Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Giá nhà phố liên tục biến động

Những căn nhà trong hẻm trước đây một năm chào bán tầm dưới 10 tỷ đồng thì hiện nay được "hét" giá gần triệu đô.

Anh Trần Đạt - nhà đầu tư cá nhân, đồng thời là một môi giới chuyên mua bán nhà khu trung tâm có hơn 20 năm kinh nghiệm, tóm gọn diễn biến thị trường nhà phố trên địa bàn các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh trong vài tháng gần đây bằng vài từ: “Điên khùng, giá tăng và chẳng có ai mua cả”.

Anh Đạt lấy ví dụ, một ngôi nhà có diện tích 3,8 x 12,8m, xây dựng 3 tầng, nằm trong con hẻm trên đường Hoàng Sa, quận 1 mới được chào giá 15 tỷ đồng trong khi trước Tết căn nhà này được rao giá 11 tỷ đồng. Căn nhà khác trên một con hẻm của đường Cô Giang, quận 1, diện tích đất 70m2, xây dựng 3 tầng, trước Tết được rao với giá 17 tỷ đồng nhưng chưa bán được, nay chủ nhà tiếp tục tăng giá lên 20 tỷ đồng.

Giá nhà tại khu vực phố Nguyễn Ngọc Phương, phường 19, quận Bình Thạnh đã tăng 300% trong vòng 5 năm qua. Ảnh: Huy Khánh

Anh Đạt và nhiều nhà đầu tư khác cho biết, không chỉ quận 1, giá nhà đất tại các quận trung tâm khác như quận 3, 5, 10... cũng biến động khá mạnh. Mức tăng tích luỹ, tính tròn từ sau Tết năm trước đến sau Tết năm nay tăng 40 – 50%, thậm chí vài khu vực cục bộ có nơi tăng đến hơn 100%. Một căn nhà nằm trong hẻm đường Thành Thái, có diện tích gần 170m2 đất, trước Tết được mua với giá 13 tỷ đồng, nay được rao bán lại với giá tiệm cận 20 tỷ đồng...

Một số nhà đầu tư cá nhân thông tin thêm, có ít dữ liệu về mức độ biến động giá nhà mặt tiền có thể buôn bán, làm cửa hàng vì giao dịch rất ít. Tuy nhiên, nếu nhìn vào mặt bằng giá chào bán thì giá cũng tăng rất mạnh, 20 - 40% chỉ trong vòng 2 tháng sau Tết.

“Trước đây, giá nhà ở Hà Nội luôn cao hơn TP Hồ Chí Minh vài chục phần trăm. Trong 3 năm qua, giá nhà ở Hà Nội ít biến động, trong khi tại TP Hồ Chí Minh biến động liên tục. Mặt bằng giá nhà hiện nay ở TP Hồ Chí Minh đã cao hơn Hà Nội rất nhiều” - anh Đạt nhìn nhận.

Các nhà đầu tư phân tích, giá nhà đất được quyết định bởi nhiều bên tham gia. Nếu nhìn vào giá chào bán của chủ nhà thì có thể thấy mặt bằng giá tăng rất cao nhưng chỉ khi nào có giao dịch mới có thể được xem xét là mặt bằng giá mới. Hiện tại, số lượng nhà cần bán rất nhiều, nguồn hàng phong phú nhưng giá chào rất cao, muốn bán được sẽ phải điều chỉnh giá thấp hơn nhiều. 

Lý giải về mặt bằng giá nhà phố của các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh liên tục leo dốc trong nhiều năm, mỗi năm lại thiết lập một mặt bằng giá mới trong khi diễn biến toàn thị trường nhà đất không nóng, anh Nguyễn Hải – một người am tường thị trường nhà phố cho biết: Thường dịp sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản luôn có biến động ở từng phân khúc.

Năm trước, sau Tết thị trường bất động sản chứng kiến một cơn sốt nhà đất trên địa bàn các Quận 2, Quận 9 và một số huyện giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Đức Hòa, Cần Đước, Bến Lức (Long An); Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa (Đồng Nai). Năm nay, thị trường đất nền các khu vực giáp ranh TP Hồ Chí Minh tĩnh lặng.

