Những ngày vừa qua, kết quả đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2, TP Hồ Chí Minh) gây xôn xao thị trường BĐS khi chính thức xác lập kỷ lục giá đất cao nhất lịch sử cả nước. Trong đó, lô 3-8 và 3-5 lần lượt đạt 470-590 triệu đồng/m2, lô 3-9 đạt mốc một tỷ đồng/m2, và mức giá cao nhất thuộc về lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng (tương đương khoảng 2,4 tỷ/m2), gấp 8,3 lần so với mức khởi điểm, đồng thời là kỷ lục giá đất “khủng” nhất Việt Nam hiện nay.
Mức giá này đem lại nguồn lợi lớn cho ngân sách TP Hồ Chí Minh, song cũng gây ra nhiều lo ngại sẽ là thách thức lớn đối với kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP. Đặc biệt, là nguy cơ tăng tiền sử dụng đất với các doanh nghiệp BĐS có dự án triển khai tại khu vực Thủ Thiêm.
Liên quan đến những nội dung nói trên, PV báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang để có những góc nhìn đa chiều hơn về sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang
Hậu đấu giá đất Thủ Thiêm, có ý kiến cho rằng, thời gian tới thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh sẽ phân hóa mạnh về cực nhà giá cao, từ đó bỏ trống phân khúc nhà bình dân. Điều này sẽ là bất lợi lớn với người thu nhập thấp mong mỏi có nhà ở tại TP. Ông đánh giá sao về nhận định này?
-Nhìn nhận một cách khách quan tôi cho rằng, kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm mang nhiều ý nghĩa tích cực. Một khi doanh nghiệp chấp nhận bỏ ra số tiền và rất lớn để đấu giá đất, đồng nghĩa họ đã nhìn ra được vị trí đắc địa, và những tiềm năng tương lai của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Không thể phủ nhận tính minh bạch, khách quan của chương trình đấu giá bốn lô đất vàng ngày 10/12 vừa qua, vì thông qua đó đã phản ánh giá trị thật của BĐS TP Hồ Chí Minh, mà cụ thể là ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thực tế, giá đất ở đây cao vì doanh nghiệp đánh giá được giá trị thật của BĐS khu vực này chứ không phải thổi giá mà không có cơ sở.
Song, việc đẩy giá đất lên quá cao, cũng sẽ mang đến những mặt không thuận lợi cho thị trường BĐS. Điển hình là kết quả đấu giá của những lô đất còn lại ở Thủ Thiêm sẽ gặp khó khăn, vì nếu thấp hơn cũng khó mà cao hơn cũng khó. Tức là trong tương lai, chính quyền TP sẽ phải xem xét lại công tác định giá đất.
Chưa kể, hậu đấu giá đất vừa qua có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường BĐS vì quá trình đấu giá đất tại Thủ Thiêm dự kiến vẫn còn kéo dài trong thời gian tới. Vô hình chung sẽ hình thành một mặt bằng giá mới do hiệu ứng "té nước theo mưa", gây ra cú sốc giá trên toàn thị trường.
Tuy nhiên, nếu căn cứ vào những bất cập này để kết luận rằng, phân khúc nhà ở bình dân sẽ bị bỏ trống là thiếu hợp lý. Bởi vì, thị trường BĐS tự do về giá, có giá cao và có giá thấp. Với khu vực Thủ Thiêm, đây là phân khúc chủ yếu dành cho nhà đầu tư, chỉ phù hợp với các dự án từ trung cấp trở lên.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp lại phụ thuộc vào một chính sách chung cần có sự hỗ trợ kết hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Ngay ở thời điểm hiện tại, dù chính sách về nhà giá rẻ của TP chưa rõ ràng, và câu chuyện nhà ở cho người thu nhập thấp còn đang gây tranh cãi, thì TP vẫn nỗ lực để thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở bình dân. Cụ thể, là rà soát quỹ đất, ưu tiên bố trí đất sạch với các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất. Đồng thời cải cách hành chính theo hướng đơn giản hóa thủ tục đầu tư…Điều này được kỳ vọng sẽ tăng nguồn cung nhà ở bình dân, mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Tôi đề xuất, khi ngân sách TP thu được số tiền lớn từ đấu giá đất Thủ Thiêm, thì nên trích một phần tạo quỹ đất giá rẻ dành cho những người thu nhập thấp. Sản phẩm BĐS cũng giống như nhiều sản phẩm tiêu dùng khác, có hàng hiệu, hàng cao cấp…thì cũng có hàng bình dân, đơn giản là vậy.
