Thị trường đất nền TP Hồ Chí Minh: Thận trọng trước dấu hiệu của một “cơn sốt” mới

Thậm chí, có những khu vực, giá đất tăng gấp ba lần chỉ trong một tháng. Phải chăng thị trường đất nền đang rục rịch “sốt” trở lại?

Quận 2, mà cụ thể là khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi và Bình Trưng Tây hiện đang là một "điểm cực nóng" về giá đất. Mặc dù là quận vùng ven, nhưng trên một số tuyến đường chính thuộc địa bàn 2 phường này, giá đất đắt ngang ngửa giá đất tại trung tâm thành phố.

Cụ thể, cách đây khoảng 5 - 6 tháng, giá đất trên đường Trương Văn Bang (phường Thạnh Mỹ Lợi) chỉ dao động trong khoảng từ 45 - 60 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 90 - 120 triệu đồng/m2, tùy vị trí - tăng gấp đôi. Đường Tạ Hiện có giá khoảng 90 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Văn Kỉnh 70 triệu đồng/m2, đường Đồng Văn Cống 60 triệu đồng/m2, đường Lê Hiến Mai 80 triệu đồng/m2... Tất cả đều tăng gấp 2- 3 lần. Ngoài ra, giá đất trên nhiều tuyến đường khác thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi và Bình Trưng Tây đều được điều chỉnh tăng từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Hàng loạt các điểm giao dịch, nhận môi giới, mua bán - ký gửi nhà đất "mọc" lên trên đường Trương Văn Bang (quận 2) - khu vực "điểm nóng" về giá đất.

Hà Đức Hoàng - nhân viên Sàn giao dịch Bất động sản Phú Long (trụ sở đóng tại đường Trương Văn Bang, quận 2) cho biết, mặc dù giá đất "hấp dẫn" như vậy, nhưng có tiền chưa chắc mua được đất trên mặt tiền tuyến đường này. Nguyên nhân chính không phải do giá đất quá cao, mà do người mua nhiều hơn người bán.

"Thực tế, lượng giao dịch qua môi giới của sàn Phú Long trong vòng 1 tháng gần nhất là cực thấp. Bởi có vẻ như ai cũng có tâm lý "găm" hàng lại, đợi giá tăng tiếp", anh Hoàng nói, đồng thời cho rằng, "thủ phạm" kích giá đất quận 2 tăng phi mã chính là thông tin về việc xây cầu nối đại lộ Mai Chí Thọ với đảo Kim Cương (quận 2). "Dự án xây cầu qua đảo Kim Cương kết nối khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) không chỉ giải quyết tình trạng kẹt xe ở khu vực Thủ Thiêm mà còn mang lại giá trị trực tiếp cho bất động sản tại đảo này và khu vực lân cận. Khả năng trong tương lai, giá đất tại các khu vực này sẽ tiếp tục tăng", anh Hoàng nhận định.

Trong khi đó, ở khu vực phía Tây, giá đất trên nhiều tuyến đường cũng đang rục rịch tăng trở lại. Cụ thể, trên một số tuyến đường thuộc địa bàn quận Bình Tân như, đường Bờ Bao Tân Thắng, đường Tân Hương, đường Ấp Chiến Lược... ngay trong thời điểm “sốt giá” lần trước, giá đất chỉ dao động trong khoảng từ 30 - 40 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên 45 – 50 triệu đồng/m2. Cá biệt, đường Tân Kỳ Tân Quý giá đất đã “đội” lên đến 70 triệu đồng/m2.

Ở khu vực phía Nam, giá đất trên nhiều tuyến đường chính cũng liên tục được điều chỉnh tăng. Đơn cử như đường Huỳnh Tấn Phát. Trong khoảng 1-2 tháng trước, giá đất chỉ khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2 đã tăng lên từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Đường Phạm Hữu Lầu giá đang từ khoảng 35 triệu đồng/m2 tăng lên đến 40 triệu đồng/m2…

Theo nhận định của giới chuyên gia, giá đất tăng lên và có thể sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới, đặc biệt là sau khi có phương án sửa đổi Quyết định 33/2014 của UBND TP Hồ Chí Minh. Với những quy định mới, Quyết định 33 sửa đổi có khả năng sẽ giúp thị trường đất nền khởi sắc trong thời gian tới.

Trao đổi với báo chí, chuyên gia bất động sản Nguyễn Trọng Hoàng cho rằng, việc một số khu vực đất nền “sốt” giá do tác động của của hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật được cải thiện là bình thường.

Đường Trương Văn Bang, quận 2, TP Hồ Chí Minh giá đất đang tăng phi mã sau khi có thông tin xây cầu từ đại lộ Mai Chí Thọ sang Đảo Kim Cương (quận 2).

"Hiện nay thị trường đất nền đang diễn biến bình thường, đặc biệt là từ sau khi có chỉ đạo của UBND TP Hồ Chí Minh về việc điều tra, xử lý thông tin “cò” thổi giá đất nền. Thậm chí, tại nhiều dự án giá đất nền đang có dấu hiệu “xì hơi”. Nguyên nhân của việc này là có thể do trước đây các nhà đầu tư kỳ vọng quá lớn, tăng giá bán quá cao. Đến khi thị trường chững lại thì không thể xuống giá. Vì vậy người mua cần hết sức cẩn trọng trước các thông tin “sốt” đất hiện nay", ông Hoàng cho biết.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, phân khúc đất nền có thể sẽ chững lại khi nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó. Bởi lẽ, dân đầu tư sẽ tốn nhiều công sức, tiền bạc nhưng không cho thuê được vì nhu cầu cho thuê đối với đất nền sau xây dựng không cao.

“Có không ít người đầu tư theo tâm lý bầy đàn, thấy người khác kiếm được cũng lao theo. Thực tế, giá đất chỉ tăng trưởng trong một biên độ nhất định, mà ở đó thị trường còn có thể chấp nhận được. Do vậy, nếu các nhà đầu tư thiếu tỉnh táo, chạy theo đám đông, rất có thể sẽ rơi vào hoàn cảnh "ôm đất” không đặng mà muốn “thoát xác” cũng không xong”, ông Hiển nhận định.

Thực tế cho thấy, những nhận định nêu trên của Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng và Đinh Thế Hiển là có cơ sở. Đơn cử như giá đất tại khu vực đường Bưng Ông Thoàn, khu vực gần nhà máy Samsung, quận 9. Trong cơn sốt đất vừa diễn ra ở giai đoạn giữa năm 2017, các “cò” đất ở đây đã “thổi” giá đất trung bình từ 16 - 17 triệu đồng/m2 lên đến 25 – 28 triệu đồng/m2. Trong “cơn say nắng” các nhà đầu tư đã lao vào “ôm đất” với khoảng giá này; đến thời điểm hiện tại đã không thể “ra hang” cho dù chấp nhận bán cắt lỗ với giá trung bình 23 – 25 triệu đồng/m2.

“Giá đất sẽ hạ nhiệt dần bởi “ngưỡng chịu đựng” của thị trường có giới hạn. Do đó, cơn “sốt cục bộ” tại phân khúc đất nền ở một vài nơi nào đó do có thông tin tốt về hạ tầng rồi cũng sẽ giảm dần. Người mua đất nền thời điểm hiện tại cần hết sức thận trọng, đặc biệt là phải đi thực địa, đồng thời phải kiểm tra yếu tố pháp lý của nền đất định mua thật cẩn thận trước khi quyết định xuống tiền”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định.