Cuối năm 2018, anh D. có mua một căn hộ chung cư tại tòa nhà A. Do được môi giới "mách nước" nên anh D. đã mua căn hộ này dưới hình thức là ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt từ chủ sở hữu trước đó. Tuy nhiên, khi mua bán đã xong xuôi, anh Dũng mới nghe ngóng được thông tin rằng mua nhà qua hợp đồng ủy quyền sẽ gặp rất nhiều rủi ro, giao dịch chuyển nhượng có thể không được pháp luật thừa nhận. Anh D. thắc mắc liệu những thông tin này có đúng hay không? Sự thật về những rủi ro khi mua căn hộ chung cư từ hợp đồng ủy quyền là như thế nào? Hôm nay, bộ phạn tư vấn pháp luật chuyên trang Tieudung.vn xin thông tin đến quý bạn đọc như sau:
.jpg)
Tránh được nhiều thuế phí cũng như thủ tục nhanh gọn khiến nhiều người liều lĩnh chọn hợp đồng ủy quyền để mua bán nhà chung cư
Hợp đồng ủy quyền được hiểu như thế nào?
Căn cứ theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Vì sao người mua lại chọn hợp đồng ủy quyền để mua nhà?
So với hợp đồng mua bán, hợp đồng ủy quyền đem lại nhiều lợi ích cho cho người mua về thủ tục lẫn cả thuế phí, cụ thể:
Về thủ tục, hợp đồng ủy quyền không phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng mua bán phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Trong khi đó, với trường hợp ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Tuy nhiên, nếu hợp đồng uỷ quyền liên quan đến mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở đối với bên uỷ quyền là cá nhân thì pháp luật bắt buộc các bên phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Trường hợp bên uỷ quyền là tổ chức thì pháp luật không bắt buộc các bên phải công chứng (các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc không công chứng).
Về thuế phí sẽ tiết kiệm hơn, tránh được nhiều thuế suất, với hợp đồng mua bán nhà ở, người mua phải đóng nhiều loại thuế phí hơn sau: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng, lệ phí địa chính,…
Tiềm ẩn nhiều rủi ro cao cho người được ủy quyền
Mặc dù, đem lại nhiều thuận lợi về thủ tục cũng như giảm bớt nhiều thuế phí hơn hợp đồng mua bán nhà ở. Nhưng những rủi ro mà hợp đồng ủy quyền mang lại cũng không ít:
Thứ nhất, người mua nhà ở bằng hợp đồng ủy quyền không thể trở thành chủ sở hữu ngay đối với bất động sản. Nội dung ủy quyền trong hợp đồng có thể cho phép người mua được toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhưng về bản chất người mua vẫn chỉ là người được ủy quyền để thay mặt người bán làm những việc đó. Chủ sở hữu thật sự của căn hộ vẫn là bên ủy quyền - người thật sự đứng tên trong sổ hồng.
Vậy nên các quyền, nghĩa vụ phát sinh của bên bán đối với bên thứ ba khác chẳng hạn như vay nợ sẽ vẫn còn. Và một khi các chủ nợ này yêu cầu Tòa án kê biên tài sản, bán đấu giá thu tiền để trả nợ thì lúc này bên mua cũng không có quyền ngăn cản sở dĩ người đứng tên hợp pháp vẫn đang là bên bán.
Tuy nhiên, người mua vẫn có thể trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư theo khoản 2 Điều 187 Bộ luật dân sự 2015, với điều kiện người được ủy quyền quản lý tài sản phải chiếm hữu tài sản đó trong 30 năm (Điều 236 Bộ luật dân sự 2015).
Người bán nhà (bên ủy quyền) có thể dễ dàng gây khó khăn cho người mua
Thứ hai, khi người bán và người mua sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác để “trốn” thuế, mà ở đây là giao dịch mua bán/chuyển nhượng căn hộ thì người mua sẽ chịu rủi ro rất cao bởi nếu bên bán khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền là vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 của Bộ luật Dân sự 2015.
"Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Thứ ba, hợp đồng ủy quyền không thù lao có thể bị chấm dứt bất kì lúc nào. Các hợp đồng ủy quyền nhằm mua bán nhà ở thường không đề cập đến vấn đề thù lao (thù lao ở đây là số tiền người ủy quyền phải trả cho người được ủy quyền). Do vậy, người bán cũng như người mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất kì lúc nào nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý. (Điều 569 BLDS 2015)
Thứ tư, thời hạn ủy quyền cần được thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng ủy quyền. Nếu không xác định rõ ràng trong hợp đồng thì thời hạn ủy quyền là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện theo ủy quyền. Khi thời hạn ủy quyền đã hết, thì quan hệ ủy quyền cũng chấm dứt. Điều này cũng đồng nghĩa với việc người được ủy quyền (người mua) không còn bất kì quyền hạn gì với bất động sản.
Nếu xảy ra trường hợp người bán hoặc người mua không may chết, thì hợp đồng ủy quyền cũng sẽ phải chấm dứt. Ngoài ra, quan hệ ủy quyền cũng chấm dứt theo thỏa thuận; công việc được ủy quyền đã hoàn thành; hoặc các căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được. Cụ thể, theo Bộ luật dân sự 2015:
"Điều 140. Thời gian đại diện
3. Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:
a) Theo thỏa thuận;
b) Thời hạn ủy quyền đã hết;
c) Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
d) Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;
e) Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;
g) Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.”
Tưởng chừng như đã lợi dụng được kẽ hở của pháp luật, nhiều người tìm ra đủ mọi chiêu thức để tránh được thuế bằng hợp đồng ủy quyền. Phương thức này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn mang lại nhiều rủi ro khó lường cho người mua nhà ở. Vì vậy, người mua cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ càng trước khi mua nhà, và quan trọng hơn là nên giao kết bằng hợp đồng chuyển nhượng/mua bán nhà ở và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo trình tự thủ tục thông thường để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất.
