Siêu đô thị phía Bắc Hà Nội: Liều “doping” đẩy giá đất nền?

Ra Giêng, trong giỏ hàng hóa bất động sản (BĐS) Hà Nội, đất nền vẫn chiếm ưu thế vượt trội nhờ đặc điểm khá "sạch sẽ" trên mọi phương diện. Thực tế, phân khúc này ít vướng "bão biểu tình" như chung cư, không mập mờ pháp lý hay phải giao lại cho đơn vị khác quản lý như condotel, hometel… Đáng chú ý, đất nền khu vực dọc trục đường Võ Nguyên Giáp về Nội Bài (thuộc địa bàn huyện Đông Anh) hiện thu hút số đông nhà đầu tư, cạnh tranh mạnh mẽ với BĐS khu vực phía Tây.

Toàn cảnh trục Nhật Tân - Nội Bài nhìn từ trên cao. Ảnh: Phạm Hùng

Ông Trần Mạnh Hoài - một “đầu nậu” các loại đất nền Đông Anh cho biết: “Trước đây, giao dịch không nhiều, bởi sau đợt sốt vào giữa năm 2016 - thời điểm công bố quy hoạch trục Nhật Tân - Nội Bài, đã tạm lắng xuống ngay sau đó. Tuy nhiên, giá đất khu vực hai bên tuyến đường Võ Nguyên Giáp giờ đang có dấu hiệu tăng trở lại (10 - 15%). Tại các khu vực xã Vĩnh Ngọc, chợ Vân Trì, xóm Lác... thanh khoản khá sôi động, hiện mức giá giao động từ 26 - 40 triệu đồng/m2. Tại xã Xuân Canh, giá đất thấp hơn, từ 15 - 30 triệu đồng/m2. Nguyên nhân, theo giới đầu tư thạo tin, đến 90% “siêu đô thị Nhật Tân – Nội Bài” khởi công trong năm nay nên giao dịch có phần dậy sóng”.

Đỉnh giá đất nền xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 xác lập hai bên đường Võ Nguyên Giáp được giới chuyên gia đánh giá đi “chuẩn”, theo kịch bản dự báo ban đầu. Đất nền là phân khúc sốt sau bởi cần thời gian đầu tư dài hạn. Nó rất khác với chung cư, nhà xây sẵn. Bởi chung cư, tỷ lệ khách mua để ở rất cao, còn đất nền, khách hàng mua để đầu tư, lướt sóng sinh lời là chủ yếu. Do đó, khi có thông tin kích cầu về hạ tầng, việc đất nền lên giá trong chu kỳ BĐS không quá khó hiểu.

Tại một văn phòng nhà đất tại xã Vĩnh Ngọc, khi khách hỏi về giá đất nền, nhân viên tư vấn tên T. cho biết: "Đất trong khu vực này không có giá cụ thể do tùy thuộc vào vị trí. Nếu gần trục đường Võ Nguyên Giáp, xe ô tô vào tận cửa, mức giá khá cao. Để mua được đất ở tại đây, phải nắm trong tay nguồn tài chính khoảng 1,5 tỷ đồng trở lên. Nếu ít hơn thì phải vào sâu hơn khoảng 3km".

Cũng theo T., đất nền, đất thổ cư tại Hà Nội hiện nay chỉ có dọc đường Võ Nguyên Giáp là sôi động và tiềm năng hơn cả. Đây là thời điểm thích hợp để đầu tư. Nếu không nhanh chân, khi dự án TP thông minh do liên danh Tập đoàn Sumimoto – BRG tiến hành khởi công, mức giá sẽ không còn mức thấp như hiện nay. Chưa hết, chỉ vài năm nữa Đông Anh lên quận giá đất sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Cần thông tin chính thống tránh sốt ảo

Đối ngược thông tin khan hàng mà nhiều “cò” môi giới khẳng định, người dân chia sẻ, số người muốn bán đất khá nhiều song không phải lúc nào cũng giao dịch được. “Nhu cầu thực tế có tăng. Số lượng khách hàng đến xem đất khá nhộn nhịp nhưng xuống tiền chỉ “đếm trên đầu ngón tay” - chị Hoa ở xã Vĩnh Ngọc cho hay.

