Tuy nhiên, từ 01/7/2018 đến 04/11/2019, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú (thành viên của Kim Oanh Group) đã huy động vốn cho dự án này của hàng trăm người với số tiền lên đến hàng trăm tỷ đồng.
Ngày 08/4/ 2020, Cơ quan điều tra Công an tỉnh Bình Dương đã khởi tố bắt giam các lãnh đạo của TCT Bình Dương vì chuyển nhượng sai quy định 43 héc ta đất tại dự án trên. Tình trạng pháp lý của các bên cho vay, góp vốn rồi sẽ ra sao?
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Lawfirm đã có cuộc trao đổi với Tieudung.vn để làm rõ về vấn đề này.
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Lawfirm
Thưa Luật sư, Công ty Kim Oanh (bên B) lập hợp đồng với khách hàng (bên A) có tiêu đề "Hợp đồng vay vốn", nhưng nội dung lại thể hiện “Bên B là chủ đầu tư dự án KĐT Tân Phú; dự án hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện các bước thủ tục pháp lý có liên quan để triển khai hạ tầng và sớm đưa sản phẩm ra kinh doanh. Bên B đồng ý dành cho bên A quyền chọn mua sản phẩm với các chính sách ưu đãi của bên B tại thời điểm công bố chính thức “quyền chọn” khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật”. Phải chăng đây là hành vi huy động vốn trá hình?
- Ls Ngô Huỳnh Phương Thảo: Đúng là hành vi huy động vốn trá hình.
Việc huy động vốn như vậy của Công ty Kim Oanh về pháp lý đúng/sai thế nào?
- Theo qui định hiện hành, tại Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức, và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này, hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở, hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Ngoài ra, các Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng góp vốn, hoặc hợp tác đầu tư, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn theo các quy định này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.
Như vậy, Chủ đầu tư là Công ty Kim Oanh không đáp ứng được qui định trên đã huy động vốn của các cá nhân vào dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật Theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, và các văn bản khác có liên quan.
Lễ khởi công dự án KĐT Tân Phú của Kim Oanh Group
Sau khi CQĐT Công an tỉnh Bình Dương khởi tố bắt tạm giam các lãnh đạo của Tổng công ty Bình Dương, tình trạng pháp lý của bên cho vay, bên góp vốn vào dự án này sẽ ra sao?
- Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Tuy nhiên, nhiều Chủ đầu tư đang trong quá trình hoàn tất thủ tục, nhưng đã mở bán rầm rộ. Chiêu thức của họ là ký với khách hàng hợp đồng mua bán chia thành nhiều đợt thanh toán tiền và theo thỏa thuận với khách hàng mua dự án, Chủ đầu tư có thể thu đến 90-95% giá trị tài sản trước khi khách hàng nhận được nhà.
Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định, việc thanh toán trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng…
Theo qui định của pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng dưới hình thức góp vốn chưa hoàn chỉnh như công ty Kim Oanh sẽ dẫn đến việc mua nhà ở thông qua hình thức góp vốn không an toàn cho bên tham gia góp vốn (là các khách hàng), hình thức này ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là người góp vốn.
Hiện trạng KĐT Tân Phú có diện tích 43ha đang là bãi đất trống!
Những rủi ro đó là gì, thưa Luật sư?
- Rủi ro đầu tiên là, Chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản, hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án đã ký dợp đồng trong khi dự án chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý như việc Kim Oanh có thể bị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng dự án, thu hồi dự án bất cứ lúc nào; hoặc trường hợp nếu dự án tiếp tục được thực hiện thì cơ quan có thẩm quyền tính lại giá đất sẽ nâng cao lên giá trị hợp đồng so với ban đầu mà khách hàng không thể lường trước được, buộc phải theo Chủ đầu tư nếu không sẽ phá vỡ cam kết, thua thiệt thuộc về khách hàng và buộc lòng phải khởi kiện nếu hai bên không thỏa thuận được;
Rủi ro thứ hai là, mặc dù bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do Chủ đầu tư soạn thảo, người mua cũng không có cơ hội bàn bạc với Chủ đầu tư về các điều khoản của hợp đồng. Do đó Chủ đầu tư thường cài vào các điều khoản mang tính có lợi cho họ, không đảm bảo quyền lợi cho người góp vốn;
Rủi ro nữa là, khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn (khách hàng) có thể phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại vì hợp đồng được giao kết không đúng với các qui định của pháp luật.
Theo Bộ luật Dân sự, một giao dịch dân sự khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật thì giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Do vậy một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước, nhưng chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 qui định sẽ có khả năng bị vô hiệu.
Trong trường hợp này, Chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó đo lường được chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể thấy rõ ràng tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Đồng thời khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không có lợi nhuận như mong muốn.
Còn đối với khách hàng và chủ thể liên quan phải thông qua khởi kiện tại Tòa án. Khi đó khách hàng mới được đưa vào danh sách bảo vệ quyền lợi.
Trường hợp xấu nhất, nếu lãnh đạo Kim Oanh Group cũng bị khởi tố theo lãnh đạo Tổng Công ty Bình Dương, thì sau khi có kết quả điều tra của Cơ quan Công an, vụ án sẽ được xét xử tại Tòa án. Đối với những khách hàng tham gia góp vốn sẽ tham gia vụ án với tư cách là người bị hại và được Tòa án xem xét giải quyết bảo vệ quyền lợi trong vụ án hình sự.
Nhã Vy (thực hiện)
