Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh: Nhiều rủi ro, khách hàng phải biết tự bảo vệ mình

Mập mờ pháp lý, mịt mù thông tin

Mới đây một dự án đình đám ngay khu trung tâm TP Hồ Chí Minh, chủ đầu tư của dự án đã gửi thư thông báo “xả kèo” với các nhà đầu tư (người mua căn hộ). Lý do của việc “xả kèo” là bất khả kháng, dự án có nguy cơ bị thu hồi.

Khi bắt tay vào tìm hiểu mới biết, dự án này hiện vẫn là một khu đất trống, có nguồn gốc đất công thuộc quyền quản lý, sử dụng của một DN nhà nước. Sau vài thao tác chuyển đổi, khu đất đã lọt vào tay DN bất động sản. DN ngay lập tức biến nó thành một dự án bất động sản, phát triển thành một chung cư hạng sang. Mặc dù thủ tục pháp lý chưa đầy đủ nhưng đội ngũ bán hàng đã “săn” được không ít nhà đầu tư chịu đổ vốn mua nhà.

Công an đọc lệnh bắt Giám đốc Công ty Alibaba.

Hợp đồng mua bán của 2 bên được ngụy trang bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ... Nhà đầu tư, người mua nhà đã chuyển một phần tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ cam kết 2 bên.

Trong “cơn lốc” rà soát những khu đất có nguồn gốc đất công trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, khu đất kể trên rơi vào tầm ngắm, khả năng gần như chắc chắn sẽ bị thu hồi. Rất may cho các nhà đầu tư, người mua nhà trong dự án này khi vụ việc kết thúc khá nhanh và dứt khoát. Trong một số dự án khác, các nhà đầu tư bị rơi vào tình cảnh sa lầy, không thể tự quyết định số phận đồng tiền của mình.

Trong 2 năm trở lại đây, cứ vào dịp cuối tuần cư dân của một số chung cư “sang chảnh” trên địa bàn quận 2, quận Phú Nhuận, quận 7, quận 10, quận Tân Bình… lại căng bandroll cầu cứu chính quyền, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết trước đây. Bằng nhiều con đường khác nhau, những người mua căn hộ trong các dự án này đã sang lại các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn của những nhà đầu tư đi trước hoặc ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư.

Thực chất, đây là việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai nhưng được chủ đầu tư và khách hàng thông đồng ngụy trang bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc... khi dự án chưa đủ điều kiện để bán hàng ra thị trường theo quy định.

Phải khẳng định, việc thông đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng nhằm lách luật. Mặc dù, chưa đủ điều kiện bán hàng theo quy định nhưng chủ đầu tư đã hứa chỉ trong vòng từ 6 tháng đến 1 năm là có đầy đủ giấy tờ hoặc ra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng.

Cư dân đã dọn vào sinh sống trong các chung cư này nhiều năm nhưng đến nay vẫn không có một “mảnh giấy lận lưng”, họ chỉ cầm được trong tay hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán căn hộ và tiếp tục chờ, chờ đến bao giờ thì chưa ai trả lời được.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, các dự án rơi vào tình trạng này đều được xây dựng trên những khu đất có nguồn gốc là đất công. DN bán căn hộ hình thành trong tương lai khi chưa có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Khi chính quyền tiến hành rà soát nguy cơ thất thoát quỹ đất công, những dự án này mặc dù đã xây dựng xong từ lâu nhưng thủ tục pháp lý đã hoàn toàn “đứng bánh” để chờ rà soát.

Theo một chuyên gia dày dạn kinh nghiệm, việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai vốn đã phức tạp, càng trở nên phức tạp hơn đối với những dự án được xây dựng trên quỹ đất có nguồn gốc đất công. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ là một mắt xích trong một sợi dây xích. Sợi dây xích là tổng hợp của 3 mối quan hệ: Quan hệ giữa chính quyền và DN nhà nước có quyền sử dụng đất; quan hệ giữa DN có quyền sử dụng đất và DN phát triển dự án; quan hệ giữa DN phát triển dự án và khách hàng mua nhà.

Quyền lợi của khách hàng chỉ được giải quyết ổn thỏa và thông suốt khi không có mắt xích nào có vấn đề. Hiện nay, phần nhiều những dự án bán căn hộ hình thành trong tương lai được xây dựng trên các khu đất có nguồn gốc đất công, chủ yếu gặp vấn đề ở mắt xích đầu tiên là mối quan hệ giữa chính quyền và DN có quyền sử dụng đất.

Khách hàng, các nhà đầu tư thực sự đã bị rơi vào tình cảnh sa lầy theo dự án, đây là hậu quả của việc ngay từ đầu họ thiếu thông tin. Khi tiến hành ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, khách hàng không được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất để khách hàng có cơ sở xem xét đưa ra quyết định đúng đắn. Rõ ràng đây là hành động lừa dối khách hàng.

