Đầu tư bất động sản ở nước ngoài âm thầm diễn ra những năm sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khi giá nhà ở những nước phát triển xuống thấp bởi bong bóng bất động sản đổ vỡ.
Một phi vụ đầu tư bất động sản tại nước ngoài thành công phải kể đến thương vụ của ông Trầm Bê - một đại gia trong làng bất động sản Việt Nam khi bỏ ra 64 triệu USD để mua lại một phần khu mua sắm Vallco Shopping Mall (bang California, Mỹ) vào năm 2009. Sau đó, dù nhiều công ty thương lượng mua lại phần vốn này, trong đó có cả hãng Apple, nhưng ông Trầm Bê vẫn không bán. Năm 2014, ông chuyển nhượng lại khu thương mại này với giá 116 triệu USD. Có thể nói đây là một trong những phi vụ đầu tư ra nước ngoài thành công hiếm hoi của người Việt Nam.
Một đại gia khác - Bầu Đức của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cũng đã có những khoản đầu tư xây dựng khách sạn, khu thương mại, văn phòng tại những nước lân cận như dự án Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai - Vientiane 4 sao tại Lào, hay trung tâm thương mại HAGL Myanmar Center tại Myanmar.
Bầu Đức từng trao đổi với VnExpress vào năm 2013: "Vài năm nữa thị trường Myanmar sẽ nóng bừng bừng, có thể kiếm tỷ đô như chơi, nhưng ai nhanh chân mới được ăn trước". Tuy nhiên, chính sách thuế bất động sản mới của Myanmar có hiệu lực từ tháng 4/2016 với cách đánh thuế luỹ tiến vào giá trị giao dịch bất động sản với mức cao nhất 30% làm cho thị trường Myanmar vừa hấp dẫn, vừa "khó xơi" với các nhà đầu tư như Bầu Đức.
 |
| Doanh nhân Phạm Đình Nguyên mua lại thị trấn Buford. |
Đó là những phi vụ trăm triệu đôla của các đại gia, tập đoàn lớn; còn các nhà đầu tư cá nhân thì sao? Theo ông Thân Thanh Vũ, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Du lịch Việt Nam thì trong 20 năm qua đã có khoảng 2,5 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài với nhiều mục đích từ học tập, làm việc đến kết hôn. Khi đó, nhu cầu có nhà để ở tại đất nước mới là điều tất yếu.
Tất nhiên, ngoài nhu cầu “an cư” thì đầu tư bất động sản ở nước ngoài để có lợi nhuận cũng là một nhu cầu lớn của nhiều người Việt Nam. “Người nước ngoài đầu tư vào bất động sản Việt Nam được thì người Việt Nam, nếu thấy thị trường nước ngoài có sinh lời vẫn có thể đầu tư ngược lại. Đối với nền kinh tế mở toàn cầu thì điều này không có gì quá ghê gớm, nhưng không phổ biến tại Việt Nam”, ông Vũ nhận định.
Ông Lưu Minh Ngọc, Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản Bắc Sơn cho biết các cơ hội đầu tư bất động sản ở nước ngoài khá hấp dẫn với nhà đầu tư với tư cách cá nhân, vì tiền cho thuê nhà hàng tháng cao hơn lãi suất gửi ngân hàng ở nhiều nước, có khi ở mức 4-5% so với lãi suất ngân hàng gần bằng không. Trong khi đó ở Việt Nam, tiền thuê nhà chỉ vào khoảng 3-4% giá trị nhà, thấp hơn khi lãi suất huy động là 7-8%.
Đối với đối tượng doanh nghiệp thì việc đầu tư ra nước ngoài khó hơn do các chính sách của Việt Nam lẫn nước ngoài. Theo ông, lý do chính khiến doanh nghiệp trong nước hiện vẫn chưa mạnh dạn đầu tư ra nước ngoài vì luật đầu tư ra nước ngoài chưa được hoàn thiện. Tất nhiên điều này không phải là không làm được, tiêu biểu như các thương vụ của Trầm Bê và Bầu Đức, nhưng vì hành lang pháp lý chưa hoàn chỉnh nên các doanh nghiệp phải dựa vào dịch vụ và phải chịu mức phí cao, rủi ro và nếu có biến cố thì sẽ chịu thiệt rất nhiều vì luật pháp chưa hoàn toàn bảo vệ.
Hiện nay, những nước thu hút đầu tư đa phần là các nước phát triển như Mỹ, Canada, Australia, châu Âu, tuy nhiên ông Ngọc cho biết lợi nhuận từ các nước này chỉ ở mức tương đối vì thị trường nhà ở đã phát triển, giá nhà đã bình ổn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư có thể có những khoản đầu tư đột phá ở những nước đang phát triển như Trung Quốc, Myanmar, Lào…, dù luật pháp của các nước này vẫn chưa hoàn thiện, rủi ro nhiều.
Ông Thân Thành Vũ cho biết hiện Việt Nam chưa có luật để đưa vốn ra đầu tư bất động sản ở nước ngoài, luật bất động sản ở nhiều nước sở tại cũng chưa có, dẫn đến nhà đầu tư trong nước dè dặt trong mảng này. Ngoài ra, việc thiếu thông tin thị trường bất động sản các nước và nhân lực chuyên nghiệp khiến thị trường đầu tư này vẫn bỏ ngỏ.
Ông Lưu Minh Ngọc tổng kết, các nhà đầu tư cá nhân rót vốn vào bất động sản nước ngoài thường rơi vào bốn nhóm.
Nhóm thứ nhất là những người vì một số lý do muốn định cư tại nước ngoài, mua nhà để đoàn tụ gia đình và để lại cho con cái. Nhóm thứ hai là những người rất giàu và nay lại ngại mạo hiểm, muốn phân bổ rủi ro bằng việc đầu tư bất động sản ở các nước tương đối ổn định để bảo toàn tài sản.
Nhóm thứ ba là nhóm vừa định cư vừa đầu tư để hưởng các phúc lợi của nước sở tại như sở hữu thẻ xanh, quốc tịch, các ưu đãi về thuế, kinh doanh, giáo dục…, hoặc các điều kiện sống, cơ sở vật chất tiên tiến của nước đó.
Nhóm thứ tư là nhóm trung lưu hoặc trên trung lưu với đặc điểm là tuổi đời trẻ, tích lũy tài sản vừa phải và mong muốn định cư ở nước ngoài để phát triển. Đây tạm gọi là nhóm “tìm vùng trời mới" tại những nước có luật về doanh nghiệp mới thành lập, start-up hấp dẫn như Singapore.
Nhìn chung, trong khi thị trường bất động sản tại các nước đang phát triển như Việt Nam tăng trưởng "nóng", thu hút nhà đầu tư nước ngoài với lợi nhuận cao thì nhà đầu tư Việt Nam sau bao năm tích luỹ lại muốn đầu tư ở các nước ổn định để phân bổ rủi ro và duy trì tài sản. Hai trường phái đầu tư khác nhau thể hiện mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau của nhà đầu tư Việt Nam và nước ngoài.
"Nhà đầu tư nước ngoài chấp nhận rủi ro, họ có thể chi vài triệu đôla cho công ty kiểm toán khảo sát tiềm năng dự án, nếu không khả thi họ sẵn sàng bỏ luôn số tiền đó. Trong khi đó, nhà đầu tư Việt Nam ngại mất vài triệu USD đó nên thường hay đầu tư ở những nước phát triển như Mỹ, Australia, Canada...", ông Thân Thanh Vũ cho biết.
