Rầm rộ Nam tiến!
Làn sóng doanh nghiệp bất động sản phía Bắc Nam tiến được manh nha từ đầu năm 2010. Thời điểm đó, những dự án mang tên chủ đầu tư phía Bắc vẫn là một “khẩu vị lạ” của thị trường bất động sản phía Nam.
 |
| Làn sóng Nam Tiến của các nhà đầu tư Hà Nội đang diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua tại nhiều thị trường như Bình Dương, Đồng Nai và đặc biệt là TP Hồ Chí Minh. |
Tuy nhiên, sau thời gian dè dặt ban đầu, hàng loạt doanh nghiệp phía Bắc đã dần nhận diện đúng tiềm năng từ nhu cầu của đô thị đông dân nhất nước. Từ đó, các dự án bắt đầu xuất hiện dày đặc, doanh nghiệp phía Bắc chạy đua vào thị trường phía Nam ngày một nhiều.
Có thể kể đến như trường hợp công ty Văn Phú – Invest (HOSE: VPI), theo đó công ty này đã chính thức niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh (tháng 6/2018) với giá tham chiếu là 43.500 đồng/cổ phiếu. Biên độ dao động giá trong ngày đầu tiên là 20%. VPI trước đó đã niêm yết trên HNX từ cuối năm 2017 với giá khởi điểm là 27.600 đồng/cổ phiếu và đã có mức tăng trưởng khá tốt.
Nhiều nhà đầu tư nhìn nhận rằng, Văn Phú – Invest chuyển sàn niêm yết cho thấy doanh nghiệp này cũng như nhiều đơn vị khác trước đây đang thực hiện mạnh mẽ chiến lược Nam tiến. Được biết, tại TP Hồ Chí Minh, Văn Phú hiện sở hữu nhiều khu đất vàng tại các quận 1, quận 3, quận 10, Bình Thạnh... với diện tích lên đến 3,2ha. Văn Phú cho biết sẽ phát triển các dự án cao cấp tại những khu đất này trong thời gian tới.
Trước Văn Phú, có thể thấy làn sóng Nam Tiến của các nhà đầu tư Hà Nội đang diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua tại nhiều thị trường như Bình Dương, Đồng Nai và đặc biệt là TP Hồ Chí Minh.
Còn nhớ, hồi giữa năm 2017 Sunshine Group, một đại gia bất động sản mới nổi ở phía Bắc, hiện đang triển khai xây dựng nhiều dự án cao cấp ở Hà Nội đã tuyên bố sẽ đầu tư một khu phức hợp hiện đại tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, dự án Sunshine Sky Garden sẽ là một tòa tháp đôi cao 36 tầng có tầm nhìn trực diện về phía quận 1, với tổng vốn đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng.
Từ quá trình tư vấn và bán các sản phẩm bất động sản cao cấp, công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam đưa ra các số liệu cho thấy xu hướng "Nam tiến" của các nhà đầu tư phía Bắc thể hiện rõ nhất ở dòng sản phẩm bất động sản du lịch. Ngoài ra, hiện nay sản phẩm đang được các nhà đầu tư miền Bắc quan tâm là villa hoặc đất nền.
“Nhu cầu này có thực và thị trường bất động sản cần xem lại các sản phẩm của mình. Hiện các nhà đầu tư đã trở nên nhanh nhạy và năng động hơn, nhanh chóng luân chuyển nguồn vốn qua hướng đầu tư mới,” một đại diện của Savills nhận xét.
Cũng theo vị này nhận định, TP Hồ Chí Minh có kinh tế sôi động, hoạt động kinh doanh và giá cho thuê tốt hơn Hà Nội, trong khi đó giá tài sản lại rẻ hơn, cùng một mức đầu tư nhưng có nhiều lựa chọn hơn. Nếu dựa trên việc cho thuê bất động sản tại TP có thể mang về mức sinh lời từ 6,5-7,5% một năm, cao gấp rưỡi so với thị trường Hà Nội với 4-4,5%.
Trao đổi với PV Báo Kinh tế & Đô thị, ông Quách Mộc Tân, Tổng Giám đốc công ty CP bất động sản An Lạc Tân cho rằng, hầu hết các nhà đầu tư sành sỏi phía Bắc rất quan tâm những khu vực mới phát triển, không ngại địa lý xa xôi. Họ sẵn sàng “chinh phạt” những địa bàn mới để săn tìm bất động sản tiềm năng. Điều này dẫn đến làn sóng “Nam tiến” rầm rộ của nhà đầu tư phía Bắc hơn một thập kỷ qua tại nhiều thị trường như TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương…hay các thành phố biển lớn của Việt Nam.
