Pháp luật đất đai không quy định cụ thể về định nghĩa của “thời hạn sử dụng đất”. Tuy nhiên, dựa vào các quy định về “thời hạn sử dụng đất” tại chương 10 Luật Đất đai 2013 cộng thêm quy định về thời hạn tại Điều 144 Bộ luật dân sự 2015, thì “thời hạn sử dụng đất” được hiểu là khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác và có thể được xác định bằng ngày, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể sẽ xảy ra.
Vậy, hiểu thế nào về “đất sử dụng có thời hạn” cho đúng?
“Đất sử dụng có thời hạn” được quy định tại Điều 126 Luật đất đai được hiểu là những mảnh đất mà Nhà nước cho phép chiếm hữu, sử dụng đất để khoảng thời gian nhất định (20 năm, 30 năm, 50 năm,…) mà người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất để ở/ phát triển. Khoảng thời gian này được Nhà nước quy định để kiểm soát, quản lý đất đai có hiệu quả trên phạm vi cả nước.
Đất hết thời hạn sử dụng đất có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn
Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên, thời gian được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng sẽ không quá thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 126.
Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
Khi nào thì cơ quan có thẩm quyền có quyền thông báo thu hồi đất tới người dân?
Theo Điều 67 Luật đất đai 2013:
“1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
2. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.”
Đất hết hạn sử dụng có mua bán được không?
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: sổ hồng (trừ một số trường hợp về thừa kế), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đất trong thời hạn sử dụng. Như vậy, nếu hết thời hạn sử dụng đất thì đất thửa đất đó sẽ không được chuyển nhượng cho người khác. Giao dịch mua bán lúc này chỉ có thể diễn ra sau khi bên bán làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thủ tục gia hạn sử dụng đất
Tại Điểm a Khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định: “Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất. “
Thủ tục xin gia hạn sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013
Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan tài nguyên môi trường.
Trường hợp 1: Hồ sơ gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
– Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Trường hợp 2: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
Bước 2: Thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người xin gia hạn đất hết thời hạn sử dụng
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình UBND cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất.
Bước 3: Nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
Trong trường hợp được gia hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường.
Bước 4: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND xã để trao lại nếu như người gia hạn nộp hồ sơ tại cấp xã;
* Đối với trường hợp không đủ điều kiện gia hạn sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.