Đường Võ Nguyên Giáp, huyện Đông Anh, Hà Nội.

Anh Chính (Đống Đa), một người đầu tư mua đất tại Vĩnh Ngọc cũng thừa nhận tình trạng này, bởi anh đang mắc kẹt với 2 lô đất trên 200m2 được đầu tư từ năm 2016. Đầu năm 2018, với thông tin siêu đô thị thông minh sắp khởi công, gia đình anh nhận được nhiều cuộc điện thoại để tìm hiểu vị trí, giá trị lô đất hơn. Với vị thế bám sát các trục chính quy hoạch, một lô đất gần chân cầu Nhật Tân có khách ra giá, song theo anh Chính, chưa được như kỳ vọng.

Nhận định về tiềm năng quỹ đất Đông Anh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Đình Toàn đánh giá cao. Hà Nội có các cây cầu bắc qua sông Hồng sang khu vực Đông Anh, Cầu Nhật Tân nối với sân Bay Nội Bài và tới đây có thêm Cầu Tứ Liên. Sự kết nối Đông Anh – Hồ Tây – Khu vực trung tâm Hà Nội trở nên gần gũi, không còn xa lạ. Do vậy, việc phát triển Đông Anh thành nội đô mới hoàn toàn khả thi.

“Quỹ đất của Đông Anh hiện là quỹ đất vàng, nguồn lực để xây dựng hạ tầng. Nếu không có chiến lược quản lý hiệu quả đất đai sẽ gây lãng phí lớn. Do vậy mọi thông tin về giá đất, quy hoạch dự án… cần công khai trên phương tiện thông tin đại chúng. Đông Anh cần được hoạch định chiến lược phát triển tốt, không cấp đất manh mún cho các chủ đầu tư nhỏ lẻ. Nếu không sẽ để mất cơ hội phát triển cho Hà Nội trong nay mai” – Thứ trưởng nhấn mạnh.

Tuy nhiên theo TS, KTS Trương Văn Quảng – Nguyên Phó viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia (VIUP) phân tích, từ khi có thông tin “TP thông minh” được phát triển ở khu vực Đông Anh, giá đất tại đây biến động thất thường. "Tình trạng đất tăng 1, môi giới đất thổi lên 10 nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến. Vì vậy, rất cần thông tin chính thống từ cơ quan nhà nước để “trị” việc hô giá, tạo sốt đất ảo" - TS, KTS Trương Văn Quảng lưu ý.

Dự án TP thông minh được xây dựng trên diện tích 272 ha, phía Bắc Hà Nội (đoạn hai bên tuyến đường Võ Nguyên Giáp), thuộc đồ án quy hoạch hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài, gồm 5 giai đoạn. Dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và sau khi rà soát, tư vấn Nikken Sekkei đang điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết của giai đoạn 1. Giai đoạn 1, liên danh Tập đoàn Sumimoto – BRG đầu tư trên 1 tỷ USD cho diện tích 73,11 hecta. Trong giai đoạn này, hạ tầng sẽ được đầu tư đồng bộ, kết nối cho cả dự án. Trước đây dự án dự kiến, khởi công trong quý I/2018. Tuy nhiên đến nay gần hết quý I, dự án vẫn "án binh bất động". Giới chuyên gia địa ốc cho rằng, để tránh sốt ảo, thông tin quy hoạch phải công bố minh bạch và cụ thể. Ví dụ, một siêu dự án phát triển trải qua bao nhiêu bước và hiện giờ đang ở bước nào, TP đã chấp thuận tới bước này hay chưa... để người dân nắm bắt đầy đủ khi đầu tư. Ngoài ra, khi có thông tin chủ trương cập nhật mới cũng cần tổ chức các cuộc họp chuyên sâu, công bố bằng thông cáo báo chí để thông tin rộng rãi.