Sóng ngầm “săn” nhà phố cổ

Thanh khoản thị trường tăng, việc nhà đầu tư sẵn sàng “chốt hàng” với mức giá 30 tỷ đồng/căn không phải chuyện hiếm.

Thông tin từ các công ty tư vấn bất động sản (BĐS) khu vực phố cổ, vào đầu tháng 9 vừa qua, lượng khách có nhu cầu đến tìm hiểu nhà mặt tiền phố cổ... tăng đột biến. Đại diện Sàn BĐS thổ cư Trường Hải cho biết, giá nhà đất tại một số tuyến phố ở khu vực phố cổ tăng 20 - 40% so với đầu năm. Trong đó, phố Đào Duy Từ có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất so với các tuyến phố đi bộ quanh hồ Hoàn Kiếm. Hồi đầu năm, đất mặt tiền phố này chỉ giao dịch khoảng 400 triệu đồng/m2, thì thời điểm hiện tại vọt lên gần 600 triệu đồng. Do nhu cầu cao nên công ty phải ráo tiết bố trí nhân sự đi mở rộng quỹ hàng.

Khảo sát của phóng viên báo Kinh tế & Đô thị cho thấy, nhà mặt tiền phố cổ hiện nay chào bán không nhiều. Phần lớn các trường hợp rao bán đều gặp khó khăn về tài chính. Giới đầu tư có thâm niên phân tích, nếu chưa tới mức cạn nguồn tài chính, chẳng gia chủ nào rao bán nhà phố cổ. Bởi đây là phân khúc được đánh giá để ở hay kinh doanh đều mang giá trị thặng dư tốt.

Một góc phố cổ Hà Nội. Ảnh: Công Hùng

Theo nội dung rao bán trên internet, chúng tôi có mặt tại một tư gia trên phố Huế, xây 2 tầng, mặt tiền 4,2m, diện tích 80m2, hướng Tây, sổ đỏ chính chủ được rao bán giá 38,2 tỷ đồng. Trao đổi với chị Thường (chủ nhà), chúng tôi trả giá xuống sát khung giá đất mà UBND TP Hà Nội quy định (120 triệu đồng/m2) đã nhận được sự quả quyết: “Khung giá của TP chỉ phục vụ đền bù, GPMB thôi. Giá nhà chị là mềm hơn giá thị trường rồi. Nhiều nhà tại đây còn “hét” trên 500 triệu đồng/m2. Gia đình em mua, chị gia lộc cho 50 triệu đồng là kịch giá”.

Ông Lê Anh Sơn - Giám đốc Sàn BĐS Phú Tài cho biết, cách đây 3 năm, tại khu vực phố cổ cá biệt lắm mới có một giao dịch ở mức 1 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, số giao dịch đạt đến mức này đã phổ biến: "Trước đây, chỉ có phố Lý Thái Tổ mới giao dịch ở mức đó. Nay, một số tuyến phố lân cận cũng ghi nhận mức giá trên. Đặc biệt phải kể đến phố Bảo Khánh, do vẫn có thể xây dựng được 8 - 10 tầng nên gần đây được định giá tốt, đặc biệt với những nhà đầu tư muốn kinh doanh khách sạn. Khu vực này mới đây có một giao dịch hàng trăm tỷ đồng chỉ sau một thời gian ngắn rao bán".

Thực tế, khu vực phố cổ nổi tiếng buôn bán sầm uất, rất thích hợp để đầu tư kinh doanh. Khách hàng mua nhà phố cổ chủ yếu để cho thuê văn phòng, cửa hàng. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn chịu chơi, đập nhà cũ để xây khách sạn, building… kiếm dòng tiền lãi “khủng”. Hình thức kinh doanh khách sạn khu phố cổ được đánh giá là "một vốn, bốn lời" (đầu tư ngắn hạn, thu lợi dài hạn, số lượng khách ổn định và rủi ro thấp). Theo các môi giới, với một khách sạn được xây dựng 5 tầng, mặt tiền rộng, quy mô 30 phòng, trung bình mỗi tháng người kinh doanh lãi đến hàng chục triệu đồng.

Một môi giới BĐS phố cổ lâu năm (tên Thắng) nhận định: Nhu cầu “săn” nhà mặt tiền phố cổ có xu hướng chuyển dịch ra các khu vực phố Huế, Triệu Việt Vương, Bùi Thị Xuân, Mai Hắc Đế, Lê Đại Hành… với thanh khoản khá cao. Hầu hết nhà đầu tư đều ưu tiên lựa chọn những căn nhà, khách sạn có sẵn để kinh doanh ngay khi giao dịch được chốt. Thực tế, các sản phẩm dạng này đều có mức giá “khủng” - từ 600 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2. Có thời điểm, không có hàng giới thiệu cho khách, bởi nhu cầu bán của gia chủ rất ít.

Đối với khu vực lõi phố cổ như Hàng Than, Hàng Khay, Hàng Thiếc…, theo ông Thắng, nhà đầu tư có xu hướng mua gom để xây khách sạn. Đặc thù những khu đất trong phố cổ thường nhỏ (có căn chỉ 5m2), liên quan đến nhiều hộ gia đình. Do đó, nếu các chủ hộ đều đồng ý bán, phải chấp nhận gom tất cả sổ đỏ về một nhà, chuyển đổi diện tích chung thành 100% diện tích riêng, tạo thành mảnh đất lớn, có tiềm năng kinh doanh, nhà đầu tư mới xuống tiền. “Tại khu 36 phố phường, người mua thường không lựa chọn để ở. Bởi, hầu hết khách hàng đều có tài chính mạnh. Nhu cầu của họ đòi hỏi cao về không gian, chất lượng sống. Về tiêu chí này, những căn hộ phố cổ gốc không đáp ứng được do diện tích hẹp, không khí bí bách, ngột ngạt. Thích hơn mua gom, đầu tư, sinh lời dòng tiền hơn” – ông Thắng cho hay.

Nhận định về xu hướng giao dịch nhà đất khu vực phố cổ cuối năm 2017, các chuyên gia cho rằng vẫn tiếp tục những đợt sóng ngầm. Vốn tiền mặt tích lũy tiếp tục có xu hướng đầu tư sang khu vực ven phố cổ do lãi suất vay ngân hàng ngày càng hấp dẫn, kích thích nhiều nhà đầu tư. Một nét mới tạo nên sự nhộn nhịp tại thị trường này là những đại gia BĐS đến từ các tỉnh Yên Bái, Quảng Ninh, Hải Phòng... chiếm hơn 50% giao dịch. Đây là lượng khách hàng tiềm năng vì họ không chỉ có nhu cầu thật về nhà ở mà còn có dòng tiền lớn. 

Theo báo cáo Công ty TNHH Gachvang, dẫn đầu cung đường có giá cao nhất là Hàng Cân, giao dịch ở mức 660 triệu đồng/m2, mức giá này gần như không đổi trong hơn nửa năm qua. Cũng ít biến động, đất mặt tiền phố Hàng Đào được xếp vào nhóm đắt đỏ bậc nhì, đạt 650 triệu đồng/m2. Đứng thứ 3 là đường Đinh Liệt, gần 582 triệu đồng/m2. Các tuyến phố còn lại bao quanh hoặc dẫn về khu phố cổ gồm có Nguyễn Siêu, Mã Mây, Hàng Giầy, Lãn Ông, Hàng Ngang, Hàng Buồm, Lương Ngọc Quyến, Lương Văn Can có giá dao động 340 - 492 triệu đồng/m2.