Dòng tiền khó
Mặc dù Nghị định 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành về chào bán, giao dịch trái phiếu DN và chỉ đạo các cơ quan liên quan để tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn của DN từ chứng khoán, trái phiếu đã được hơn 3 tháng nhưng đến nay vẫn chưa có nhiều khởi sắc.
Dự tính, vốn huy động từ đầu năm đến nay chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 (trong khi đó lượng huy động năm 2022 giảm xấp xỉ 80% so với năm 2021). Điều này cũng đã tác động tiêu cực đến hoạt động thanh khoản trên thị trường BĐS.
Theo đó, số lượng sản phẩm BĐS tồn kho từ năm 2022 lên tới gần 19.000 sản phẩm chiếm 67% tổng nguồn cung được đưa ra thị trường. Kinh doanh khó khăn nên hàng nghìn DN BĐS đã buộc phải thoái lui khỏi thị trường. Số DN thành lập mới giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, bên cạnh đó số lượng DN giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt tăng 30,2% và 60,7% so với cùng kỳ năm trước.
Khách hàng tìm hiểu thông tin dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) năm 2023 và 2024 là giai đoạn “đỉnh điểm” của đáo hạn trái phiếu DN ở Việt Nam, với tổng số lượng khoảng 750.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trả nợ, trong đó DN kinh doanh BĐS chiếm xấp xỉ 50%. Ngoại trừ trái phiếu bị hủy trong vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh, các DN vẫn đang thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư nhưng gánh nặng trả trước mắt là rất lớn.
“Trước tình trạng này, nhiều DN buộc phải bán tài sản để tạo ra dòng tiền hoặc đàm phán với trái chủ để gia hạn. Nếu cả 2 phương án trên đều không xử lý được thì DN buộc phải phá sản như vậy sẽ rất nguy hại cho nền kinh tế” – chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.
Trong khi thị trường trái phiếu DN chưa có khởi sắc, thì việc giải ngân tín dụng cho vay từ hệ thống ngân hàng cũng hết sức trì trệ. Riêng đối với gói tài chính 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội (lãi suất cho chủ đầu tư là 8,7%/năm và 8,2%/năm đối với người mua nhà), theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước sau hơn 2 tháng triển khai thực hiện, gói tài chính này vẫn chưa phát sinh dư nợ.
Còn hoạt động M&A, được đánh giá là “phao cứu sinh" cho các nhà phát triển BĐS “khát” vốn, thời gian gần đây cũng nhận được nhiều sự quan tâm, trước thực trạng thị trường bước vào giai đoạn “dòng tiền khó", nhất là vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn, khiến DN phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Tuy nhiên, sự quan tâm của giới M&A mới chỉ dừng lại tìm hiểu, thương thảo chứ chưa hạ bút chốt, nổi bật của sự quan tâm là nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia...
“Hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, vị trí đẹp, tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10 - 20%. Trong khi đó, DN rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức, chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.
Dòng tiền sớm trở lại thị trường bất động sản?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay thị trường BĐS Việt Nam chịu tác động bởi thị trường tài chính quốc tế khi một số ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sĩ, châu Âu phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine... Thị trường đang ở giai đoạn khó khăn nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây. “Gốc rễ của khó khăn một phần vì tắc vốn do vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Trước những khó khăn về dòng vốn của thị trường BĐS và để tiếp tục thực hiện chủ trương của Quốc hội, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về giảm mặt bằng lãi suất, hỗ trợ người dân, DN tăng khả năng tiếp cận vốn, góp phần phục hồi sản xuất kinh doanh.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quyết định điều chỉnh các mức lãi suất, có hiệu lực từ ngày 19/6/2023, điều chỉnh giảm một số loại lãi suất điều hành, lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng trở xuống và lãi suất cho vay ngắn hạn đối với lĩnh vực ưu tiên, với mức giảm từ 0,25 – 0,5%/năm tùy loại lãi suất. Đây là lần thứ 4 liên tiếp kể từ đầu năm 2023 đến nay, NHNN điều chỉnh giảm lãi suất điều hành.
Ngay sau khi NHNN giảm lãi suất điều hành, hàng loạt ngân sách thương mại đã điều chỉnh giảm lãi suất huy động và rục rịch giảm lãi suất cho vay. Trước đó, nhiều ngân hàng cũng chào mời các gói vay với lãi suất hấp dẫn dành cho BĐS như: MSB chào mời vay mua nhà thổ cư với mức lãi suất từ 4,99%/năm, Shinhan Bank cho vay mua nhà với lãi suất 7,99%/năm, TPBank cho vay với lãi suất 8%/năm…
Theo đánh giá, việc NHNN hạ lãi suất thời điểm này tuy chưa có tác động trực tiếp đến lĩnh vực BĐS nhưng sẽ có tác động gián tiếp thông qua sự phục hồi của nền kinh tế. Trên lý thuyết, khi lãi suất tiền gửi thấp đi sẽ làm giả hấp dẫn của kênh gửi tiết kiệm, nhà đầu tư sẽ chuyển tiền của mình sang kênh đầu tư khác như: trái phiếu, cổ phiểu, kim loại quý và BĐS. Trên thực tế tất cả các kênh đầu tư đều tiềm ẩn những rủi ro nhất định nhưng BĐS vẫn được xem là sản phẩm đầu tư dài hạn và mang lại lợi nhuận cao.
“Với việc NHNN hạ lãi suất sẽ giúp các khoản chi phí vay thấp, nhà đầu tư có động lực mạnh mẽ hơn để thực hiện các dự án BĐS mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng và cải thiện chất lượng các khu đô thị. Điều này đồng nghĩa với việc tạo ra cơ hội việc làm mới, thúc đẩy phát triển kinh tế, tăng giá trị của BĐS. Lãi suất hợp lý cộng với những giải pháp gỡ vướng về thủ tục pháp lý sẽ tạo nguồn cung mới, từ đó dòng tiền sẽ sớm quay trở lại với thị trường BĐS, giúp thị trường khởi sắc” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Các chuyên gia đều chung quan điểm về việc giảm lãi suất sẽ góp phần đẩy mạnh hoạt động cho vay và tạo điều kiện cho người mua nhà, nhà đầu tư BĐS. Giúp tăng khả năng tiếp cận vốn, khả năng mua sắm, đồng thời thúc đẩy hoạt động cho vay của ngành ngân hàng. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ tránh trường hợp đi vào “vết xe đổ” trước đây, khi lãi suất thấp dòng tiền “ồ ạt” đổ vào BĐS xảy ra tình trạng “sốt giá”, nguy cơ dẫn đến “bong bóng” BĐS.
| Thời gian qua, lãi suất cho vay cao đã tác động tiêu cực đến tính thanh khoản của thị trường BĐS. Người mua sẽ cân nhắc tới vấn đề thu chi và không xuống tiền mua khiến thanh khoản xuống thấp. Còn DN BĐS bị ảnh hưởng mạnh mẽ khi khó khăn ở kênh trái phiếu và lãi suất cao. Việc các ngân hàng hạ lãi suất là tin vui cho thị trường nhưng để thực hiện được còn phụ thuộc vào độ ổn định của tình hình kinh tế và các yếu tố vĩ mô. Bên cạnh đó, phía ngân hàng cũng cần phải linh hoạt hơn đối với điều kiện xét duyệt hồ sơ vay vốn, đặc biệt là của DN. Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp |
