Hàng triệu người ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và các đô thị có nhà đất hình thành từ việc mua giấy tay trước đây, đang rất lo ngại sau thông tin về việc chủ cũ trong vụ án “Nhảy lầu tự tử sau tuyên án” thắng kiện đòi lại được đất. Mấy ngày qua nhiều người gọi điện về tòa soạn thắc mắc đến vấn đề này. “Chủ cũ đòi được đất có thể dẫn đến hàng triệu người bị “treo án” mất nhà đất”, là nhận định của Luật sư Trần Đình Dũng (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) trong cuộc trao đổi với Tieudung xung quanh vấn đề này.
Luật sư Trần Đình Dũng
PV: Vụ án dân sự có bị đơn đòi nhảy lầu tự tử sau khi bị tòa phúc thẩm tuyên thua kiện phải trả lại đất cho chủ cũ, mà dư luận đang đặc biệt quan tâm mấy ngày qua, luật sư có ý kiến như thế nào?
- Luật sư Trần Đình Dũng: Vụ án có mối quan hệ pháp luật như sau: Năm 2002, vợ chồng ông Quý bán lại cho ông Sĩ diện tích 500 m² đất bằng giấy tay. Tiếp đó, năm 2009, vợ chồng ông Quý tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Dư và ông Thắng (cháu ông Dư) mỗi người 87 m². Tháng 6/2017, ông Quý khởi kiện ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ ra TAND quận Gò Vấp, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông với các ông Dư, Thắng, Sĩ trước đây là vô hiệu, buộc hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Yếu tố mà rất nhiều người quan tâm ở đây là, chủ cũ (ông Quý) đã bán đất bằng hình thức hợp đồng giấy tay (không công chứng, chứng thực) từ năm 2002 và năm 2009 nay kiện yêu cầu hủy hợp đồng lấy lại đất và tòa án đã chấp nhận yêu cầu của chủ cũ.
Quả thật nếu pháp luật được áp dụng như thế, chủ cũ đòi được đất có thể dẫn đến hàng triệu người bị “treo án” mất nhà đất, nhất là ở TP Hồ Chí Minh và các đô thị lớn. Chúng ta cũng thấy, con số nhà đất thuộc diện hợp thức hóa ở TP Hồ Chí Minh do mua bán bằng hình thức giấy tay là rất lớn, con số lên tới cả triệu trường hợp.
Luật sư có thể cho biết trong trường hợp này, quan hệ hai bên là tranh chấp hợp đồng giấy tay hay là tranh chấp quyền sử dụng đất?
Khi tòa án tuyên hủy hợp đồng thì hiển nhiên quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng. Bản án sơ thẩm trong vụ này xác định rõ quan hệ mà tòa thụ lý vụ án là “Tranh chấp hợp đồng”. Trong xã hội nhiều người thường hay nhầm lẫn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) với tranh chấp QSDĐ. Tranh chấp hợp đồng là tranh chấp với các nghĩa vụ quyền lợi trong hợp đồng, quyền lợi đó có thể dẫn đến một bên được QSDĐ nhưng bản chất quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng. Còn tranh chấp đất mà chúng ta hay nói là dành nhau về QSDĐ không phải từ hợp đồng, mà từ các yếu tố khác như chiếm dụng đất, thừa kế đất…
Một vị cựu lãnh đạo tòa án: không thể tưởng tượng được lại có một bản án như vậy…!
Trong vụ này, phiên tòa sơ thẩm xử “Tranh chấp hợp đồng” còn tòa trên phúc thẩm xử “Tranh chấp QSDĐ”, vậy luật sư nghĩ như thế nào?
- Đúng là trong vụ này có chỗ chênh nhau quá xa giữa hai cấp sơ và phúc thẩm. Sơ thẩm xác định “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất”, nhưng khi lên phúc thẩm thì tòa án xác định lại thành “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.
Nếu hỏi tôi cấp nào xác định quan hệ tranh chấp đúng thì tôi nói ngay rằng cấp sơ thẩm xác định đúng, cấp phúc thẩm xác định sai.
Tôi cũng nói thêm rằng, nếu khi xét xử phúc thẩm trong vụ án dân sự mà xác định cấp sơ thẩm thụ lý quan hệ tranh chấp sai thì phải hủy án, chứ không thể sửa lại thành quan hệ tranh chấp khác để xử. Mỗi quan hệ tranh chấp khác nhau, kéo theo các chứng cứ được thu thập và đánh giá hoàn toàn khác nhau, nên không thể “khắc phục chỉnh sửa” quan hệ tranh chấp ở phúc thẩm và tuyên chấp nhận yêu cầu của bên này bên kia. Như thế là quá coi thường pháp luật tố tụng dân sự.
Có phải thời hiệu khởi kiện của hợp đồng chỉ 2 (hai) năm nên quá 2 năm chủ cũ không thể yêu cầu hủy hợp đồng để đòi lại đất?
- Đối với quan hệ tranh chấp hợp đồng thì thời hiệu khởi kiện chỉ ba năm, qui định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 “Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Như vậy trong vụ việc này, căn cứ theo Điều 429 BLDS, ông Quý ký khởi kiện vào năm 2017 yêu cầu hủy các hợp đồng ký năm 2002 và 2009 là đã hết thời hiệu khởi kiện.
Một số trường hợp giao dịch dân sự có thời hiệu khởi kiện chỉ hai năm theo qui định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015, trong đó có trường hợp “không tuân thủ quy định về hình thức”.
Nhưng tòa án lập luận rằng đến tháng 3 năm 2017 khi ông Quý phát hiện ông Dư tiến hành xây dựng các công trình trên đất, nên quyền và lợi ích hợp pháp của bên chủ cũ (ông Quý) mới bị xâm hại, thời hiệu được tính lại từ thời điểm 2017 này?
- Thông qua trên báo chí tôi được biết, trong vụ án này phía bị đơn có yêu cầu áp dụng thời hiệu tranh chấp các hợp đồng ký kết năm 2002 và 2009. Nhưng tòa án vẫn xác định thời hiệu khởi kiện còn trong hạn định theo lập luận quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị xâm phạm. Về nguyên tắc tính thời hiệu thì đúng là tính từ khi quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể ký kết trong hợp đồng bị xâm hại. Nhưng như thế nào là quyền và lợi ích hợp pháp trong hợp đồng bị xâm hại?
Cả gia đình bị đơn gần như sụp đổ dưới chân thần công lý.
Nhận định như trên của tòa án về quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại có nhầm lẫn về “phạm vi giao dịch hợp đồng”. Trong vụ án, nguyên đơn ông Quý khởi kiện yêu cầu hủy các hợp đồng giấy tay ký năm 2002 với ông Sĩ và năm 2009 với các ông Dư, Thắng. Hợp đồng giấy tay này phạm vi giao dịch của hợp đồng chỉ là bên bán nhận tiền và giao đất cho bên mua sử dụng và bên mua giao tiền cho bên bán và nhận đất sử dụng. Hai bên đã hoàn tất các nghĩa vụ của mình nên không bên nào còn quyền, lợi ích hợp pháp gì đối với bên kia. Nói một cách cụ thể hơn, ông Quý nguyên đơn không còn quyền và lợi ích hợp pháp gì đối với phần đất đã giao cho bên bán khi đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Phạm vi giao dịch hợp đồng trong vụ án mà nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy không vượt ra tới phạm vi giao dịch hợp pháp toàn bộ thủ tục theo luật định gồm thủ tục công chứng và hoàn tất đăng bộ quyền sử dụng đất.
Do có nhầm lẫn “phạm vi giao dịch hợp đồng” nên tòa án nhận định các hành vi thủ tục hành chính đăng bộ, công chứng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng giấy tay. Các thủ tục hành chính trong sử dụng đất như xây dựng nhà trái phép, chưa thực hiện thủ tục giấy tờ… nếu có vi phạm thì do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý. Tức các vi phạm này là vi phạm nghĩa vụ đối với trật tự hành chính, chứ không thể nào xác định đó là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể bên kia trong hợp đồng giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật sư có phát biểu gì thêm không, khi mà vụ án đã phúc thẩm có hiệu lực thi hành?
- Không thể bảo hộ cho việc chủ cũ bán đất giấy tay nhận đủ tiền và đất người mua đã sử dụng hơn mười năm qua, quay lại hủy hợp đồng lấy lại đất. Như thế vừa trái qui định pháp luật, vừa tạo ra tiền lệ rất xấu để nhiều người chủ cũ nổi lòng tham trở lại kiện hủy hợp đồng đòi lại đất. Sự việc này có thể tạo ra “một phong trào” kiện hủy hợp đồng do lịch sử sang nhượng đất đai giấy tay ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều đô thị khác.
Pháp luật đã qui định rõ về thời hiệu chỉ ba năm để khởi kiện tranh chấp hợp đồng, thì tòa án không nên giải quyết sai tình thần điều luật về thời hiệu. Còn về hợp đồng, thì pháp luật có qui đinh bảo hộ công nhận khi hợp đồng không công chứng, chứng thực tại Điều 129 bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Tôi nghĩ rằng, đây không chỉ là vấn đề của riêng vụ tranh chấp của các đương sự trong vụ án này, mà nó còn mang tính chất xã hội bởi lịch sự tạo dựng nhà đất từ việc sang nhượng giấy tay của người dân quá nhiều. Nên tòa cấp trên và viện kiểm sát cũng cần lên tiếng nhằm mang lại công bằng chung trong xã hội.
Xin cảm ơn luật sư.
Hà Nam (thực hiện)
