Trong bối cảnh Chính phủ chủ trì để sửa đổi bổ sung 12 bộ luật, HoREA gửi một số kiến nghị trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.
Theo HoREA, hiện nay, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí (không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí), nhưng lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Luật Ngân sách Nhà nước, và theo cách hành thu hiện nay thì tiền sử dụng đất là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải "gánh chịu" khi mua nhà; là "ẩn số", không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; và là môi trường tạo ra cơ chế "xin - cho".
Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì về trung hạn, dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.
 |
| Luật Đất đai mới ban hành đã có nhiều bất cập. |
Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi điều 107 Luật Đất đai, như sau:
- Khoản 2 (mới): "2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành";
- Khoản 3 (mới) giữ nguyên nội dung như khoản 2 (cũ).
1.1.2- Đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể" để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương:
Khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nên không sát với thực tế từng địa phương, nhất là các đô thị đặc biệt như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, các thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, và các tỉnh công nghiệp hóa cao, làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh của các địa phương này. Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần so với khung giá trước, đã có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, được áp dụng ổn định trong 05 năm, kể từ ngày 01/01/2015; Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban Nhân dân thành phố đã có quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần.
Điểm bất hợp lý là sau khi đã vận dụng tột khung thì giá đất cao nhất được quy định tại bảng giá đất của thành phố Hồ Chí Minh cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá đất thực tế trên thị trường; Bên cạnh đó, theo quy định thì giá đất thấp nhất trong bảng giá đất do Thành phố ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố. Việc áp dụng bảng giá đất 2015 của Thành phố đã dẫn đến có trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một số vị trí đất trong hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước, do tại khoản (3.a) điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định" (Nhận xét: Cách thức quy định mức giá đất này, "không quá 30%", không phù hợp với cơ chế thị trường).
Nhìn tổng thể, theo quy định này thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, nên có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở; từ đó, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.
Do vậy, Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền để cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể" cho phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Trên cơ sở bảng giá đất sát giá thị trường (do hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất - hệ số k) để tính "tiền sử dụng đất", hoặc "Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở" một cách minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho". Hiệp hội đề nghị Chính phủ chỉ giữ vai trò hậu kiểm để đảm bảo sự phù hợp và tạo môi trường đầu tư, kinh doanh cân bằng giữa các địa phương.