"Dạo qua các chợ mua bán đất, có thể thấy tình trạng xả hàng khá mạnh, phí dành cho môi giới cũng tăng từ 1% lên 1,5 - 2%... Thời điểm hiện tại, dòng vốn dường như đã hướng ra khỏi phân khúc đất nền các vùng ven và khu vực giáp ranh, làm cho phân khúc này mất động lực" - anh Hải cho biết.

Ba năm trước, phân khúc thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cũng bùng nổ giao dịch sau Tết... Năm nay, các nhà đầu tư cảm nhận được áp lực thanh khoản của phân khúc căn hộ khá rõ, kinh doanh căn hộ theo hình thức cho thuê đã không còn hấp dẫn, số tiền thu được so với vốn bỏ ra chưa bằng 40% lãi suất ngân hàng.

Năm nay, phân khúc thị trường căn hộ cũng cảm nhận rõ một sự ngưng trệ giao dịch, vì phần nhiều các dự án đang bán hàng hiện nay hoặc giao dịch thứ cấp dính đến vấn đề đất công, buộc phải ngưng lại chờ rà soát...

“Thị trường bất động sản chỉ còn một “lối thoát” vốn là nhà đất khu vực trung tâm. Đầu tư vào nhà đất khu trung tâm cần vốn rất lớn, khả năng chôn vốn lâu dài, khả năng sinh lợi không đột biến và nhanh như đất ngoại thành. Với tình hình hiện nay, rất khó cho cả người mua lẫn người bán. Người bán thì cứ treo giá cao, người mua dù muốn nhưng không nhiều người đủ độ liều để xuống tiền tại thời điểm này. Thị trường cứ giằng co giao dịch không đáng kể, nhà có giá trên 15 tỷ đồng bán nhanh cũng phải mất 6 tháng” - anh Nguyễn Hải nhận định.

Ông Nguyễn Hải Quang - một nhà đầu tư bất động sản cá nhân chia sẻ ngắn gọn bí quyết thành công: “Biết nắm bắt xu hướng thì vẫn có thể kiếm ăn ngon lành dù mặt bằng giá cao”. Theo ông Quang, xu hướng hình thành khoảng 5 năm trở lại đây là giá nhà trong các hẻm có tốc độ tăng nhanh hơn ngoài mặt tiền.

Giá bất động sản tại các hẻm lớn từ 3m trở lên trên các trục đường chính của khu vực trung tâm tăng nhanh chóng mặt. Nguyên nhân là do việc mua bán các mặt hàng thời trang, mỹ phẩm, hàng hóa tiêu dùng chuyên biệt hiện nay gần như chủ yếu qua kênh online. Người bán hàng không còn quá phụ thuộc vào việc phải thuê một cửa hàng ngoài mặt tiền để thu hút khách hàng theo kiểu truyền thống. Thay vào đó, người ta chỉ cần thuê một mặt bằng trong hẻm với giá chỉ bằng 20 - 30% so với ngoài mặt tiền.

Đơn cử, các con hẻm lớn trên đường Cách Mạng Tháng Tám hiện nay ken dày cửa hàng thời trang, tiệm làm tóc, spa, cửa hàng bán thực phẩm organic, cửa hàng áo cưới, studo... Bởi vậy, nhà cửa trong hẻm bây giờ vẫn có thể cho thuê mặt bằng như ngoài đường lớn. Chính vì khả năng sinh lợi được cải thiện nên trong vòng 3 năm trở lại đây, giá nhà đất trong các con hẻm lớn tăng rất nhanh.

Cũng theo ông Nguyễn Hải Quang, một xu hướng đầu tư bất động sản khác cũng khá an toàn đó là đầu tư xây dựng các khu nhà cho thuê phòng trọ cao cấp. Trong vòng 3 năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư cá nhân mua đất để xây dựng căn hộ mini làm căn hộ dịch vụ hoặc phòng trọ cao cấp. Nhiều khu vực không có lợi thế về thương mại dịch vụ nhưng trong thời gian qua có tốc độ tăng giá nhà đất nhanh là nhờ làn sóng xây dựng chung cư mini. Nhiều khu vực giáp ranh khu trung tâm như các phường 17, 19, 22 (quận Bình Thạnh); phường 4, 9 (quận 4)... đã hình thành các khu nhà cho thuê phòng trọ cao cấp hoặc căn hộ mini.