Cần khai thông 3 điểm nghẽn để thị trường bất động sản phát triển nhanh và ổn định

Rất nhiều dự án BĐS ở TP Hồ Chí Minh bị chậm trễ nhiều năm thậm chí là hàng chục năm chỉ vì một nhóm nhỏ người có đất bị thu hồi không hợp tác với chủ đầu tư khiến cho việc giải phóng mặt bằng bị chậm, thậm chí là buộc phải điều chỉnh ranh quy hoạch. Dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh (quận 2) TP Hồ Chí Minh đã hình thành hơn 20 năm nhưng một phần của dự án này theo quy hoạch đến nay vẫn chưa thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Đây là một ví dụ điển hình cho điểm nghẽn trong chính sách đất đai. Rất nhiều dự án BĐS trên địa bàn TP Hồ Chí Minh do không thể thỏa thuận bồi thường cho người có quyền sử dụng đất, sau nhiều năm buộc phải xin điều chỉnh quy hoạch, đưa phần diện tích đất không thể thỏa thuận bồi thường ra ngoài ranh dự án. Không chỉ những dự án BĐS do doanh nghiệp trực tiếp thực hiện khâu giải phóng mặt bằng mà ngay cả những dự án do nhà nước đứng ra bồi thường cũng gặp khó khăn trong vấn đề áp dụng chính sách giải phóng mặt bằng. Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đến nay sau gần 20 năm triển khai, đã dần hình thành và có hình hài vóc dáng của một đô thị hiện đại. Thế nhưng, đến nay vẫn còn một số hộ dân nằm trong diện giải tỏa vẫn chưa di dời, công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa thể hoàn tất…

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA từng có kiến nghị chính quyền cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong việc giải phóng mặt bằng, đặc biệt là những dự án đã giải phóng được hơn 70% diện tích. Nếu để doanh nghiệp tự thân giải phóng mặ dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài chưa có lối ra.

Vốn cho BĐS cần thoát dần nguồn vốn tín dụng

Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng phần nhiều là doanh nghiệp nhỏ, hoạt động phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Sự biến động trong chính điều hành vĩ mô về tài chính, tín dụng ngay lập tức lên thị trường BĐS. Đầu năm thị trường BĐS đã rơi vào tình trạng khủng hoảng khi có thông tin sửa đổi Thông tư 36 (quy định về hạn mức vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn). Lộ trình thực hiện hạ trần tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn vẫn đang được thực hiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2018 sẽ là năm khó khăn thách thức cho cộng đồng doanh nghiệp BĐS, Khó khăn nhất trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng đổ vào BĐS. Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình từ ngày 1/1/2018 là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%.

Việc lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng cũng là yếu tố làm cho  giá BĐS ở Việt Nam xếp vào nhóm cao, hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu… Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng quản lý nhà, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh: “Thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng bởi các chính sách tín dụng; hệ thống ngân hàng có vai trò ngày càng quan trọng trong việc cấp vốn cho thị trường, thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh nhanh cũng như sự đang dạng hóa về tín dụng BĐS. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS trung và dài hạn trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, từ đó dễ dẫn đển nguy cơ rủi ro, thanh khoản cho các ngân hàng. Để tránh lệ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn ngân hàng, Quốc hội, Chính phủ cần xem xét cho phép thí điểm một số công cụ tài chính BĐS mới phát triển như Quỹ tín thác BĐS (REITS), Quỹ tiết kiệm nhà ở…”.