Bài 1: Thị trường bất động sản nhiễu loạn
Năm 2021 thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến nhiều đợt giá đất tăng theo chiều dựng đứng, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, sốt thật thì ít, sốt giả thì nhiều. Điều này đã gây ra nhiều phiến toái, làm nhiễu loạn thị trường.
“Sốt đất”... lại trỗi dậy
Còn nhớ, đầu năm 2021, thị trường BĐS được phen rúng động bởi cơn “sốt đất” sau một thời gian im ắng bởi đại dịch Covid-19. Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu, hiện tượng tăng giá đất đã xuất hiện ở rất nhiều địa phương, với mức tăng dựng đứng, bình quân 50 - 100%, cá biệt một số địa bàn còn tăng đến 300%, như ở Thái Nguyên, Ninh Bình, Thanh Hóa...
Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản gửi UBND các tỉnh, TP gấp rút vào cuộc kiểm soát và siết chặt tình hình giao dịch BĐS, đồng thời xử lý những cá nhân, tổ chức mua bán đất không đúng quy định, vi phạm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS. Nhờ đó, đầu tháng 4/2021, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “giảm nhiệt”. Tiếp đó, xảy ra bùng phát dịch lần thứ 4, khiến thị trường dường như bị “nén” lại, một số nơi tự điều chỉnh theo chiều hướng giảm dần.
Thị trường BĐS đang bị nhiễu loạn bởi những chiêu trò làm tăng giá nhà đất.
Những tưởng với sự can thiệp mạnh mẽ từ cơ quan chức năng, đã giúp cho thị trường ổn định trở lại. Nhưng mới đây, cơn “điên loạn” về đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) vào đầu tháng 12/2021, bình quân xấp xỉ 1,25 tỷ đồng/m2, trong đó có 1 lô được đấu giá lên tới trên 2,4 tỷ đồng/m2, đã “nổ” phát súng báo hiệu cho sự quay đầu trở lại của “cơn sốt”, chỉ chờ cơ hội đó dường như ngay lập tức đội ngũ môi giới, cò đất khắp nơi lại “trỗi dậy” để tạo sóng vào dịp cuối năm 2021, đầu năm 2022.
Cơn sốt đất khởi nguồn từ TP Hồ Chí Minh đang âm ỉ lan rộng ra nhiều tỉnh, TP khác. Đáng chú ý, không chỉ tập trung vào thông tin quy hoạch, điều chỉnh dự án của các địa phương, các nhóm cò đất còn đánh vào tâm lý người dân dịp cuối năm khi đã “chốt lời” chứng khoán hoặc rút vốn từ những khoản đầu tư khác, để tìm đến BĐS - kênh đầu tư có tài sản thật, đảm bảo an toàn hơn.
Theo đó, giá đất lại ghi nhận có sự tăng trưởng phi mã về giá ở một số tỉnh, thành như: Vĩnh Phúc, Hà Nội, Quảng Ninh, Hà Tĩnh, TP Hồ Chí Minh... đặc biệt là tại TP Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng) với mức tăng 20 - 40%, hay cá biệt ở Kỳ Anh (Hà Tĩnh) ghi nhận tăng gấp 3 lần so với thời điểm đầu năm, tùy theo từng vị trí. Phương thức mua bán, giao dịch cũng trở nên dễ dàng hơn khi khách hàng có xu hướng sử dụng công nghệ để tìm hiểu thông tin hay việc tham gia sự kiện bán hàng bằng hình thức trực tuyến - một phát kiến mới trong bán hàng của doanh nghiệp, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro cho người mua.
Bi kịch “mua đỉnh bán đáy”
Kể lại câu chuyện đầu tư đất nền tại dự án ở Cần Giuộc, đoạn giáp với huyện Nhà Bè (TP Hồ Chí Minh), chị Nguyễn Thị Mai Hương (một nhà đầu tư BĐS không chuyên) cho biết, năm 2019 chị mua 2 lô đất, mỗi lô khoảng 80m2, với mức giá 500 triệu đồng/lô. Đến thời điểm hiện tại, giá đất đã cán mức 2,5 tỷ đồng/lô. Như vậy, sau hơn 2 năm, chị chốt lãi được 4 tỷ đồng.
