Nhận diện "sốt đất" của thị trường bất động sản đầu năm 2022 - Bài 3: Những chiêu trò gây "sốt đất"

Kịch bản cũ, nạn nhân mới

Trong vô vàn mánh lới tạo sốt đất thì đấu giá quyền sử dụng đất được xem là hoạt động điển hình nhất.Có những cuộc đấu giá với giá đất giảm bất ngờ, bởi có sự thông đồng, dìm giá gây thiệt hại tài sản nhà nước. Thậm chí, cũng có tình trạng, doanh nghiệp tham gia đấu thầu với mức giá cao bất thường, rồi bỏ thầu nhằm mục đích lũng đoạn thị trường, trục lợi bất chính.

Minh bạch thông tin thị trường là giải pháp hạn chế tình trạng sốt đất

Mới đây, vụ việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc gần 600 tỷ đồng lô đất vàng ở Thủ Thiêm thu hút sự quan tâm của dư luận. Chia sẻ với phóng viên Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Đinh Thế Hiển cho rằng, mức giá 24.500 tỷ đồng cho lô đất 3-12 có diện tích 10.060m2 tại Thủ Thiêm là chiêu trò gây sốt đất mang tính quy mô, vì bản chất cuộc giá đất có quá nhiều bất thường. Thứ nhất, nguyên tắc đấu giá là doanh nghiệp sẽ cố gắng mua ở mức giá tốt nhất, chứ không phải mua bằng được. Tuy nhiên, trong diễn biến của sự việc, công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã đưa ra các mức giá mới “nhảy vọt”, đó là sự bất thường trong đấu giá thông thường; Thứ hai, cần phải hiểu, định giá là một phương pháp khoa học (dựa trên giá thị trường, giá khu vực…) không phải là đưa ra một mức giá tuỳ thích, cao hơn nhưng không thể quá khác biệt với mức định giá, vì như vậy thì việc định giá trở nên vô nghĩa; Thứ ba, để mua BĐS giá trị lớn, doanh nghiệp sẽ căn cứ vào 3 nguồn vốn gồm: vốn của doanh nghiệp (chiếm 50%), vay ngân hàng và từ phát hành trái phiếu. Rõ ràng, trong trường hợp này phát hành trái phiếu không còn kịp, do đó chỉ còn 2 nguồn vốn còn lại. Nhưng để vay ngân hàng, doanh nghiệp phải có tài sản đang gửi ngân hàng hoặc tương tự là phải trên 10.000 tỷ đồng, thế nhưng thực tế doanh nghiệp trúng đấu thầu không có khả năng này, vậy mà bất thường là vẫn đấu giá.

“Vì bất thường, nên sự kiện trúng đấu giá 2,45 tỷ đồng/m2 đã kéo theo sốt đấttại khu vực Thủ Thiêm và các dự án BĐS khác. Đến nay, khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc thì thị trường vẫnkhó xác định mức giá hợp lý” – ông Đinh Thế Hiển nói và nhấn mạnh, câu chuyện đất Thủ Thiêm có tính bong bóng có tính chất đầu cơ, làm nhiễu loạn thị trường hòng trục lợi từ giá đất. Hoặc sâu xa hơn là từ giá cổ phiếu của công ty mẹ hoặc doanh nghiệp liên quan sẽ bị thổi lên cao, và cuối cùng thì rớt xuống thấp sau khi doanh nghiệp này công bố hủy hợp đồng. Thậm chí,có thể lợi dụng giá trúng đấu giá cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đẩy cao giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính,…

Tất nhiên, “vụ án” Thủ Thiêm chỉ là một trong hàng ngàn những phi vụ đấu giá khác trên khắp cả nước. Và nếu không minh bạch, các cuộc đấu giá có thể làm “rung lắc” thị trường bằng những cơn sốt đất, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng.

Cùng với đấu giá đất,gian kế để tạo ra các đợt sốt đất còn xuất phát từ việc công bố rầm rộ nhưng thông tin chưa rõ ràng về điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội, hay tin lên quận, lên thị trấn...giúp giới đầu nậu, cò đất và một số doanh nghiệp bất lương thực hiện những thủ đoạn tung tin đồn thổi giá đất. Sau đó, cài “chim mồi”, tạo giao dịch mua bán giả tạo chờ các nhà đầu tư “gà mờ” sa lưới.

Ngoài ra, thủ phạm của các đợt sốt đất còn xuất phát bởi chính tâm lý đám đông hám lợi. Trung bình, cứ 10 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 8 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang, nhà đầu tư không có kinh nghiệm bị chôn vốn, thất thoát tiền bạc, thiệt hại nặng nề.