Vẽ dự án lừa đảo khách hàng mua đất nền

Một nạn nhân của lừa đảo thông qua mua bán đất nền trên địa bàn quận Thủ Đức đã phải cầu cứu đại biểu HĐND Nguyễn Thị Hồng Thảo. Đại biểu Hồng Thảo đã đưa vụ việc này ra phiên chất vấn tại Kỳ họp thứ 17, HĐND TP Hồ Chí Minh (từ ngày 7 - 9/12/2019).

Theo đại biểu Nguyễn Thị Hồng Thảo, bà Nguyễn Phương Cát Tiên là nạn nhân của Công ty Đông Hưng TDT đã kêu cứu, nhờ cơ quan chức năng giúp đỡ trong nhiều năm. Công ty Đông Hưng TDT vẽ ra một dự án bán đất nền trên địa bàn phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức và đã bán cho nhiều khách hàng trong đó có bà Nguyễn Phương Cát Tiên. Sau khi bán hàng, DN không thực hiện cam kết. Nghi ngờ bị lừa, nạn nhân làm đơn gửi UBND quận Thủ Đức nhờ xác minh. UBND quận Thủ Đức có thư trả lời, xác nhận trên địa bàn phường Bình Chiểu không có bất cứ dự án nào như mô tả của nạn nhân.

Nạn nhân đã làm đơn tố cáo Công ty Đông Hưng TDT lên cơ quan điều tra, nạn nhân đã được mời lấy lời khai. Mặc dù sự việc kéo dài đã 2 năm nhưng đến nay cơ quan điều tra vẫn chưa khởi tố vụ án, nạn nhân của vụ lừa đảo này không biết bấu víu vào đâu. Vụ việc bà Nguyễn Phương Cát Tiên bị Công ty Đông Hưng TDT lừa đảo được đại biểu HĐND Nguyễn Thị Hồng Thảo đưa ra chất vấn Trung tướng Lê Đông Phong – Giám đốc Công an TP Hồ Chí Minh.

Thị trường bất động sản nhộn nhịp, tăng trưởng liên tục trong thời gian qua đã trở thành “sân khấu” để các thành phần bất lương dàn dựng các “vở kịch đất nền giá rẻ” nhằm đưa những “con mồi” nhẹ dạ vào cạm bẫy.

Ngày 2/11/2019, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh đã khởi tố, bắt giam Phạm Thị Tuyết Nhung - Giám đốc Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Angel Lina, để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hình thức góp vốn làm dự án bất động sản, sau đó chia nền cho khách hàng. Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Angel Lina (trụ trở tại số 22B Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1, TP Hồ Chí Minh) đã đem 9 dự án bất động sản không có thật ra bán cho hàng trăm khách hàng.

Kết quả điều tra ban đầu cho thấy Phạm Thị Tuyết Nhung vẽ ra 9 dự án bất động sản không có thật, bao gồm: Triều An (phường An Lạc, quận Bình Tân); Tây Lân (phường Tân Tạo, quận Bình Tân); đường liên khu 5 - 6 (phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân); đường Nguyễn Thị Tú (phường Bình Hưng Hòa B); Bùi Thanh Khiết (Thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh); phường Linh Trung (quận Thủ Đức); Đỗ Xuân Hợp (phường Phước Long B, quận 9); phường Đông Hưng Thuận (quận 12) và dự án đường Phạm Văn Sáng (xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn). Sau khi vẽ ra dự án, Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Angel Lina đã kêu gọi khách hàng góp vốn để làm dự án sau đó sẽ chia nền nhà hoặc đặt cọc mua nền tại các dự án “ma” kể trên.

Kết quả điều tra ban đầu cũng cho thấy, Giám đốc CP Tư vấn và Đầu tư Công ty Angel Lina và những người liên quan tìm kiếm các khu đất có diện tích (thường là đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở). Sau khi có thỏa thuận mua bán với chủ đất nhóm của bà Nhung chỉ đặt cọc một số tiền để tạo niềm tin cho chủ đất. Sau đó, nhờ vào ủy quyền của chủ đất, Giám đốc Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Angel Lina thuê người vẽ dự án, quảng cáo kêu gọi góp vốn, mời khách hàng mua đất.

Khách hàng được Công ty CP Tư vấn và Đầu tư cam kết trong vòng từ 3 - 6 tháng sẽ giao đất. Nhờ vào chiêu thức kêu gọi góp vốn và cam kết giao nền trong vòng từ 3 - 6 tháng, họ đã bẫy được vài trăm khách hàng mua đất “vịt trời”. Với chiêu thức lừa đảo tương đối đơn giản, Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Angel Lina, bán đất “vịt trời” cho hàng trăm khách hàng, thu về số tiền lên đến gần 300 tỷ đồng.

Hiện tại các cơ quan chức năng đang xử lý vụ việc lừa đảo của Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Angel Lina, việc lấy lại những đồng tiền mồ hôi của khách hàng vẫn còn rất xa vời.