Nhiều ý kiến lạc quan về vấn đề này nhưng bên cạnh đó vẫn còn một số băn khoăn, lo ngại về việc dòng vốn sẽ chảy vào hoạt động đầu tư BĐS.
Hiệu ứng cho thị trường
Sau một thời gian bị trì hoãn vì dịch Covid-19, bước sang năm 2022 thị trường BĐS đã có những tín hiệu phục hồi tích cực. Tuy nhiên, từ quý III/2022, trước hàng loạt những biến cố của thị trường liên quan đến việc siết chặt tín dụng, xử lý mạnh tay đối với một số DN huy động vốn từ trái phiếu, chứng khoán sai quy định và việc tăng lãi suất tiền vay, tiền gửi của hệ thống ngân hàng... đã có tác động trực tiếp đến sự giảm sút về nguồn cung sản phẩm trên thị trường ở hầu hết các phân khúc.
Cụ thể, nguồn cung mới giảm 30 - 60%, lượng tiêu thụ giảm 30 - 80% tùy từng phân khúc. Theo chia sẻ từ các DN kinh doanh BĐS, nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm này là do thiếu nguồn vốn. Trong khi nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính thì thận trọng giữ tiền, nghe ngóng thị trường, chờ đợi các luật sửa đổi, bổ sung liên quan có hiệu lực; người dân có nhu cầu thực không vay được tiền để mua nhà dẫn đến việc DN thiếu vốn để đầu tư. Cùng với đó là động thái liên tục nâng lãi suất điều hành từ đầu quý IV, lại càng khiến cho thị trường trở nên khát vốn hơn.
“Việc kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn nghiêm trọng, nhiều DN đã và đang bị cạn vốn. Việc ngân hàng tăng lãi suất làm cho sức cầu thị trường giảm mạnh, hiện tượng cắt lỗ đã xảy ra, nhiều nhà đầu tư vẫn đang bị mắc kẹt trong giỏ hàng của mình vì không thể thanh khoản. Vì vậy thị trường có thể vào trạng thái rơi tự do nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời” – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & phát triển DKRA Việt Nam Võ Hồng Thắng nhận định.
Phản ứng trước thực trạng nêu trên, vào giữa tháng 11 vừa qua, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác nhằm giải quyết những vướng mắc cho DN và một số địa phương trong việc thực hiện các dự án BĐS. Mới đây, thị trường tiếp tục đón nhận tin vui khi từ ngày 5/12 Ngân hàng Nhà nước quyết định nới room tín dụng thêm 1,5 - 2%.
“Đây là một trong những chính sách để khuyến khích các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại cũng phải bằng mọi cách giảm chi phí hoạt động để tạo điều kiện hạ lãi suất cho DN, dự án, lĩnh vực cần thiết lúc này. Mức tăng 1,5 - 2% tương đương với 240.000 tỷ đồng được cung ứng thêm cho nền kinh tế” – Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho hay.
Kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ
Cũng theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, nguồn tín dụng nới rộng thêm được tập trung cho vay trước hết là lĩnh vực nông nghiệp - nông thôn, DN nhỏ và vừa, DN phục vụ cho xuất khẩu, công nghiệp phụ trợ... Bên cạnh đó cũng sẽ dành một phần để hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, có hiệu quả cao, khả năng trả nợ và những DN BĐS uy tín, có dự án tốt, dự án còn đang dang dở, cần nguồn tiền để tiếp tục hoàn thiện, sớm đưa ra sản phẩm mang lại lợi ích cho xã hội, cộng đồng. Như vậy với động thái trên đã mang đến hiệu ứng tâm lý tích cực cho thị trường BĐS.
“Việc tăng cung tín dụng cho nền kinh tế, sản xuất kinh doanh, trong đó có DN BĐS, người mua nhà là giải pháp tác động lan tỏa nhanh, hiệu quả. Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực đến thị trường trái phiếu để DN vượt qua khó khăn hiện nay, làm giảm bớt áp lực cho tổ chức tín dụng, để các tổ chức tín dụng thực hiện chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, việc Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng là hiệu ứng tích cực cho thị trường nhưng chỉ nên sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn theo lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, BĐS.
Bởi hiện nay DN không thể phát hành tiếp trái phiếu để quay vòng, trong khi cổ phiếu cũng khó phát hành, các khoản nợ từ đối tác cũng không thể gia tăng. Trong bối cảnh lãi suất tăng làm cho độ vênh giữa dòng tiền phải trả (lãi và một phần gốc) và dòng tiền những người đang dùng vốn để đầu tư tài sản sẽ gia tăng, có thể hiện tượng đầu cơ vẫn sẽ được duy trì.
“Giải pháp tạo điều kiện tín dụng cho DN BĐS uy tín, có dự án tốt là điều vô cùng quan trọng, vì hiện nay trong bối cảnh mọi kênh huy động vốn đều khó khăn, thì tín dụng ngân hàng được xem là cứu cánh cuối cùng. Nhưng để kiểm soát chặt nguồn tín dụng được bơm ra, các ngân hàng cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng, đảm bảo an toàn nợ vay và khả năng thu hồi nợ, tránh rót vốn vào các hoạt động đầu cơ, không có lợi cho nền kinh tế. Bởi thực tế việc nới thêm 1,5 – 2% tín dụng không thấm vào đâu đối với một cộng đồng DN rộng lớn của Việt Nam” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Nguyễn Hồng Minh phân tích.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, lãi suất ngân hàng đang ở mức cao và tình hình kinh tế thế giới vẫn chưa bình ổn kéo theo nỗi lo về lạm phát. Việc nguồn vốn được nới rộng mặc dù không tác động quá nhiều đến vấn đề lạm phát, nhưng sẽ được hấp thụ nhanh, đáp ứng nhu cầu thiết thực của các dự án, công trình dở dang, người mua nhà, hợp đồng xuất nhập khẩu, khoản nợ đến hạn… sẽ góp phần “xốc” lại thị trường đang gặp nhiều khó khăn.
Ngoài ra, để sử dụng hợp lý nguồn vốn mới, các tổ chức tín dụng cần chủ động cân đối nguồn vốn huy động, đảm bảo thanh khoản, chất lượng, hiệu quả tín dụng. Bộ Tài chính cần khơi thông mạnh mẽ kênh dẫn vốn từ trái phiếu DN và Chính phủ chỉ đạo khoanh vùng, giải quyết nhanh, dứt điểm những vụ việc vi phạm trên thị trường vốn vừa qua, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, lấy lại niềm tin cho thị trường, người dân, DN.
| "Thời điểm này nên kiểm soát một cách hợp lý thị trường, vẫn tạo điều kiện để dòng vốn chảy vào BĐS nhưng đặc biệt ưu tiên dự án đang triển khai để nhanh cung cấp ra thị trường. Trong đó chú ý hơn đến nguồn cung nhà ở giá vừa phải. Đồng thời, đẩy mạnh nguồn cung trong lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; tăng cường kiểm soát dòng tiền chạy theo tiến độ, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, có sức lan tỏa lớn đến thị trường." - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi |
