Đặt cọc mua đất nền, làm thế nào để tránh rủi ro?

Theo quy định, các dự án mua bán đất nền phải thực hiện xong hạ tầng mới được chào bán. Tuy nhiên, hiện nay hoạt động đặt cọc giữ chỗ đang diễn ra ở hầu hết các dự án đang xây dựng, thậm chí có những dự án vẫn đang là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, chủ đầu tư vẫn bất chấp thu tiền cọc của khách.

Cho rằng hình thức đặt cọc giữ chỗ không sai, nhiều chủ đầu tư đưa ra lý giải rằng đây là động thái thăm dò thị trường, khảo sát nhu cầu của khách hàng, để định hình giá trị sản phẩm, cũng như kế hoạch triển khai xây dựng dự án.

Là câu chuyện không mới, hiện nay nhiều chủ đầu tư vẫn bất chấp huy động vốn khi pháp lý dự án chưa xong. Điều này có thể dẫn đến việc đất không ra được sổ, khách hàng có nguy cơ mất luôn tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp bên mua ký thỏa thuận đặt cọc, giao tiền cho bên bán nhưng bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý để bên mua không thể thực hiện tiếp hợp đồng dẫn đến mất tiền đặt cọc.

Cũng có nhiều trường hợp, người mua không tìm hiểu kỹ trước khi mua đất, sau khi đặt cọc mới biết được mảnh đất đó thuộc diện quy hoạch và còn nợ thuế đất. Việc mua đất không được pháp luật công nhận và cũng có nguy cơ mất luôn tiền đặt cọc…

Đánh vào tâm lý muốn có lời nhanh, việc giữ chỗ được các chủ đầu tư triển khai ngay từ đầu khi chưa mở bán dự án. Khách hàng muốn mua đất với giá rẻ hoặc muốn lướt sóng kiếm lời thì thường phải đặt mua ngay trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ lô đất có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Việc này là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả hai bên, người mua cần tỉnh táo để tránh rủi ro.

Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Song trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bán nền (nhà) đất thu tiền cọc vượt xa tỷ lệ này. Nếu dự án xảy ra cố, khách hàng có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền vì luật thiếu chế tài chưa kể quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo.

Trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan, ngày càng mất kiểm soát, tháng 7/2019, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra văn bản kiến nghị hàng loạt giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật, trong đó, đặc biệt nhấn mạnh đến nguy cơ và rủi ro cho khách hàng khi đặt cọc số tiền quá lớn để mua nền đất.

HoREA cho biết, trên thực tế, hành vi đặt cọc được giải thích trong Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích đảm bảo giao kết trước thời điểm ký hợp đồng nhưng không có chế tài mạnh khi rủi ro xảy ra trong quá trình đặt cọc. Mặt khác, các quy định chuyên ngành là Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập đáng lưu ý vì đây là lỗ hổng quá lớn.

Lợi dụng kẽ hở này của pháp luật, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư... với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Lưu ý hợp đồng đặt cọc mua đất nền không thể thế chấp ngân hàng bởi vì nó chưa có chính dang cụ thể, chỉ đang ở mức quản lý lơ lừng giữa người bán và người mua. Vì vậy, ngân hàng sẽ không mạo hiểm để thế chấp cho chủ hợp đồng.

Trao đổi với PV Báo Kinh tế & Đô thị, một chuyên gia bất động sản nhận định, trong giao dịch bất động sản, ngoài hợp đồng mua bán có giá trị cao nhất, vẫn còn rất nhiều thoả thuận cần phải thực hiện. Một trong những khâu quan trọng không nên qua loa là việc thỏa thuận đặt cọc. Nếu thỏa thuận cọc "không đủ" chặt chẽ, rất dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên, điều đáng tiếc là phần đông khách hàng, nhà đầu tư đều ít nhận thức được việc này sớm.

“Đối với nền đất dự án, thông thường các hợp đồng cọc đã được bên bán soạn sẵn từ trước, ít xảy ra đàm phán thỏa thuận đặt cọc như mua nhà phố riêng lẻ. Trường hợp người mua ký hợp đồng cọc vội vàng trong thời gian ngắn, chưa kiểm tra pháp lý cặn kẽ, thiếu sự cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng cọc này, nhiều khả năng có thể bị ép mất tiền cọc nếu bỏ giao dịch giữa chừng hoặc chôn vốn rất lâu”, vị này nhấn mạnh.