Tương tự, kiếm đậm từ đầu cơ đất nền, đầu năm 2020, anh Lê Mạnh Trường mạnh dạn mua ngay miếng đất có vị trí đẹp nhất trên tuyến quốc lộ 56, nơi dự kiến sẽ là địa điểm mà Tập đoàn Vingroup thực hiện dự án tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Mặc dù thời điểm đó, dự án chỉ mới dừng lại ở đề xuất nghiên cứu, lập khảo sát nhưng vẫn thổi bùng cơn sốt đất: “Sang tay chỉ sau một tuần, tôi lãi 6 tỷ đồng” - anh Trường nói.
| “Sốt đất” xảy ra một phần do mở rộng quy định phân lô, bán nền. Các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại, đưa đất nền vào thương mại là điều tối kỵ. Về nguyên tắc thị trường BĐS phải khai thác giá trị đầu tư trên đất, không phải chờ đất tăng giá để gặt hái lợi nhuận, bỏ tiền vào đất chờ tăng giá rồi bán đi là hành động làm hại nền kinh tế - GS.TSKH Đặng Hùng Võ. |
Cũng chạy theo “sốt đất” nhưng anh Đoàn Thoại Du lại đang mắc kẹt vì không thoát được hàng: “Đầu năm 2021, khi nghe "phập phồng" thông tin Tập đoàn Hưng Thịnh sẽ làm đại dự án tại thị trấn Lộc Thắng (huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng), tôi và nhóm bạn đã chi hàng chục tỷ đồng ôm đất. Tuy nhiên, đến nay bán không được mà giữ cũng không xong, vì giá đất giảm sâu” - anh Du chia sẻ.
"Trái ngang" không kém, chị Lê Thị Thơm cũng "đắp chiếu" lô đất mua với giá 20 tỷ đồng (trong khi giá trị thực chỉ hơn 2 tỷ đồng) ở khu vực xã Tân Lợi (huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước).
Thực tế, sau mỗi cơn “sốt đất” có không ít người giàu lên, song cũng có vô số nhà đầu tư sa lầy không rút ra được, vì đầu tư theo kiểu "mua đỉnh bán đáy", nhảy vào thị trường lúc sốt nóng nhất. Hàng ngàn bài học kinh nghiệm được rút ra song những cơn sốt vẫn có nguy cơ tiếp diễn. Bằng chứng là suốt năm 2021, khi nền kinh tế cả nước chậm lại vì Covid-19, thì BĐS vẫn nhộn nhịp. Và đến đầu năm 2022, xu hướng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại.
Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực cho rằng, giá BĐS Việt Nam đang tồn tại nhiều bất cập, thậm chí quá cao so với giá trị thực tế: “TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đều có những khu vực giá đất cao "kỷ lục", hơn 1 tỷ đồng/m2. Đây là mức giá ngang ngửa với đất tại các TP nổi tiếng trên thế giới như: New York, Paris, Tokyo; hay gần hơn là BangKok, Seoul… dù tốc độ đô thị hóa của nước ta mới đạt khoảng 35%, thấp hơn nhiều tốc độ 50% của Thái Lan hay 70 - 80% của Hàn Quốc” - ông Nguyễn Văn Đực dẫn chứng và nhấn mạnh, sự bất ổn còn thể hiện rõ hơn khi giá nhà đất ở Việt Nam cao hơn GDP đầu người gấp 50 lần, trong khi ở Mỹ chỉ gấp 4 lần và Thái Lan gấp 25 lần… Điều này đồng nghĩa, một người Việt Nam phải đi làm 50 năm mới có đủ tiền để mua một căn nhà.
“Trong vòng 10 năm tới, việc sở hữu được nhà ở tại các đô thị lớn của Việt Nam cũng sẽ khó khăn không kém Thượng Hải, Bắc Kinh, Hồng Kông hiện nay. Người nghèo khó có khả năng tiệm cận được với giấc mơ an cư trên chính quê hương mình” - ông Nguyễn Văn Đực dự báo.
Tương tự, theo báo cáo của Công ty DKRA Việt Nam, thế hệ sinh năm 1981 - 1991 ở Việt Nam hiện đang gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở vì sau nhiều lần sốt giá, nhà đất ở Việt Nam đã vượt xa khả năng chi trả của người dân. Điều gì đã tạo ra một xu hướng tăng giá BĐS khó đảo chiều như vậy? Liệu rằng, ở đây chỉ đơn thuần là quy luật của kinh tế thị trường, hay thực chất còn có sự thao túng, chiêu trò bí ẩn phía sau nhằm trục lợi?...(còn nữa)
