Nhóm người nào nên mua condotel?
Trong cuộc trò chuyện với PV Báo Kinh tế & Đô thị, Chuyên gia tài chính – Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đã có những chia sẻ sâu sắc về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng - condotel (căn nhà thứ 2).
Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, mô hình phát triển condotel là mô hình mới, được gọi cụ thể là mô hình kinh tế chia sẻ. Thay vì mua cổ phần của công ty, nhà đầu tư chuyển sang hùn vốn vào 1 sản phẩm cụ thể (căn hộ, căn phòng…) để cùng khai thác chung với chủ đầu tư thì gọi là kinh tế chia sẻ.
“Một khi đã quyết định hùn vốn thì nhà đầu tư (tức là người mua) phải tự đánh giá được dự án, khả năng khai thác kinh doanh để chọn lựa, nếu đánh giá không được thì phải chấp nhận thất bại. Điều này cũng giống như việc đầu tư vốn cổ phần, thành ra theo tôi Nhà nước không nên làm thay người dân trong chuyện đó.”, chuyên gia Đinh Thế Hiển phân tích.
 |
|
Chuyên gia tài chính – Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, condotel tại Việt Nam hiện nay không phải là căn nhà thứ 2 như nhiều doanh nghiệp đang quảng cáo. |
Theo ông Hiển, pháp lý của condotel không phải là vấn đề quá lớn. Chẳng hạn, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng được nhà nước giao đất 50 năm, điều này có nghĩa là những sản phẩm trên đất này được sử dụng trong vòng 50 năm, và chỉ dùng để khai thác du lịch nghỉ dưỡng. Rất rõ ràng và cụ thể. Trong trường hợp người dân mong muốn được cấp thêm giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho condotel, ông Hiển cho rằng đây là việc Nhà nước nên làm, vì việc cấp sổ đỏ không làm thay đổi bản chất của condotel. Đầu tư sản phẩm condotel là cùng hùn vốn để kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng, và hình thức kinh doanh này cũng giống như mọi hình thức kinh doanh khác.
Tuy nhiên, ông Hiển nhấn mạnh, vấn đề của phân khúc condotel tại Việt Nam hiện nay chính là việc xác định đối tượng nhà đầu tư phù hợp để đầu tư vào condotel. Việc đầu tư một cách ồ ạt, chạy đua theo lợi nhuận cam kết không tưởng đang đẩy thị trường condotel vào ngõ cụt.
“Cho thuê căn hộ nghỉ dưỡng hay cho thuê căn hộ dân sinh bản chất kinh doanh là như nhau. Khi một người đã mua condotel thì đừng chỉ nghĩ về lợi nhuận, nếu chỉ mong muốn lợi nhuận nhà đầu tư có thể tham gia nhiều hình thức khác sinh động hơn, ví dụ như mua 1 căn hộ cho thuê, mua cổ phiếu hay gửi ngân hàng… Hầu hết những nhà đầu tư vào condotel hiện nay đang đòi hỏi vào 1 sản phẩm mà lợi nhuận phải cao hơn ngân hàng, được bảo tồn bất động sản, giá trị bất động sản gia tăng theo thời gian, được sử dụng…Thực tế, không thể nào tồn tại một sản phẩm với quá nhiều sự vượt trội như vậy. Quan hệ cung cầu trong kinh tế sẽ điều tiết để mọi lợi nhuận phải cân bằng, lợi nhuận nào càng an toàn, càng có những giá trị kèm theo khác thì lợi nhuận đó càng thấp, lợi nhuận nào càng cao thì càng rủi ro, đó là quy luật.”, ông Hiển nhấn mạnh.
Cần phải hình dung rõ ràng rằng, khi mua một condotel lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư là 8-10% trong vòng 10 năm, trong khi doanh nghiệp vay với lãi suất 12-14% (trái phiếu). Ví dụ bỏ ra 2 tỷ đồng để đầu tư một condotel, lợi nhuận 8% trong khi mua trái phiếu doanh nghiệp lãi suất là 12 %, gửi ngân hàng kỳ hạn hai năm tình đến thời điểm hiện tại lãi suất được chi tra là 8,5%. Nếu chỉ mua để được hưởng lợi nhuận thà rằng nhà đầu tư gửi ngân hàng với lợi nhuận được hưởng 8,5% an toàn hơn rất nhiều.
Condotel là 1 sản phẩm với 3 giá trị cộng dồn, nhưng nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận nhà đầu tư rất dễ bị “sa chân”.
Giá trị thứ nhất, condotel giúp đa dạng hoá bất động sản đầu tư, với những người không thích chỉ dồn vào căn hộ, nhà phố hay đất nền, thì hoàn toàn có thể thử sức với condotel.
Thứ hai, người mua condotel phải là người khá giả, có đam mê về du lịch, cụ thể là tầng lớp trung lưu trở lên. Một nhà đầu tư có điều kiện kinh tế, muốn sở hữu 1 căn hộ ở vùng du lịch mà mình yêu thích để nghỉ dưỡng vào những dịp lễ, tết…hoặc tận dụng cho thuê, hoặc để thể hiện đẳng cấp…
Thứ ba, khi quyết định đầu tư vào condotel nhà đầu tư sẽ sở hữu 1 căn hộ nghỉ dưỡng với đầy đủ tiện ích và an ninh, với những giá trị lâu dài và bền vững xứng đáng để sở hữu và đầu tư.
Nếu không coi 3 giá trị cộng dồn trên là chất xúc để quyết định đầu tư vào condotel, mà cứ chăm chăm để tâm đến lợi nhuận 8%, 10 %...thì những đối tượng đó không phải là nhóm người nên mua condotel.
Rõ ràng, condotel có những thế mạnh và sức hấp dẫn riêng. Tuy nhiên hiện nay các công ty bất động sản nghỉ dưỡng và các công ty sales của họ không xem nặng, không đặt niềm tin vào bản chất thật sự của condotel mà cứ nhấn mạnh về lợi nhuận, khiến cho gốc nhìn của nhà đầu tư về condotel bị lệch lạc, từ đó đẩy thị trường đi vào hướng đổ vỡ.
“Cái gì quá hấp dẫn thì phía sau sẽ có cạm bẫy, bởi sau miếng mồi ngon là gì, là lưỡi câu. Không thể nào có loại hình đầu tư mà khách hàng bảo tồn được đồng vốn mình bỏ ra, lợi nhuận nhiều hơn ngân hàng và thêm giá trị tiềm năng gia tăng theo thởi gian. Chính các chủ đầu tư đang đánh tráo khái niệm, biến câu chuyện vô lý thành có lý thuyết phục những người có tiền đầu tư vào condotel mà không hề hiểu bản chất thật sự của việc đầu tư này là gì. Thực tế cho thấy, chỉ sau vài năm phát triển bùng nổ, hàng loạt nhà đầu tư từ doanh nghiệp cho đến nhà đầu tư cá nhân đang tìm cách tháo chạy khỏi condotel.”, ông Hiển lý giải.
 |
|
Đầu tư vào condotel không nên chỉ chạy theo lợi nhuận, mà phải hướng đến những giá trị đích thực mà condotel mang lại. |
Condotel khi nào là căn nhà thứ hai?
Nhận định về tương lai phát triển của condotel tại thị trường Việt Nam, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, nếu condotel phát triển theo đúng hướng là căn nhà thứ hai thì thị trường chắc chắn sẽ phát triển bền vững. Tuy nhiên, đa số condotel hiện nay nếu hiểu đúng theo cách mà các doanh nghiệp đang làm thì condotel chính xác là trái phiếu doanh nghiệp chứ không phải là căn nhà thứ hai, do đó các công ty bất động sản đang quảng cáo đến nhà đầu tư rằng condotel là căn nhà thứ hai là sai về mặt bản chất.
Căn nhà thứ hai là gì? Là sau khi bỏ tiền đầu tư nhà đầu tư được toàn quyền quyết định với tài sản đó. Khi cần có thể đưa vào chương trình cho thuê, khi không muốn cho thuê nữa có thể lấy lại một cách dễ dàng, khi cầu nhu cầu ở thì được toàn quyền ở và sử dụng…miễn đóng phí giống như căn hộ thì đó mới là căn nhà thứ hai đúng nghĩa.
Tuy nhiên, thực tế kinh doanh condotel hiện nay không phải là căn nhà thứ hai, mà chính xác là hình thức đầu tư trái phiếu, đưa tiền cho chủ đầu tư rồi nhận lãi đều đặn. Thậm chí nếu chủ đầu tư làm ăn thua lỗ thì đến lãi suất cũng không được nhận, hoặc được nhận thì cũng không đúng như cam kết ban đầu.
“Mua xong một căn hộ condotel, nhưng rốt cuộc đó không phải là nhà của mình. Một năm chỉ được nghỉ 15 ngày, mà muốn được nghỉ 15 ngày đó phải đặt lịch với chủ đầu tư trước 3 tháng. Và dù đặt trước 3 tháng cũng không chắc chắn sẽ được sử dụng. Cuối cùng, mang tiếng là nhà của mình, nhưng mình lại không được toàn quyền quyết định, không được làm chủ theo đúng nghĩa. Vậy mua để làm gì, quá nguy hiểm.”, chuyên gia Đinh Thế Hiển quan ngại.
Hãy nhìn nhận, condotel là kinh tế chia sẻ thì hoàn toàn có thể phát triển lâu dài và bền vững. Thái Lan hiện nay, là một trong những nước làm rất tốt điều này. Thậm chí ở Thái Lan tại những vùng du lịch không có biển, condotel vẫn phát triển mạnh mẻ và đi đúng hướng. Cụ thể, ở Thái Lan nhà đầu tư mua condotel khi cần họ có thể cho thuê, chỉ cần báo công ty quản lý ngay lập tức sẽ được đưa ngay vào cho thuế, hoặc khi không muốn cho thuê để sử dụng thì nhà đầu tư báo lại với công ty quản lý, ngay lập tức đơn vị này sẽ đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư.
Tại Việt Nam hiện nay, trình độ quản lý condotel còn nhiều yếu kém, thêm vào đó chủ chủ đầu tư có những ý đồ riêng. Một mặt thì chủ đầu tư muốn phải giao căn hộ condotel cho họ quản lý, mặt khác lợi nhuận từ quá trình kinh doanh căn hộ condotel chủ đầu tư để trong “hộp đen”. Rõ ràng, khi mua condotel người mua phải giao cho chủ đầu tư điều hành và hưởng lợi nhuận theo cam kết, người mua hoàn toàn không có quyền khai thác căn hộ của mình.
Trong thời đại 4.0, rất dễ để nhà đầu tư khai thác condotel, tuy nhiên với chính sách hiện nay của nhiều doanh nghiệp, chủ sở hữu căn hộ condotel không thể tự mình khai thác. Dù chủ đầu tư khai thác hiệu quả hay không hiệu quả, chủ sở hữu cũng phải chấp nhận, điều này dẫn đến sự lệ thuộc hoàn toàn.
“Rất nhiều người mua nhà vườn nghỉ dưỡng nhưng cuối cùng phải bỏ vì không có người bảo trì, không an ninh, không tiện ích. Để sở hữu một căn nhà thứ 2 an toàn, với đầy đủ tiện ích, an ninh…thì chỉ có condotel mới làm được, tự bỏ tiền ra đầu tư là rất khó. Do đó, để condotel phát triển lâu dài và bền vững, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần hiểu đúng về condotel từ đó đẩy thị trường theo hướng tích cực nhất.”, chuyên gia Đinh Thế Hiển bày tỏ quan điểm.
