Chỉ được phép xây dựng nhà ở trên phần đất nông nghiệp đã chuyển đổi mục đích sử dụng
Cần xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp phải làm gì?
Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ;… và nguyên tắc sử dụng đất là phải “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất” theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật này.
Mặt khác, tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 cũng quy định “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, người dân phải sử dụng đất vào đúng mục đích đã được công nhận quyền sử dụng đất. Do đó người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Theo các quy định nói trên để xây được nhà ở trên đất nông nghiệp thì người sử dụng đất phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 thì một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.
Như vậy, nếu người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Thủ tục, hồ sơ được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó người sử dụng đất phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan này có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật có liên quan thì người dân được phép xây dựng nhà ở trên phần đất đã chuyển đổi.
Chủ đầu tư được tự thiết kế công trình khi xây dựng nhà không có tầng hầm
Được tự thiết kế khi xây dựng nhà không có tầng hầm
Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, việc thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải đảm bảo:
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình;
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện;
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện.
Như vậy, từ 26/01/2021, chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ được tự thiết kế xây dựng công trình khi nhà ở không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m. Đồng thời, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng.
