Đầu tư bất động sản, cẩn trọng bẫy hạ giá

Trong khi nhiều dự án căn hộ ở khu Đông TP. HCM tăng giá từng ngày nhờ ăn theo khu đô thị mới Thủ Thiêm và metro, trên các trang mạng nhan nhản thông tin rao bán căn hộ cắt lỗ, đại hạ giá một cách lạ thường. Trên website batdongsan.com.vn, một người tên H. rao: “Cần bán lỗ căn hộ PetroVietnam Landmark (quận 2), lầu cao, dự án chuẩn bị làm lại. Căn hộ có diện tích 103m2, giá gốc hợp đồng 23triệu đồng/m2, nay tôi bán lỗ 15,5 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT, thanh toán 95%, ký trực tiếp với chủ đầu tư VPC-Land”. Gần đó, dự án Gateway Thảo Điền do CTCP BĐS Sơn Kim (Công ty Sơn Kim) làm chủ đầu tư tại phường Thảo Điền (quận 2) đang trong giai đoạn làm móng cũng được nhiều chủ nhân rao bán lỗ đầy rẫy trên mạng.

 

Một trang mạng chuyên giới thiệu nhà đất.

 

Trong vai người mua nhà, chúng tôi gọi vào số điện thoại của anh Kh. - môi giới nhận bán lại một số căn hộ Gateway của khách hàng ký gửi - anh này chào mời: “Em đảm bảo giá mỗi căn hộ cạnh tranh so với chủ đầu tư từ 500 triệu đồng trở lên. Hiện chủ nhà đã đóng 20% giá trị hợp đồng, nếu anh mua thì cùng nhau lên công ty sang tên hợp đồng cọc”. Tại dự án The Era Town (quận 7) do Công ty Đức Khải làm chủ đầu tư, chủ nhân một căn hộ mới đây rao bán căn 3 phòng ngủ, 2 toilet, diện tích 97m2 với giá 1,6 tỷ đồng. Theo chủ nhân căn hộ này, giá trên đã bao gồm phí bảo trì, vật tư, bao sang tên, có tặng nội thất (1 máy nước nóng, 1 máy lạnh, bếp gas, tủ, giường, rèm cửa và các nội thất dính tường khác). Hiện trạng nhà đang ở, đã làm sẵn lưới an toàn ban công, khung bảo vệ cửa sổ, giàn phơi thông minh, view nhìn ra sông Phú Xuân.

 

Dù căn hộ được rao bán, chuyển nhượng rầm rộ trên các trang mạng, nhưng nếu tìm hiểu kỹ không ít người phải giật mình. Đơn cử, PetroVietnam Landmark là dự án dính nhiều tai tiếng vì chậm tiến độ suốt 4-5 năm nay, chưa có kế hoạch khởi động lại. Đa số khách hàng ở đây đã đóng gần như 100% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư đang phải sống mòn chờ ngày bàn giao căn hộ, thậm chí nhiều khách hàng bi quan cho rằng có nguy cơ mất trắng số tiền đã đóng. Dự án Gateway Thảo Điền của Công ty Sơn Kim vừa qua cũng xảy ra tình trạng tranh chấp nảy lửa giữa các hộ dân xung quanh với chủ đầu tư, liên quan đến thỏa thuận bồi thường giá đất. Một thông tin bất lợi nữa cho dự án này là UBDN phường Thảo Điền đã báo cáo UBND quận 2 kiến nghị Sở Xây dựng lập biên bản vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư và đơn vị thi công; đình chỉ mọi hoạt động tại dự án đến khi khắc phục sự cố gây lún đường, vệ sinh môi trường.

