Bất động sản nửa đầu năm 2018: Hai "bộ mặt" của thị trường và bí ẩn dòng vốn

Giữa tâm điểm của cơn sốt nhà đất nhưng trên phân khúc căn hộ vẫn nhan nhản các quảng cáo bán cắt lỗ căn hộ cao cấp ít thì từ vài trăm triệu nhiều đến cả tỷ đồng. Căn hộ cao cấp diện tích lớn muốn “thoát hàng” gần như chắc chắn phải chấp nhận cắt lỗ nặng.

Phân khúc căn hộ bình dân, Thị trường căn hộ vẫn được đánh giá là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản 2018 mặc dù vậy sau vụ cháy chung cư Carina Plaza (ở TP Hồ Chí Minh vừa qua) khiến phân khúc này cũng gặp không ít khó khăn. Cho dù cá dự báo về thị trường căn hộ trong dài hạn đều khá lạc quan nhưng thời gian gần đây lại rất ảm đảm. Một số dự án mới phải áp dụng biện pháp chiết khấu lên đến 8 % cho những nhà đầu tư dạng mua sỉ, bán lẻ. Đối với các đối tượng là người mua để ở, các chủ đầu tư dự án căn hộ đang áp dụng trở lại các biện pháp kích cầu như khuyến mãi tặng vàng, tặng phí quản lý… để kéo khách trở lại.

Cơn sốt đất đã kéo mặt bằng giá nhà đất trên địa bàn thành phố tăng ít nhất 50%.

Theo một chuyên gia giàu kinh nghiệm về BĐS nhận định, nhu cầu thực của TP Hồ Chí Minh chỉ cần khoảng 40.000 căn hộ/một năm. Mặt bằng giá của phân khúc căn hộ trong thị trường BĐS lâu nay bị chi phối từ 2 nguồn lực là người mua nhà để ở và người mua để bán lại (nhà đầu tư thứ cấp). Hiện nay thị trường đất nền đang quá nóng, khả năng kiếm lời nhanh hơn nên các nhà đầu tư thứ cấp ít quan tâm đến căn hộ. Khi không có các nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường căn hộ, mặt bằng giá khó đẩy lên cao, người tiêu dùng cứ ung dung mà lựa chọn và có nhiều sự lựa chọn hơn.

Trong khi đó, theo dự báo của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA, chỉ tính riêng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 sẽ đạt 50.000 căn.

Siết tín dụng nhưng giá nhà đất vẫn sốt, vì sao?

Các chuyên gia hàng đầu của thị trường BĐS Việt Nam có một sự chia rẽ sâu sắc khi nhận định về 2 nhóm vấn đề có hay không có bong bóng BĐS và sốt đất trên diện rộng hay chỉ mang tính cục bộ.

Nhóm thứ nhất cho rằng thị trường đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản; kịch bản sốt đất giai đoạn 2007 -2008 đang quay trở lại sau 10 năm. Cơ sở cho nhận định này đó là giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai đều tăng mạnh; chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền đổ vào các dự án bất động sản, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng.

Nhóm thứ hai thì cho rằng, mặc dù có sốt đất cục bộ ở vài khu vực nhưng nếu cho rằng bong bóng BĐS đang hình thành là không có cơ sở thực tiễn. Bởi yếu tố quan trọng nhất để tạo nên bong bóng BĐS là dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng,  hiện nay dòng vốn đổ vào thị trường BĐS đang bị kiểm soát chặt, năm 2018 là năm thứ 3 thực hiện lộ trình siết tín dụng đổ vào BĐS. Thêm vào đó có còn hàng loạt các chỉ số khác cũng ủng hộ cho giả thuyết không có bong bóng BĐS trong năm 2018. Hơn nữa sau bài học bong bóng BĐS giai đoạn 2007 -2008 và những hậu quả sau đó đã để lại một bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý, các công cụ quản lý thị trường cũng hiệu quả hơn nhiều.

Mặc dù có sự không thống nhất trong đánh giá, nhận định về diễn biến thị trường BĐS trong thời gian qua nhưng tất cả đều có chung một câu hỏi đó là nếu không có một nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS thì liệu có tạo nên cơn sốt trên diện rộng trong suốt thời gian qua? Nguồn tiền đổ vào thị trường BĐS đến từ đâu? Đó là những câu hỏi chưa có câu trả lời, mỗi chuyên gia đều có những dự đoán riêng, tuy nhiên những dự đoán này không được chứng minh bằng những con số được công bố chính thức. Còn theo những con số công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn từ hệ thống tín dụng đổ vào thị trường BĐS vẫn đang được kiểm soát rất chặt.