Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc đã ký và nhận tiền, nhưng “lật kèo” không chuyển nhượng đất!

Theo đó, căn cứ lời trình bày của nguyên đơn, bị đơn và biên bản thỏa thuận ngày 7/7/2018, giữa ông Lễ và ông Mẳng cùng các con ông Mẳng, có nội dung: “Căn cứ hợp đồng nhận cọc ngày 11/6/2018 về việc chuyển nhượng thửa đất có số vào sổ 1110/QSDĐ do UBND huyện Củ Chi cấp cho ông Bùi Văn Mẳng ngày 9/11/2001, tại điều 1 ghi rõ: “Nếu bên A đồng ý ký kết biên bản thỏa thuận này, thì dù trễ hạn bên B cũng không khởi kiện yêu cầu bên A bồi thường, để bên A chú tâm vào việc chăm sóc cụ Mẳng”.

Như vậy, có thể thấy sau khi ông Mẳng và ông Lễ ký hợp đồng nhận cọc đất ngày 11/6/2018, ông Mẳng bị bệnh nặng, các con yêu cầu trả tiền trước để có tiền điều trị  nên ông Mẳng và ông Lễ đã tiếp tục ký biên bản thỏa thuận ngày 7/7/2018 cùng với sự tham gia ký tên của 11 người con ông Mẳng.

Tại điều 3 của biên bản thỏa thuận ngày 7/7/2018, nêu: “Trường hợp xấu nhất mà cụ Mẳng ra đi thì các thành viên còn lại bên A có trách nhiệm sẽ tiếp tục thực hiện việc công chứng sau khi kê khai di sản thừa kế theo quy định của pháp luật”. Còn điều 4, ghi: “Tổng số tiền bên B đã chi trả cho bên A được xem như là tiền cọc, nếu bên A đổi ý không đi công chứng thì phải bồi thường gấp đôi”.

“Do đó, có cơ sở để nhận định biên bản thỏa thuận ngày 7/7/2018 là sự thỏa thuận của các bên về việc thay đổi nội dung của hợp đồng nhận cọc ngày 11/6/2018”, kháng nghị của Viện KSND huyện Củ Chi nhận định.

Quyết định kháng nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm

Quyết định kháng nghị của Viện KSND huyện Củ Chi cũng dẫn chứng việc HĐXX nhận định tại thời điểm ký biên bản thỏa thuận ngày 7/7/2018, ông Mẳng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình, thể hiện ở chỗ ông Mẳng không ký tên và ghi rõ họ tên mà chỉ điểm chỉ vào biên bản thỏa thuận; và các bên không thể ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ có thể ký biên bản thỏa thuận là do ông Mẳng không còn minh mẫn…, để từ đó tuyên hợp đồng thỏa thuận ngày 7/7/2018 vô hiệu là sai.

Theo Viện KSND huyện Củ Chi, quy định của pháp luật không bắt buộc đương sự phải điểm chỉ và ký, ghi rõ họ tên vào văn bản thỏa thuận. Hơn nữa, việc không ký, ghi rõ họ tên và không ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không là cơ sở để xem xét một người có năng lực nhận thức và làm chủ hành vi hay không, mà là quyền tự định đoạt của các đương sự.

“HĐXX nhận định trong bản án cho rằng tại thời điểm ngày 7/7/2018, ông Mẳng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình là không có cơ sở pháp lý, không có căn cứ khoa học, không phù hợp với tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án. Bản án có nêu chi tiết rất rõ lời khai của ông Bùi Văn Trân và bà Bùi Thị Khon: khi đó cha tôi còn minh mẫn, tỉnh táo khi ký “Biên bản thỏa thuận” và kêu đưa cho mỗi người con 100 triệu. Mặt khác, muốn kết luận một người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì đều cần phải có kết luận giám định pháp y tâm thần của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền (điều 22, 23, 24 Bộ luật Dân sự 2015)”, kháng nghị của viện KSND huyện Củ Chi chỉ ra cái sai của bản án 247.

Quyết định kháng nghị cũng cho rằng tòa án nhận định thỏa thuận về việc chuyển nhượng QSDĐ ngày 7/7/2018 là vô hiệu và buộc ông Dũng (đại diện các bị đơn) chỉ hoàn trả cho ông Lễ 1.682.600.000 đồng… là sai.

Bởi vụ án này, các đương sự không yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, cũng không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án không tiến hành lập biên bản giải thích cho đương sự trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả của hợp đồng vô hiệu cho các đương sự biết để thực hiện các yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu dẫn đến các đương sự không biết để thực hiện quyền yêu cầu của mình. Tòa án không xem xét đến yếu tố lỗi và bồi thường thiệt hại mà chỉ buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là chưa giải quyết toàn diện vụ án, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Từ những lẽ trên, Viện KSND huyện Củ Chi quyết định kháng nghị toàn bộ bản án dân sự số 247/2023/DSST ngày 16/6/2023 của TAND huyện Củ Chi. Đồng thời, đề nghị TAND TP Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng phân tích nêu trên.

Theo trình bày của ông Nguyễn Đình Lễ, tại phiên tòa phúc thẩm ngày 28/11/2023, chủ tọa phiên tòa Phạm Hồng Loan và hai thẩm phán Nguyễn Thị Thanh Hiền, Phan Thị Tú Oanh không phân tích sai sót của bản án 247 và quyết định kháng nghị của Viện KSND Củ Chi để xét hỏi bị đơn, mà chỉ hỏi nguyên đơn xoay quanh hợp đồng đặt cọc và biên bản thỏa thuận, rồi đặt các câu hỏi bất lợi cho nguyên đơn như: ông có biết ông ký hợp đồng đặt cọc và biên bản thỏa thuận với ông Mẳng trong khi vợ ông đã chết sau khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ là sai không? Ông Bùi Văn Trân nhận tiền có được các người con khác ủy quyền hay không?

Qua bài viết này, thiết nghĩ vào ngày 5/12/2023 tới đây, HĐXX khi tuyên án cần công tâm, đúng pháp luật.