Theo phân tích của Hải Yến, một nhân viên môi giới giàu kinh nghiệm, tính trung thực của những thông tin rao bán trên mạng thường chỉ ở mức tương đối, cần phải kiểm tra kỹ trước khi quyết định giao dịch. Bán lỗ để sớm tìm được người mua vì nhu cầu chuyển chỗ ở, đi nước ngoài là có thật. Trên thị trường, tại những dự án vướng pháp lý, tranh chấp, chậm tiến độ, khách hàng không còn cách nào khác là phải bán tháo để vớt vát. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp rao bán lỗ ảo để đánh lừa người mua thiếu kinh nghiệm. Từ giữa năm 2014 đến nay, giá căn hộ ở các dự án tốt đều tăng 15-20% so với giai đoạn đầu mở bán. Như vậy, nếu khách hàng mua từ đợt đầu tiên rao bán lỗ 5-7% so với giá chủ đầu tư công bố thì họ đã có lời.

 

Từng có kinh nghiệm mua đi bán lại căn hộ kiếm lời, anh Ph. (ngụ ở quận 9) chia sẻ không ít lần vì ham rẻ để rồi ngậm trái đắng trước cái bẫy đã được giăng sẵn. Đó là năm 2014, được biết có người rao bán căn hộ đã cơ bản hoàn thiện phần thô tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) với giá siêu rẻ - 1 tỷ đồng cho 3 căn, anh Ph. đã cùng chủ 3 căn hộ nói trên đến công ty sang tên hợp đồng. Sau đó, anh Ph. bán lại 3 căn hộ trên cho một người khác kiếm tiền chênh lệch, nhưng đến lúc này chủ đầu tư không cho tiếp tục sang tên nữa nên anh đành phải trả tiền lại cho khách. Không lâu sau đó, thông tin chủ đầu tư lừa bán căn hộ cho nhiều người, bỏ trốn xuất hiện rầm rộ trên mặt báo, anh Ph. mới chợt tỉnh ra là mình đã bị lừa.

 

Theo Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, hiện nay chủ đầu tư của một số dự án BĐS đang gặp khó khăn, vướng mắc về năng lực tài chính, thủ tục hành chính, kể cả trách nhiệm hình sự. Đây là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến các dự án này không hoàn thiện sản phẩm được theo phương án kinh doanh ban đầu đã trình cơ quan chức năng phê duyệt. Trong các trường hợp này, nếu chủ đầu tư đã huy động vốn trước hoặc “bán lúa non” cho các nhà đầu tư, xem như họ cũng bị “sa lầy vào vũng bùn pháp lý” và chưa biết bao giờ thoát ra được. Hệ quả là việc đầu tư không mang lại hiệu quả như mong muốn, vốn đầu tư bị treo lại theo tình trạng pháp lý dự án.

 

Nhà đầu tư muốn lấy lại vốn đầu tư vào các dự án nói trên, theo Luật sư Chung, không còn giải pháp nào khác phải tìm mọi cách để chuyển nhượng, bán sản phẩm cho người khác, bằng cách “dụ dỗ” bán sản phẩm với giá rẻ trên các phương tiện truyền thông, điện thoại, ấn phẩm, tờ rơi… nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của nhiều người nhưng lại thiếu hiểu biết trong việc xác minh hồ sơ, pháp lý nhà đất khi quyết định đầu tư. Thậm chí, một số chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp biết rõ tình trạng pháp lý về nhà đất bị vướng mắc, nhưng vẫn cố tình bán một sản phẩm cho nhiều người khác nhằm chiếm đoạt tài sản. Hậu quả của những hành vi nói trên là chuyển rủi ro từ người này sang người khác, không ít trường hợp những nhà đầu tư này đã tạo nên một vòng xoáy pháp lý phức tạp dẫn đến tranh chấp kéo dài, nhưng thực tế sản phẩm nhà đất tranh chấp vẫn không bên nào sử dụng được, do dự án thiếu cơ sở hạ tầng cần thiết như điện, nước, thông tin, dịch vụ ăn uống đi kèm…. “Thực tế nói trên, theo tôi nhà đầu tư BĐS vào các dự án nhà, đất trong tương lai nên hết sức thận trọng, tìm hiểu và xác minh kỹ về năng lực chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý về từng sản phẩm để hạn chế tình trạng tiền mất tật mang như lời các cụ ngày xưa đã dạy” - Luật sư Chung khuyến cáo.

 

Minh Tuấn - SGĐTTC