thị trường rất sôi động.
Nhu cầu căn hộ dịch vụ mini tại khu vực trung tâm TP đang rất lớn do cộng đồng người nước ngoài sống và làm việc tại đô thị này vẫn tiếp tục tăng lên. Áp lực hạ tầng quá tải, kẹt xe, ngập nước càng khiến cho dòng sản phẩm này ở khu trung tâm tăng sức hấp dẫn nhờ vị trí đắc địa, rút ngắn thời gian di chuyển từ nơi ở đến sở làm, các trung tâm dịch vụ, mua sắm, giải trí. Ngoài ra, ngay cả khách thuê trong nước cũng nhìn thấy tính hiệu quả của căn hộ mini nên bắt đầu tiếp cận loại hình bất động sản tiêu dùng đặc thù này.
Thị trường trước đây chỉ có nhà đầu tư cá nhân tự phát triển dự án quy mô nhỏ hoặc thuê lại nhà phố để cải tạo thành căn hộ mini. Thế nhưng hiện nay, những nhà đầu tư tổ chức đã chen chân giành thị phần. Thậm chí một số doanh nghiệp đang nhắm đến mô hình thuê đất xây căn hộ mini cho thuê quy mô lớn.
Có nhận định cho rằng, căn hộ dịch vụ mini đang dần soán ngôi những căn hộ cho thuê bình dân, anh đánh giá sao về nhận định này?
- Thật ra nhận định này khá chủ quan, vì rõ ràng căn hộ dịch vụ mini hướng đến đối tượng khách hàng chủ yếu là người nước ngoài sang Việt Nam sinh sống làm việc. Trong khi đó, căn hộ cho thuê bình dân thì hướng đến đối tượng sinh viên, người lao động từ tỉnh lên TP Hồ Chí Minh mưa sinh.
Rõ ràng là hai đối tượng khách hàng khác nhau, nên không thể nào có chuyển soán ngôi ở đây, dù cùng là kinh doanh căn hộ cho thuê.
Tuy nhiên giữa căn hộ dịch vụ mini và căn hộ cho thuê bình dân vẫn có điểm chung là do cá nhân xây dựng. Do đó, diện tích và số lượng ít hơn rất nhiều so với các dự án lớn. Chính vì vậy, vị trí cũng đa dạng hơn. Điều này thuận tiện cho cuộc sống sinh hoạt của gia đình, kể cả việc đi làm, đi học, mua bán…
Hiện nay, hầu hết chủ đầu tư của loại hình căn hộ dịch vụ mini đều là nhà đầu tư cá nhân, không phải là doanh nghiệp, tổ chức. Liệu rằng có vấn đề pháp lý nào liên quan việc chủ đầu tư trong trường hợp này hay không, thưa Luật sư?
- Theo tôi, tình trạng này có thể xuất phát từ việc pháp luật về Nhà ở quy định và đưa ra nhiều tiêu chí, yêu cầu mà chủ đầu tư là tổ chức phải đáp ứng để thực hiện dự án. Trong khi đó, đối với cá nhân thì pháp luật quy định về điều kiện tương đối dễ dàng hơn. Chẳng hạn như: khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản thì “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì: “Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.
Có thể nói, đây là cơ sở pháp lý để cá nhân, hộ gia đình tiến hành đầu tư loại hình căn hộ dịch vụ mini trên chính phần đất của mình. Một đặc điểm có thể nhận thấy là họ chỉ đứng làm chủ đầu tư, còn mọi công việc phát triển, xây dựng, giao dịch … thì ủy quyền cho doanh nghiệp bất động sản thực hiện.
 |
|
Một dãy căn hộ dịch vụ mini được xây dựng ngay trong khu dân cư đông đúc. |
Trong khi lãnh đạo thành phố và các cơ quan ban ngành đang nỗ lực tìm kiếm giải pháp để giải quyết những bất cập về kiến trúc, quy hoạch và công tác PCCC … thì những loại hình bất động sản căn hộ dịch vụ mini này có phải là mối lo mới hay không, thưa Luật sư?
- Thông thường, với quy mô xây dựng dạng công trình của hộ gia đình, thì số người cư trú chỉ gói gọn trong bà con, dòng họ mà thôi. Còn khi đã xây dựng và phát triển thành căn hộ mini cho thuê thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mật độ dân số. Bên cạnh đó, vì không được thiết kế một cách bài bản về hạ tầng kỹ thuật, đấu nối … sẽ phát sinh các vấn đề về vệ sinh, rác thải, PCCC và trị an của cả khu vực xung quanh.
Như chúng ta đã biết, hiện nay thành phố vẫn đang đối mặt với tình trạng hạ tầng, thì việc phát triển một cách nở rộ loại hình này về lâu dài sẽ dễ dẫn đến hệ quả là phá vỡ quy hoạch chung, hình thành các khu “ổ chuột” mới và đối mặt với khả năng mất kiểm soát.
Vậy trước mối nguy này, liệu chính quyền địa phương cần quan tâm những vấn đề gì đối với loại hình căn hộ dịch vụ mini?
- Theo tôi, trước hết cần nghiên cứu các giải pháp và ban hành các văn bản liên quan đến loại hình căn hộ mini phù hợp với quy hoạch và hạ tầng của từng địa phương, khu vực một cách chi tiết và cụ thể hơn, như: điều kiện về thiết kế, chất lượng, an toàn PCCC, mật độ dân số, … Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để kịp thời ngăn chặn và xử lý vi phạm tại các công trình này. Đồng thời, ban hành các chế tài tương xứng với các hành vi vi phạm, đủ sức răn đe; cũng như xem xét trách nhiệm của cán bộ khi để các sai phạm xảy ra trong khu vực do mình quản lý.
Theo Luật sư thì khách hàng (người mua, thuê, thuê mua …) những loại hình căn hộ mini này sẽ đối mặt những rủi ro nào và cần lưu ý điều gì?
- Như tôi đã phân tích ở trên, khách hàng sẽ đối mặt với tình trạng về mất vệ sinh, không an toàn PCCC, thiếu chỗ để xe … khi sử dụng các căn hộ này. Vì khác với chung cư được tổ chức tương đối bài bản, thì ở những căn hộ dịch vụ mini này sẽ không có tổ chức Ban quản trị để thay mặt các hộ dân hoặc đứng ra điều hành, giải quyết những bất cập hay phát sinh kiến nghị.
Một vấn đề cần lưu ý là vì muốn thu về tối đa lợi nhuận, ngoài vấn đề chất lượng trong quá trình xây chỉ có chủ đầu tư mới biết, kế đến là việc cố ý xây vượt tầng so với giấy phép để tăng diện tích và số lượng căn hộ. Điều này dẫn đến hệ quả là khi muốn được công nhận quyền sở hữu căn hộ thì không thể tiến hành thủ tục vì công trình không thể nghiệm thu trước khi làm thủ tục tách sổ. Lúc này cả người mua trong số căn cho phép và vượt phép đều không thể ra sổ để thực hiện quyền dân sự liên quan như thế chấp, cầm cố …
Ngoài ra, đối với các căn hộ mini được xây dựng để bán, thì sau khi chuyển nhượng và tách sổ, chủ đầu tư sẽ không còn trách nhiệm gì với người mua. Mọi vấn đề phát sinh (nếu có) sau này như quản lý, an ninh trật tự, tranh chấp hay kiến nghị đối với những người sống cùng tòa nhà … thì người mua tự gánh chịu và tự giải quyết lấy.
Xin cảm ơn Luật sư Lê Ngô Trung!
