Nhiều ý kiến cho rằng, các chủ đầu tư "tham phú, phụ bần" chạy theo lợi nhuận, nên đã đổ xô vào phân khúc cao cấp, dẫn đến thị trường phát triển "lệch pha" cung - cầu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc các chủ đầu tư bất động sản coi trọng phân khúc cao cấp không đơn thuần chỉ vì lợi nhuận, nhất là trong bối cảnh việc phát triển nhà giá rẻ vẫn còn nhiều rào cản và thiếu hấp dẫn với doanh nghiệp.
Cao cấp áp đảo nguồn cung
Theo số liệu thống kê từ các công ty nghiên cứu thị trường như Savills và CBRE, đến hết quý I/2016, phân khúc trung - cao cấp áp đảo thị trường cả về nguồn cung, số lượng dự án mở bán cũng như lượng giao dịch.
Cụ thể, tại Hà Nội, quý I/2016 ghi nhận có gần 3.900 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2015. Căn hộ được mở bán đa phần thuộc phân khúc cao cấp. Tại TP Hồ Chí Minh, cũng có hơn 4.200 căn hộ được chào bán trong quý I/2016, tăng 2% so với cùng kỳ. Số lượng mở bán cũng tăng mạnh với hơn 20 dự án.
 |
| Phối cảnh Khu đô thị Lakeview của Novaland tại quận 2 - TP Hồ Chí Minh. |
Trao đổi với giới báo chí, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle cho rằng, việc các chủ đầu tư tập trung theo đuổi phân khúc trung - cao cấp là có lý của họ.
Chẳng hạn, với các doanh nghiệp có quỹ đất tại những vị trí đẹp, đương nhiên họ muốn có tỷ suất lợi nhuận cao. Do đó, các chủ đầu tư sẽ phải tối ưu hóa khả năng sinh lời bằng việc bán các sản phẩm giá trị cao, thay vì hàm lượng giá trị thấp trên cùng một khu đất.
Mặt khác, để sở hữu quỹ đất tại những nơi có vị trí đẹp, gần khu vực trung tâm, các chủ đầu tư cũng phải tốn rất nhiều chi phí; đơn cử như tiền sử dụng đất cũng sẽ cao hơn các vị trí khác gấp nhiều lần. Chính vì vậy, các doanh nghiệp buộc phải phát triển dự án cao cấp tại những vị trí như thế này mới có cơ hội lấy thu bù chi, chứ không thể phát triển phân khúc trung bình hoặc giá rẻ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại, đặc biệt là dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần phải "liệu cơm gắp mắm", bởi không phải ai cũng có đủ tiềm lực để phát triển dự án cao cấp. Nếu vì quá ham lợi nhuận - "tham phú phụ bần" sẽ rất dễ hụt hơi.
Nhà giá rẻ vẫn hút khách
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, về tỷ trọng nhà ở được chào bán trên thị trường những tháng đầu năm 2016 cho thấy, phân khúc bình dân giảm 18,9% so với cùng kỳ năm 2015, trong khi phân khúc trung - cao cấp tăng 16%.
Còn theo báo cáo thị trường quý 4/2015 của CBRE, tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ cao cấp bán ra chiếm 37%, trung cấp chiếm hơn 50%, căn hộ giá rẻ chỉ khoảng 13%.
Ghi nhận thị trường cho thấy, nếu tính từ đầu năm đến nay, số lượng dự án căn hộ tầm trung được mở bán trên thị trường khá hạn chế, chỉ trên dưới 10 dự án. Tuy nhiên, cũng như những năm trước, mức độ hấp thụ tại phân khúc này vẫn luôn ở mức độ cao.
 |
| Khách hàng tham quan sa bàn dự án Khu đô thị Lakeview của Novaland tại quận 2. |
Chẳng hạn như tại dự án Linh Tây Tower, do Công ty Bất động sản Danh Khôi độc quyền tiếp thị và phân phối, 95% căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đã được bán hết. Mới đây nhất, dự án 9View Apartment (giá 880 triệu đồng/căn) tại quận 9 của Hưng Thịnh Corp đã thu hút hàng ngàn người đến tham quan nhà mẫu và đặt mua căn hộ. Theo thông tin từ chủ đầu tư, chỉ trong vòng 1 ngày, hơn 300 căn hộ đã được bán hết.
Theo ông Lê Hoàng Châu, TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng trên 10 triệu dân với gần 3 triệu người nhập cư, khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu tạo lập nhà ở. Ngoài ra còn có khoảng gần 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư đang hư hỏng nặng.
Do đó, nhu cầu nhà ở giá rẻ, đặc biệt loại căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ là rất lớn. Và để đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cần phải có cơ chế chính sách phù hợp và nỗ lực phối hợp hiệu quả của chính quyền quận, huyện, thành phố, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và hệ thống ngân hàng.
