Tiền sử dụng đất dễ làm nảy sinh cơ chế xin - cho
Theo HoREA, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01.07.2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất… Tuy nhiên sau 03 năm thực hiện, vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.
 |
| Tiền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng dự án làm khó doanh nghiệp. |
Đối với nhóm vấn đề tiền sử dụng đất, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho" trên thị trường bất động sản.
Theo HoREA, tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản, là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải "gánh chịu" khi mua nhà; là "ẩn số", không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho".
Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA đề xuất 2 phương án sửa đổi.
Phương án 1, cần coi đây (tiền sử dụng đất) là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh "Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước".
Phương án 2, cho phép doanh nghiệp được tham gia vào quá trình xác định tiền sử dụng đất và rút ngắn thời gian trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án (trung bình mất từ 1-3 năm), làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở…
Cũng liên quan đến nhóm vấn đề tiền sử dụng đất, HoREA đề nghị nên bỏ bảng giá đất hàng năm, thay vào đó là bảng giá đất áp dụng 5 năm.
Cho phép chuyển nhượng một phần dự án
Nhóm vấn đề quan trọng thứ 2 mà HoREA kiến nghị sửa đổi đó là cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án.
Theo HoEA, chuyển nhượng dự án bất động sản là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản hiện nay. TP Hồ Chí Minh có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.
Cũng theo HoREA “Việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này”.
Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, và sửa đối khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.
Cả dự án chết vì vài hộ không đồng ý
Nhóm vấn đề thứ 3 mà HoREA tập trung kiến nghị sửa đổi đó là thu hồi đất.
Theo HoREA, điều 62 Luật Đất đai quy định, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội... đều thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, nhiều dự án nhà ở thuộc địa bàn chỉnh trang đô thị nhưng doanh nghiệp vẫn phải tự tiến hành công tác giải phóng mặt bằng thông qua việc thương lượng bồi thường hoặc mua lại từ người chủ đất; nhiều dự án đã được bồi thường hơn 80% diện tích, thậm chí đến 98% diện tích đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thương lượng bồi thường được để triển khai đầu tư (phần lớn là do chủ đất đòi bồi thường với giá cao phi lý).
Hiện nay, tại TP Hồ Chí Minh có khoảng 500 dự án tạm ngưng triển khai do nhiều nguyên nhân, trong đó phần lớn là do vướng giải phóng mặt bằng. Vì vậy, kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi công bố các khu vực chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài
