Tính thanh khoản giảm sâu ở nhiều loại hình nhà đất thổ cư, đất nền, biệt thự… tạo tâm lý e dè cho nhà đầu tư (NĐT)… Xung quanh vấn đề này, Báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển.
Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển
Bất động sản vẫn là kênh đầu tư số 1 trong 10 năm tới
Thị trường BĐS đang ở thời điểm vô cùng khó khăn, DN BĐS liên tục kêu gọi “giải cứu”… Đã có rất nhiều ý kiến cho rằng, thị trường suy yếu, không nên đầu tư vào nhà đất thời điểm này. Ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào”?
- Trước hết có thể khẳng định ở thời điểm hiện tại và thậm chí là 5 - 10 năm nữa, BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt nhất, và phù hợp nhất với NĐT cá nhân. Thực tế, ở Việt Nam không có nhiều kênh đầu tư, chỉ có thể đếm trên đầu ngón tay như: BĐS, chứng khoán, mua trái phiếu, mua vàng, mua đô la, hoặc gửi ngân hàng… Tuy nhiên, nếu gửi ngân hàng lãi suất thấp, thì mua vàng và đô la cũng không phải là kênh sinh lời cao. Mặc dù giá vàng, giá đô la cũng có biến động tăng, nhưng chủ yếu vẫn là kênh phòng thủ là chính, nhằm bảo tồn dòng vốn.
Như vậy, chỉ có 3 kênh đầu tư là BĐS, trái phiếu và chứng khoán…, đây đều là những kênh đầu tư gián tiếp. Tức là, dùng tiền bỏ các kênh đầu tư với mục đích sinh ra lợi nhuận, mà không trực tiếp quản lý hay góp vốn kinh doanh.
Trong đó, mua trái phiếu không phải là kênh hấp dẫn với người Việt Nam; trái phiếu so với gửi ngân hàng thì không sinh lời nhiều nhưng lại có rủi ro lớn. Còn lại, 2 kênh mà NĐT cá nhân có thể chọn lựa là BĐS và chứng khoán. Song, cũng phải nhấn mạnh, chứng khoán không phải kênh đầu tư dành cho số đông. Và, hiển nhiên cuối cùng chỉ còn lại kênh BĐS là kênh đầu tư mà NĐT nào cũng có thể tham gia. Mua bán BĐS không quá phức tạp, từ người đô thị cho đến người nông thôn đều có thể dễ dàng hiểu về quá trình đầu tư của mình.
Chưa kể, triển vọng về đô thị hóa ở Việt Nam vẫn đang còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng, theo đó đầu tư hạ tầng phát triển đô thị sẽ kéo giá trị đất gia tăng, nên trong dài hạn, BĐS vẫn là một kênh đầu tư tốt nhất và là kênh đầu tư số 1 tại Việt Nam.
Do đó, thay vì đặt câu hỏi “NĐT có nên mua đất hay không?”, thì hãy đặt vấn đề việc trong quý I và II/2023 này, NĐT có nên “xuống tiền” vào BĐS hay chưa?
Như ông đã phân tích, BĐS vẫn là kênh đầu tư số 1 tại Việt Nam. Vậy thì, quý I và II/2023, NĐT có nên “ôm” đất hay không, thưa ông?
- Trong tình hình hiện nay, trước hết cần phải hiểu rõ, đầu tư và đầu cơ là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Trong đó, đầu cơ có nghĩa là NĐT không quan tâm về giá, họ chỉ quan tâm xem thị trường có tăng hay không, và khi thấy thị trường còn khả năng tăng thì mua vào, để trong ngắn hạn bán ra lấy lời. Điều này lý giải vì sao, kênh BĐS cũng như kênh chứng khoán, giai đoạn thị trường tăng là giai đoạn nhiều người mua nhất. Như vậy, đầu cơ là luôn luôn tìm, chọn lựa những cơ hội mà thị trường không có nhiều người bỏ tiền vào đầu tư, giá nhà đất tăng và NĐT sẽ mua cao để bán cao hơn. Với thị trường đầu cơ, thực tế đã không còn từ quý IV/2022, và quý I/2023, thậm chí cả năm 2023, chắc chắn sẽ không còn xuất hiện thị trường đầu cơ nữa, làn sóng đầu cơ mua cao để bán cao sẽ hoàn toàn biến mất.
Lúc này, rõ ràng thị trường chỉ còn phù hợp để đầu tư. Khác với đầu cơ, đầu tư có nghĩa là không phải mua cao để bán cao hơn, mà là phải mua ở một giá hợp lý, mức giá được nắm giữ lâu dài. Đặc biệt, trong quý I và quý II năm nay, dù là NĐT ít có khả năng phân tích cũng có thể cảm nhận được giá BĐS sẽ không tăng, để không phải vội vã, lo đi kiếm đất, kiếm BĐS để mua.
Như vậy, câu trả lời chính xác nhất cho câu hỏi có nên đầu tư bất động sản trong quý I và quý II/2023 hay không, thì chính hành vi của NĐT sẽ quyết định chuyện đó. Tất nhiên, NĐT biết họ còn thời gian, còn cơ hội để chọn lựa, thì không cần phải hấp tấp mua.
