Theo HoREA, kẽ hở thứ nhất là tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.
HoREA cho rằng đây là một bất cập đáng quan ngại vì thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá, đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần nhưng sau đó không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận mất tiền đặt trước; hoặc có trường hợp nhà đầu tư dây dưa kéo dài việc thanh toán.
Cuộc đấu giá 4 khu "đất vàng" tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách TP Hồ Chí Minh.
Với những cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua, Công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất 3.12 đã đặt trước 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số đặt trước.
HoREA đề nghị Chính phủ tham khảo kinh nghiệm về quản lý giao dịch chứng khoán áp dụng cho đấu giá đất. Để tránh việc đặt lệnh mua chứng khoán trên sàn nhưng lại không có đủ năng lực tài chính, nhà đầu tư phải có bảo lãnh thanh toán hoặc xác nhận của ngân hàng về việc chấp nhận yêu cầu thanh toán giao dịch của nhà đầu tư (lưu ký).
Kẽ hở thứ hai mà HoREA chỉ ra là quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện "có năng lực tài chính", hoặc điều kiện "không vi phạm pháp luật về đất đai" của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
"Dù Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính, nhưng yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này chỉ mang tính hình thức" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.
Kẽ hở thứ ba chính là biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí "đất vàng" hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu "găm" giữ đất, "đầu cơ" nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.
Vì vậy, HoREA kiến nghị, với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với thời gian chậm tiến độ tương ứng. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Kẽ hở thứ tư là các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" để làm căn cứ tính "giá khởi điểm" đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".
Chẳng hạn, cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP Hồ Chí Minh năm 2014 có "giá khởi điểm" đấu giá là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần "giá khởi điểm".
Các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm gần đây càng cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá. Chẳng hạn, lô đất 3.12 mà Công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá, có giá khởi điểm là 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số đặt trước.