“Các dự án phía Nam có quy mô lớn, được đầu tư bài bản hay các dự án hạng sang thuộc hàng hiếm khu trung tâm TP thường được số đông các nhà đầu tư phía Bắc săn đón do tiềm năng sinh lời tốt. Chưa kể, người giàu phía Bắc ngày càng gia tăng, nhu cầu đầu tư ngôi nhà thứ hai, thứ ba ngày càng lớn, bất động sản miền Nam lại đáp ứng được nhu cầu dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê lại hội tụ nhiều thương hiệu lớn, uy tín, tỉ suất sinh lời cao… đã nhanh chóng trở thành “thỏi nam châm”, khiến các nhà đầu tư kỹ tính phía Bắc không ngại ngần mở hầu bao rót vốn”, ông Tân phân tích.
Thách thức lớn?
 |
| Câu chuyện “khủng hoảng” của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh sẽ là thách thức lớn cho các nhà đầu tư phía Bắc khi Nam tiến. |
Thị trường bất động sản phía Nam nói chung, mà tiêu biểu nhất là TP Hồ Chí Minh đang xuất hiện những dấu hiệu đáng lo ngại như thiếu nguồn cung do quỹ đất hạn chế, thủ tục dự án kéo dài, quy hoạch phát triển nhà ở đã hạn chế phát triển các dự án mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp... Chính vì vậy, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tìm kiếm quỹ đất sạch mới, dịch chuyển đầu tư ra vùng ven và các khu đô thị vệ tinh quanh TP, hay phát triển dự án tại các thành phố giàu tiềm năng khác.
Khi thị trường địa ốc TP Hồ Chí Minh đã bão hòa và khó lường, để duy trì rổ hàng và hoạt động kinh doanh, không chỉ riềng các công ty địa ốc phía Nam mà các doanh nghiệp phía Bắc đầu tư vào thị phần này cũng phải mạnh dạn đổ về vùng ven và tỉnh giáp ranh đầu tư, phát triển dự án. Làn sóng này tạo nên một cuộc đua ngầm giữa các doanh nghiệp chuyên phát triển ở thị trường tỉnh.
Mặt tích cực của chiến lược dạt về thị trường tỉnh là doanh nghiệp đa dạng được rổ hàng hóa, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng mới và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu. Các sản phẩm ở tỉnh thường mềm hơn TP Hồ Chí Minh, cấu trúc sản phẩm vừa túi tiền dễ tiêu thụ.
Ngoài ra, việc hạn chế cấp phép dự án mới cộng với thực trạng quỹ đất sạch nội đô ngày càng khan hiếm khiến cho cơ hội đầu tư ở nội thành ít dần, nhà đầu tư sẽ không có cách nào khác là phải chọn cách chấp nhận dịch chuyển sang địa bàn mới xa hơn. Yếu tố này góp phần giúp đất nền, nhà liền thổ ở khu vực vùng ven có tỷ lệ hấp thụ cao trong tương lai. So với TP giá đất vùng ven còn thấp nên dư địa tăng trưởng cao, sức cạnh tranh của đất nền, nhà phố vùng ven còn có nhiều tiềm năng tăng giá tốt, đem lại tỷ suất sinh lời cao hơn so với các phân khúc khác.
Tuy nhiên, không có sân chơi nào chỉ có sự thuận lợi. Thị trường các tỉnh không phải là mảnh đất hoàn toàn màu mỡ. Theo lãnh đạo một đơn vị bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, phát triển dự án bất động sản tại tỉnh, doanh nghiệp phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Trước tiên là sự cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nếu như trước đây, ở các tỉnh dự án không nhiều, doanh nghiệp gặp cạnh tranh chủ yếu từ sản phẩm đất thổ cư do người dân tự rao bán.
Bên cạnh đó sức mua tại các thị trường tỉnh cũng là một yếu tố quyết định đến thắng thua của doanh nghiệp trong cuộc chơi này. Loại hình đất nền tại các tỉnh thu hút người mua chủ yếu là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng. Thời điểm 2016 - 2017 khi mà hình thức đầu tư ngắn hạn, đầu cơ lướt sóng nở rộ, rất nhiều dự án tại tỉnh giao dịch sôi động. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 khi xu hướng lướt sóng bất động sản không còn sôi động, sức mua đổ về nhu cầu thực, việc ra hàng nhanh sẽ rất khó khăn.
Chưa kể, thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp chạy đua các dự án "ma" về các tỉnh. Trong đó có vụ khách hàng bị chiếm dụng vốn (như vụ Công ty địa ốc Alibaba), hay các doanh nghiệp "bán lúa non", huy động vốn trái phép khi dự án chưa hoàn tất pháp lý... Thị trường kinh doanh bất động sản đang có diễn biến theo chiều hướng tiêu cực, không chỉ gây ra nhiều khó khăn và thách thức cho doanh nghiệp phía Nam, mà còn cả các doanh nghiệp chân chính phía Bắc trong hành trình Nam tiến.