Thị trường BĐS ảm đạm, nhiều DN BĐS cho rằng Nhà nước siết tín dụng, nên không có vốn đầu tư, và người mua BĐS không có vốn vay. Song, đây chỉ là một góc nhìn lệch về hướng dòng tiền cho vay khó. Thực chất, các DN đang bỏ quên câu chuyện người đầu cơ không còn xuất hiện, và NĐT đang thận trọng quan sát thị trường. Một khi, NĐT đã không vội vã, thì dù ngân hàng có cho vay cũng sẽ không mua ở thời điểm này.
Từ đó cho thấy, dự kiến cuối quý I và quý II này, nhiều khả năng thị trường BĐS sẽ tiếp tục giảm thanh khoản.
Nhà nước đang đi đúng hướng
Nếu thanh khoản tiếp tục giảm, đồng nghĩa thị trường BĐS chưa thể bước ra khỏi “vùng khó khăn” trong thời gian tới. Vậy, theo ông có nên giải cứu DN BĐS hay không?
- Chúng ta đang sống, kinh doanh trong nền kinh tế thị trường, thị trường vốn, thị trường tài chính. Vì vậy, không thể hình dung theo kiểu, góc này là kinh tế thị trường, mà góc kia là kinh tế kế hoạch bao cấp. Các DN BĐS chọn lựa đất đầu tư, chọn lựa giá bán là các DN này đang làm kinh tế thị trường. Giả sử nếu Nhà nước quy định giá bán căn hộ không được vượt mức 70 triệu/m2, thì các DN có chịu không? Chắc chắn là không. Họ sẽ la lên, tại sao Nhà nước lại vi phạm quyền kinh doanh của DN, vi phạm cơ chế thị trường… Tất nhiên, Nhà nước sẽ không bao giờ làm chuyện đó. Tuy nhiên, bàn như vậy để thấy rằng, khi gặp khó khăn về vốn, các DN BĐS yêu cầu Nhà nước sử dụng cơ chế kinh tế kế hoạch để ưu tiên cho vốn là không hợp lý.
Nếu Nhà nước “bơm tiền” vào cho các DN BĐS, sẽ hủy hoại nền kinh tế. Vì sao? Vì Nhà nước vi phạm cơ chế thị trường. Như đã biết, vốn Nhà nước là từ ngân sách, mà ngân sách chỉ có 2 nguồn vốn chính là vốn vay, và thu thuế từ nền kinh tế. Trong đó, thuế là chính, nên dù Nhà nước có giúp cũng không có cơ chế. Trường hợp xấu nhất, nếu Nhà nước in tiền, thì lại vi phạm quản lý tài chính vĩ mô, kéo theo lạm phát.
Cần phải nhìn nhận, không có cơ chế nào để Nhà nước cho các DN BĐS vay, và cũng không có cơ chế kịp thời nào trong giai đoạn ngắn hạn này. Thực tế, không phải là Nhà nước không muốn giúp, mà là không thể giúp. Chưa kể, dồn nguồn lực cứu BĐS là không cần thiết, tín dụng và nguồn vốn ưu tiên cho ngành sản xuất như hiện tại là Nhà nước đang đi đúng hướng để ngăn lạm phát nhưng cần thời gian để thấy hiệu quả.
Tuy nhiên, ở một góc độ khác, Nhà nước sẽ bảo vệ “hậu quả” mà thị trường BĐS có thể tác hại, đó chính là khoản nợ của các công ty BĐS kéo theo suy yếu hệ thống ngân hàng, suy yếu hệ thống tài chính quốc gia. Mới đây, thông qua vụ ngân hàng SCB có thể thấy, Nhà nước đã can thiệp dù trái phiếu SCB là số tiền cực lớn, trên 500.000 tỷ đồng. Rõ ràng, Nhà nước đã “vào cuộc” để kiểm soát tiền tệ ở SCB, cũng như đang giám sát một số ngân hàng yếu kém khác để hỗ trợ. Câu chuyện này đã từng xảy ra ở thời kỳ năm 2012, các ngân hàng yếu kém sụp đổ, Nhà nước phải nhảy vào can thiệp, tiến hành các cách thức để bảo vệ hệ thống ngân hàng thương mại. Trong đó, có các tác nhân gây hại là sự suy yếu của thị trường BĐS và các DN BĐS.
Xin cảm ơn ông
|
"BĐS là kênh đầu tư phù hợp với số đông vì khi đã chọn được miếng đất tốt, nhà đầu tư không phải lo có những miếng đất tương tự được in ra. Trong khi đó, nhà đầu tư chứng khoán muốn đầu tư an toàn thì phải chọn hai, ba cổ phiếu cùng lúc và canh khi thị trường xuống thấp thì mua vào giữ đó từ 3 tháng đến 1 năm. Lưu ý, phải chọn mua cổ phiếu của công ty kinh doanh tử tế, có yếu tố cổ phẩn nhà nước (kiểm soát), có sản phẩm kinh doanh thực thụ, và nhất là khi đã có đủ các yếu tố nêu trên những cổ phiếu này không phát hành khủng kiểu tiền giấy Zimbabwe... Ở nước ta, muốn “ăn chắc mặc bền”, NĐT cứ kiếm đất tốt mà mua, đừng chạy theo “sóng” đánh nhanh thắng nhanh thì vẫn lành. Không đủ tiền thì có thể vay mua, miễn sao tính được khả năng chi trả." - TS. Đinh Thế Hiển |
