Cổ phiếu bất động sản 2019: Lành ít dữ nhiều

… Vì dự báo tăng trưởng ngành kém

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2018, tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30% và có thể cao hơn; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo thống kê, nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TP Hồ Chí Minh bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Tổng thu ngân sách nội địa TP Hồ Chí Minh năm 2018 là 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

Lẽ ra, số tiền thu ngân sách từ BĐS sẽ cao hơn nhiều, nếu không có hàng loạt các thương vụ đất công sản “mờ ám” không qua đấu giá, gây thất thu ngân sách hàng nghìn tỷ đồng, vừa bị cơ quan chức năng “tuýt còi” yêu cầu hủy giao dịch. Đây có thể xem như một kiểu giao dịch “nội gián” và qua đó đã lột tả được “chân dung” của các nhóm lợi ích.

Khi đó, địa tô chênh lệch sẽ lên đến cả nghìn tỷ đồng. Chuyện đúng sai sẽ được cơ quan chức năng làm sáng tỏ sau và xử lý trách nhiệm. Nhưng trước mắt, từ những vụ “làm xiếc” với đất công sản sẽ làm cho nhà đầu tư thêm phần bất an và cạn dần niềm tin vào các loại cổ phiếu BĐS…

Điển hình nhất là thương vụ “mờ ám” bán hơn 9.000m2 đất công sản cho công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (MCK - DXG) hay như vụ chuyển nhượng 32,4 ha đất công sản ở Phước Kiển cho công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (MCK - QCG)… Dù hai thương vụ mua bán “chui” đất công sản này đã bị phát hiện, ngăn chặn. Tuy nhiên, không vì thế mà dự luận bớt đi phần phẫn nộ. Bởi, “nhóm lợi ích” kiếm được khoản tiền chênh lệch địa tô lớn bao nhiêu thì Nhà nước thất thu ngân sách lớn bấy nhiêu.

Với vai trò kiến tạo, Nhà nước đã đổ hàng nghìn tỷ đồng để đầu tư và phát triển hạ tầng. Nghịch lý ở chỗ nguồn thu chênh lệch địa tô từ việc quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được bổ sung vào ngân sách (bù đắp chi phí đầu tư hạ tầng), mà chảy thẳng vào túi của “nhóm lợi ích”? Thế mới có chuyện DN “làm xiếc” với đất công sản, hòng tạo ra các dự án BĐS có quỹ đất với giá mua vào rẻ mạt nhưng lại bán ra với giá trên trời…

Có ba nhân tố cơ bản để tạo ra và duy trì sức cạnh tranh cho ngành BĐS là quỹ đất, nguồn tài chính và các quy định. Nhưng tình trạng lệch pha cung - cầu như hiện nay mới là “bài toán” nan giải nhất, khiến nhiều DN BĐS tắc dòng tiền. Đây là chỉ dấu rõ nét về sự bất ổn của ngành BĐS, kéo theo đà suy giảm của cổ phiếu BĐS năm 2019 trên TTCK.