Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022: Nhiều dư địa bứt phá

Nhà đầu tư tham khảo một dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Điểm nghẽn chưa được tháo gỡ

Sau hơn 2 năm trong tình trạng phải khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì sự ổn định trước những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nay, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị và nỗ lực của cộng đồng DN, thị trường BĐS đã không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số theo từng phân khúc. Lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm 2021; lượng BĐS tồn kho mới và tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa có sự cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán, sử dụng. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, giá nhà chung cư được rao bán đã tăng đến 13% so với cùng kỳ năm 2021, ghi nhận tăng liên tục trong 4 năm liên tiếp. Cách đây khoảng 2 năm, giá căn hộ khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, Thanh Xuân… chào bán bình quân từ 30 - 40 triệu đồng/m2, đến nay tăng lên 45 - 60 triệu đồng/m2.

Tương tự, những địa bàn còn nhiều quỹ đất hơn, như: Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... từ 18 - 20 triệu đồng/m2, nay bình quân 30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đã làm khuynh đảo thị trường Hà Nội với mức tăng giá gấp 2 - 2,5 lần.

Tương tự, ở thị trường TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ cũng ghi nhận mức tăng tối đa là 8% so với cùng kỳ năm 2021, thị trường không còn sản phẩm căn hộ thương mại với giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, mức giá ghi nhận thấp nhất khoảng 36 triệu đồng/m2, cao nhất trên 300 triệu đồng/m2.

Tại một số dự án chung cư trên địa bàn TP Thủ Đức, giá mở bán căn hộ hạng A từ 55 triệu đồng/m2, khu vực quận 9 và quận Thủ Đức cũ, giá vượt ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m2. Trong đó cá biệt là phân khúc biệt thự, nhà phố liền kề theo số liệu khảo sát thị trường của DHRA Việt Nam đã thiết lập mặt bằng giá mới đạt ngưỡng lên tới 700 tỷ đồng/căn.

Cũng nằm trong xu thế chung của thị trường, ở khu vực miền Trung từ đầu năm đến nay đã chứng kiến sự “đổ bộ” của nhiều dự án BĐS lớn, như: Tập đoàn FPT đề xuất 3 dự án dự kiến đầu tư tại tỉnh Khánh Hòa, gồm: Khu đô thị công nghệ, giáo dục FPT tại xã Phước Đồng - Vĩnh Thái (TP Nha Trang) quy mô 150ha; Trung tâm chuyển đổi số và đô thị dịch vụ tại khu vực Tuần Lễ - Hòn Ngang Bắc Vân Phong quy mô 350ha; Quần thể khu du lịch nghỉ dưỡng của các chuyên gia ở khu vực Hồ Na - Mũi Đôi (vịnh Vân Phong) quy mô 360ha.

Ngoài ra, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã có văn bản đồng ý cho Tập đoàn Crystal Bay nghiên cứu, khảo sát, đề nghị quy hoạch, đề xuất dự án đầu tư ở khu vực thuộc huyện Cam Lâm, Khánh Sơn... khiến mức độ quan tâm vào thị trường này tăng mạnh. TP Đà Nẵng được xem là thủ phủ của miền Trung cũng ghi nhận giá nhà, đất tăng từ 2 - 4 lần so với thời điểm trước khi xảy ra Covid-19.

Mặc dù giá nhà, đất trên địa bàn cả nước đều ghi nhận tăng mạnh nhưng nguồn cung mới sản phẩm lại khá yếu ớt. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ báo cáo của các địa phương, từ đầu năm cả nước chỉ có thêm khoảng 40 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, bằng 41% so với cùng kỳ năm 2021, con số đã chỉ ra những khó khăn mà thị trường BĐS đang gặp phải.

“Hệ thống pháp luật về BĐS chưa đồng bộ, còn phức tạp, sửa đổi không theo kịp thị trường. Chính sách về phát triển, tính công khai, minh bạch, công tác quy hoạch rất thiếu và yếu. Chính sách tài chính BĐS, gồm thuế, phí, các kênh dẫn vốn chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi. Thêm vào đó, năng lực, tuy duy của chủ thể tham gia thị trường có vấn đề; thủ tục hành chính vô cùng phức tạp; chuyển đổi số trong ngành BĐS còn rất chậm… Đây chính là những điểm nghẽn của thị trường BĐS hiện nay” - chuyên gia tài chính, ngân hàng, TS Cấn Văn Lực phân tích.