Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: Chương trình chỉnh trang đô thị cũ, gồm ba nội dung trọng tâm: trước tiên là chỉnh trang, xây dựng lại các chung cư cũ, hư hỏng nặng; trong đó có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng, với mục tiêu giải quyết được 50% số chung cư này từ nay đến năm 2020 và cấp bách nhất là 70 chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.
Tiếp theo là việc di dời, tái định cư khoảng 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch. Sau cùng là việc chỉnh trang các khu dân cư cũ thấp tầng ở các phường, thị trấn, kể cả các khu dân cư nông thôn ở các huyện ngoại thành.
HoREA kiến nghị thành phố thực hiện theo phương thức chỉnh trang đô thị theo từng ô phố, khối phố, khuyến khích hợp khối, để tạo sự thông thoáng trên mặt đất, tăng thêm cây xanh, đường giao thông và các tiện ích khác. Song song đó là chương trình phát triển các khu đô thị mới.
 |
| Việc di dời tái định cư các căn nhà ven kênh đang gặp trở ngại lớn. |
Chương trình này sẽ mở rộng khu trung tâm cũ, hình thành thêm khu đô thị trung tâm mới của thành phố bên kia sông Sài Gòn là Khu đô thị Thủ Thiêm, và các khu đô thị vệ tinh trên các hướng quan trọng của thành phố như khu đô thị Nam Sài Gòn, khu đô thị Tây Bắc, kể cả ở các tỉnh lân cận, trong tầm nhìn toàn vùng đô thị TP Hồ Chí Minh.
TP Hồ Chí Minh với gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, đang và sẽ tiếp tục thu hút rất đông người nước ngoài đến làm việc và sinh sống. Hiện có 80.000 người Hàn Quốc trong tổng số 140.000 người trong cả nước, 8.000 người Nhật, 3.000 người Singapore, 1.200 người Đức...
Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng khoảng 2,8%/năm nằm trong số các nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất khu vực, với dân số đô thị chiếm hơn 26% (theo số liệu thống kê năm 2010), trong đó TP Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hóa cao nhất nước với dân số tăng trung bình mỗi năm tương đương dân số một quận (tốc độ tăng dân số cơ học 2,5%/năm, cao hơn tốc độ tăng dân số tự nhiên 1,07%/năm).
Mỗi năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới, và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư, và hơn 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hư hỏng nặng, có nhu cầu cấp bách về nhà ở, nhất là nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ 1-2 phòng ngủ, có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền.
Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, toàn địa bàn có 476.000 hộ chưa có nhà ở riêng, 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Theo một kết quả khảo sát khác do Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố thực hiện, chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020 thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu; trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000; hầu hết các nhóm đối tượng trên đều chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.
Đây cũng là thách thức lớn nhất đối với chương trình chỉnh trang đô thị, vì nguồn cung bất động sản thương mại vừa túi tiền quá ít. Riêng đối với việc phát triển nhà ở xã hội tại thành phố từ nay đến năm 2020, Sở Xây dựng đã đưa ra mục tiêu hoàn thành 44.700 căn hộ nhà ở xã hội, với 39 dự án cụ thể, có tính khả thi.
Hay nói cách khác, Việc quản lý và phát triển giao dịch bất động sản là nhân tố chính ảnh hưởng đến kết quả chỉnh trang đô thị. Nhìn lại giao dịch bất động sản TP Hồ Chí Minh trong hơn 20 năm phát triển đầy biến động, đỉnh điểm là “bong bóng” nhà đất diễn ra năm 2007 và giai đoạn đóng băng kéo dài từ năm 2008 đến 2013, để lại hậu quả nghiêm trọng mà đến nay vẫn chưa lấy lại thăng bằng.
Vì, lượng khách hàng lớn nhất của bất động sản vẫn là người có thu nhập trung bình và thấp. Khi nỗ lực của các ngành chức năng và chủ dự án bất động sản chạm đến túi tiền của đại đa số người dân, thì việc chỉnh trang đô thị và phát triển thành phố mới đạt kết quả cao.
Nhưng từ cuối năm 2013 đến nay, giao dịch bất động sản có dấu hiệu phục hồi chưa bền vững. Giới kinh doanh nhà đất vẫn “diễn lại” kịch bản “bong bóng” của năm 2007 nên khó chiếm được lòng tin của khách hàng.