Chính quyền TP Hồ Chí Minh vừa hoàn tất việc đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thu về tổng cộng 37.346 tỷ đồng cho ngân sách. (Ảnh: PLO)
Mức giá kỷ lục từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm có thể kéo theo “nguy cơ” đóng tiền sử dụng đất của các dự án trong khu vực cao lên hay không, thưa ông?
-Điều này là chắc chắn, vì khi giá đất tăng cao, tiền sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng nhất định. Đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại khó tránh được nguy cơ phải đóng tăng tiền sử dụng đất.
Theo đó, mức đấu giá cao kỷ lục cho một m2 đất của Thủ Thiêm sẽ là cơ sở tham chiếu quan trọng. Thứ nhất, chủ đầu tư các dự án BĐS trong khu vực có thể định vị lại giá bán; thứ hai tạo ra mặt bằng giá BĐS cao hơn; thứ ba để cho các cơ quan nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Có thể thấy, căn cứ vào các mức đấu giá cho các lô đất vàng ngày 10/12, thì nếu lấy mức giá thấp nhất làm cơ sở thì mỗi m2 đất vàng ở Thủ Thiêm cũng đã có mức giá 600 triệu đồng. Còn Với mức giá lô cao nhất lên tới 2,45 tỷ đồng/m2 thì giá nhà thương phẩm phải 350-400 triệu đồng/m2. Mức giá cao ngoài sức tưởng tượng, và quá cao so với giá các sản phẩm khác trong khu vực ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiêu, khi so với những bất động sản hàng hiệu vừa được tung ra thời gian gần đây ở quận 1 (TP Hồ Chí Minh) thì cũng tương xứng.
Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trước đó, đã từng có chủ đầu tư áp dụng phương án “tạm đóng tiền sử dụng đất”. Vậy, theo ông, thời gian tới, doanh nghiệp sẽ hoàn thành đóng tiền sử dụng đất theo mức cũ hay mức mới?
-Khoản tạm ứng đóng tiền sử dụng đất không nói lên được vấn đề gì cả, đó chẳng qua chỉ cách thức linh hoạt để giải quyết tạm thời cho doanh nghiệp. Trong đó, doanh nghiệp phải cam kết, trong tương lai sẽ đóng tiền sử đất theo giá thực tế. Vì vậy, khi tiền sử dụng đất tăng thì doanh nghiệp phải đóng tăng.
Chính sự bất cập này đang gây ra những khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, vì nhiều chủ đầu tư cứ ngầm hiểu rằng tạm nộp tiền sử dụng đất là nộp gần đủ rồi (khoảng 70-80%), chênh lệch biên độ dao động chỉ khoảng 20-30%. Tuy nhiên, hiện nay rõ ràng số tiền sử dụng đất họ phải nộp đã vượt xa tính toán con số tạm ứng ban đầu.
Đây là một rủi ro về mặt pháp lý khi mà cơ chế của Nhà nước hiện nay về vấn đề nộp tiền sử dụng đất chưa rõ ràng. Dẫn đến tình trạng, nhiều doanh nghiệp “đứng ngồi không yên” khi bỏ tiền mua đất, nhưng lại không ước toán được số tiền sử dụng đất phải đóng là bao nhiêu.
-Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
