Theo ông, khi quyết định mua chung BĐS trên nền tảng blockchain, nhà đầu tư (NĐT) sẽ đối diện những cơ hội và rủi ro gì?
- Blockchain là công nghệ được sử dụng phổ biến trong vài năm gần đây. Tuy nhiên đến thời điểm này, những giá trị mang lại khi ứng dụng vào cuộc sống là chưa thấy. Thực tế, blockchain chỉ phát triển thành công ở các mô hình tạm gọi là mô hình đầu tư tiền ảo. Do đó, khi một số DN ở Việt Nam sử dụng công nghệ này trong kinh doanh BĐS đã tạo ra nhiều dấu hỏi lớn…
Chuyên gia BĐS - TS kinh tế Đinh Thế Hiển
Thoạt nhìn sẽ thấy blockchain BĐS rất hấp dẫn, song bản chất lại vô cùng rủi ro, nhất là với các NĐT cá nhân. Bởi lẽ ở Việt Nam, hình thức đầu tư BĐS qua blockchain vẫn chưa có hành lang pháp lý. Đặc biệt, nếu quá trình đầu tư bị thua lỗ, chắc chắn NĐT phải chịu. Nhưng nếu quá trình đầu tư thành công, có lời, NĐT chưa chắc có quyền sở hữu và sử dụng BĐS, trong khi đây là quyền cơ bản của người mua.
Ví dụ, một khu đất có giá 10 tỷ đồng, được công ty trung gian (hay còn gọi là đơn vị tổ chức), đứng ra liên kết giữa người bán và người mua, chia nhỏ khoảng 1.000 phần, gắn mã số blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 10 triệu đồng. Khi mua chung, các NĐT có thể bán lại "cổ phần" cho nhau nếu muốn chốt lời. Song để chuyển nhượng BĐS mua chung, buộc phải được sự đồng ý của tất cả NĐT đại diện cho trên 51% số phần. Khi đồng ý mua, NĐT sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình qua app.
Điều này có nghĩa, trong trường hợp lý tưởng, miếng đất tăng giá, NĐT không được toàn quyết định việc nên bán lúc nào để chốt lời. Nếu may mắn ý kiến của mình nằm trong 51% nói trên thì tốt, còn nếu không cũng phải chấp nhận. Thậm chí, các NĐT còn mất quyền chứng nhận sở hữu, vì mua BĐS nhưng không được nắm giữ pháp lý quan trọng nhất là sổ đỏ (công ty trung gian giữ, NĐT chỉ được xem qua). Có thể khẳng định, NĐT hoàn toàn bị động trong câu chuyện mua chung BĐS.
Ông có nhấn mạnh, blockchain phát triển thành công ở mô hình đầu tư tiền ảo. Vậy có phải cách đầu tư vào blockchain BĐS cũng giống với đầu tư tiền ảo?
-Nếu khẳng định là hoàn toàn giống nhau thì không đúng. Tuy nhiên, mô hình blockchain BĐS và tiền ảo giống nhau về nguy cơ rủi ro. Cụ thể, ở đây chính là rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.
Theo tôi đánh giá, với mô hình blockchain BĐS, rủi ro của NĐT sẽ lớn nhất khi mà đơn vị thứ ba và công ty trung gian là một. Trong trường hợp xấu nhất, khi số tiền đổ vào quá lớn (vài trăm tỷ; vài ngàn tỷ đồng…), công ty trung gian hoàn toàn rút tiền, "cao bay xa chạy", lúc này NĐT mất trắng. Thực tế đã chứng minh, khoảng thời gian từ năm 2016, 2017, ở Trung Quốc cũng rộ lên mô hình đầu tư tương tư như thế này. Đáng chú ý, trong đó có một cặp vợ chồng trẻ "thoát" đi số tiền cực lớn, khoảng tiền 4 tỷ USD, để lại hậu quả nghiệm trọng cho hàng nghìn NĐT cá nhân.
Tương tự, rủi ro trong việc đầu tư tiền ảo cũng rất lớn, thậm chí được xem là lớn nhất trong các kênh đầu tư hiện nay. Công nghệ đằng sau tiền ảo rất phức tạp và khó hiểu. Vì vậy, tôi khuyên đừng NĐT nào xem tiền ảo là một phần trong kế hoạch làm giàu nhanh chóng của mình.
Xét ở tính chất đầu tư thì mô hình blockchain BĐS và tiền ảo hoàn toàn khác nhau, mô hình blockchain BĐS có những nền tảng rõ ràng hơn tiền ảo. Bởi vì, bản thân tiền ảo không có giá trị, tại Việt Nam kinh doanh tiền ảo là không hợp pháp. Trong khi đó, blockchain BĐS có thể hợp pháp. Bằng cách là công ty trung gian áp dụng phương thức ủy thác cho một NĐT làm chủ đất và đất này có giá trị thật, có pháp lý thật. Sau đó, “chẻ” nhỏ đất ra và mời nhiều người tham gia đầu tư, nên pháp lý của mô hình này ở một góc độ nào đó vẫn có tính tương đối, giá trị tạo ra tốt hơn và an toàn hơn nếu so với tiền ảo.
Mô hình mua chung BĐS trên nền tảng blockchain được đánh giá nguy hiểm, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro lớn cho NĐT cá nhân. (Ghi nhận khi TP Hồ Chí Minh chưa bùng dịch Covid-19). Ảnh: Tiểu Thúy
Có ý kiến cho rằng, “chẻ nhỏ” BĐS sẽ là giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư BĐS truyền thống. Ông đánh giá như thế nào về nhận định này?
- Xét về mặt pháp lý, việc mua chung BĐS trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh BĐS. Hiện nay, trên thế giới có một mô hình khác, theo tôi đánh giá là tốt hơn, “fair play” hơn, đó là mô hình: Quỹ tín thác BĐS.
Thứ nhất, quỹ này tổ chức hoạt động minh bạch như là quỹ đầu tư cổ phiếu, chịu sự giám sát chặt chẽ của Ủy ban chứng khoán và Nhà nước. Thứ hai, thay vì đầu tư vào chứng khoán như các quỹ tài chính khác, thì quỹ này chỉ đầu tư vào BĐS. NĐT góp vốn bằng cách mua cổ phiếu của quỹ, và cổ phiếu này được bảo đảm bằng những BĐS mà quỹ đầu tư, sau đó quỹ sẽ bán BĐS để chia lời cho NĐT.
Ưu điểm lớn nhất của quỹ là hoạt động theo quỹ mở, khi giá trị của quỹ lớn lên, nhận thấy đã có lời, NĐT có thể bán cổ phiếu và rút ra. Song, rất tiếc tại Việt Nam, quỹ tín thác BĐS từ năm 2010, Hiệp hội BĐS đã đề xuất để tạo ra mô hình cho nhiều NĐT ít tiền nhưng đến nay vẫn chưa triển khai được.
Vậy khi mỏng vốn, muốn mua chung BĐS, NĐT còn cách nào khác ngoài blockchain BĐS không, thưa ông?
- Xét ở quy mô nhỏ, hình thức mua chung BĐS không hiếm và cũng không còn xa lạ. Bằng chứng là có rất nhiều trường hợp anh em trong gia đình, hoặc bạn bè, hoặc đối tác… góp tiền mua chung BĐS. Với hình thức này, để thuận lợi cho việc bán lại, không bắt buộc tất cả mọi người cùng đứng tên chung, mà có thể ủy quyền cho một người được tin tưởng nhất (hoặc góp vốn nhiều nhất) đứng tên. Đồng thời, làm thêm thừa phát lại để xác nhận miếng đất này là sổ của nhiều cá nhân nhưng do một người được ủy quyền đứng tên. Và tính thừa phát lại đó bảo đảm quyền lợi cho tất cả các bên có liên quan khi tranh chấp phải ra tòa, cũng như khi miếng đất này được bán thì những người còn lại nếu thấy nguy hiểm cũng có thể dùng vi bằng để chặn.
Mặc dù cách mua chung BĐS nói trên chủ yếu được thực hiện bởi những người đã biết nhau, đã có sự tin tưởng. Tuy nhiên, thực tế vẫn có thể xảy ra xung đột, khi một người kẹt tiền họ muốn bán nhanh trong khi những người còn lại cảm nhận giá này chưa tốt, cần chờ thêm thời gian nữa. Lúc này, nhóm những người mua chung BĐS cần phải ngồi lại để thương lượng và đưa ra giải pháp tốt nhất.
Riêng với hoạt động kinh doanh mới như blockchain BĐS, tôi kiến nghị cơ quan chức năng liên quan cần sớm có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến NĐT, không nên để “mất bò mới lo làm chuồng”…
Xin cảm ơn ông!
