Một năm qua, Vạn
Phát Hưng từng bước đổi mới khi chấp nhận bán bớt một phần trong các dự án của
mình nhằm lấy vốn tìm đường hồi sinh.
Tên tuổi lớn qua những ngày lao đao
Thành lập từ năm 1999, tên tuổi của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH) gắn liền với các dự án đất nền và khu dân cư (KDC) ở khu vực phía Tây Nam Sài Gòn như KDC Phú Mỹ (22ha), Phú Xuân (36,4ha), Phú Thuận (3,3ha). Nhờ việc tham gia thị trường bất động sản (BĐS) khu Nam từ sớm nên VPH đã tích lũy được quỹ đất có giá vốn thấp để chuyển mình từ một công ty nhỏ thành một đơn vị bề thế, quy mô vốn hàng trăm tỷ đồng, có hàng ngàn cổ đông và tham gia niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán.
Theo nghiên cứu của Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), lợi thế của VPH là kinh nghiệm phát triển các dự án KDC và đất nền nhà liền kề, biệt thự có vị trí thuận lợi nằm giáp ranh với Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Tuy nhiên, từ năm 2010, VPH chuyển hướng tập trung vào xây dựng và kinh doanh 2 dự án trọng điểm của mình là KDC Nhơn Đức và khu phức hợp La Casa (Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM).
Cân đối dòng tiền 2015
Dự phòng doanh thu từ các dự án BĐS năm 2015
Trong đó, KDC Nhơn Đức có diện tích hơn 40ha và nằm khá xa trung tâm TP.HCM. Khi thị trường chứng khoán giảm điểm mạnh, huy động vốn khó khăn thì VPH không đủ nguồn lực làm công tác đền bù và đầu tư hạ tầng kéo dài dẫn đến việc mở bán dự án này cũng trì hoãn từ năm 2012 đến nay. Dự án La Casa được giới thiệu ban đầu là một khu phức hợp gồm chung cư cao cấp và đất nền biệt thự thuộc phân khúc cao cấp. Nhưng suốt 5 năm qua thì đây chính là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nhất bởi suy thoái kinh tế khi người dân chủ yếu tìm mua căn hộ giá rẻ, tầm trung.
VPH còn mắc thêm “lỗi” lớn khi thiếu dự án gối đầu. Sai lầm về chiến lược, lại chuyển mình quá chậm theo xu hướng thị trường nên doanh thu và lợi nhuận của công ty này sụt giảm mạnh trong suốt giai đoạn giai đoạn 2010-2014. Giới đầu tư phát triển dự án BĐS tưởng chừng như chỉ chờ ngày “tiễn đưa” tên tuổi của VPH.
Cắt xẻ dự án con cưng để thu hồi vốn
Để “sống sót”, VPH đã buộc phải thay đổi. Theo phân tích của VDSC, năm 2014, VPH đã chuyển nhượng Block 5 của dự án La Casa cho An Gia thu về 73 tỷ đồng; trả bớt 40 tỷ đồng nợ vay đồng thời thương lượng lùi thời gian đáo hạn các khoản nợ dài hạn sang 2017 và 2018. Nhờ đó, 2014 đánh dấu sự đảo chiều trong hoạt động tài chính của VPH lần đầu tiên kể từ 2010 khi ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương 47,9 tỷ đồng.
Đến tháng 2/2015 vừa qua, VPH tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng tiếp phần đất và móng cọc Block 2A và 2B cho An Gia với giá trị chuyển nhượng khoảng 173,5 tỷ đồng. Theo thông tin từ phía An Gia, công ty này dự kiến đầu tư khoảng 280 tỷ đồng để xây dựng Block 5 và 630 tỷ đồng để xây dựng Block 2A&2B của dự án La Casa.
Ngoài ra, từ năm 2012, VPH đã muốn chuyển nhượng khoảng 30ha tại KDC Nhơn Đức để xây dựng trường đại học. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng kéo dài do vướng mắc ở thủ tục thay đổi quy hoạch 1/2000 và xin phép đầu tư. Cuối 2014, tín hiệu tích cực đã đến với dự án Nhơn Đức khi hai trường ĐH Sư phạm TDTT và ĐH Tài Nguyên - Môi Trường đã được sự chấp thuận của Bộ Giáo dục - Đào tạo để đầu tư 26ha đất tại đây cho mục đích giáo dục. Theo công bố tại ĐHCĐ thường niên năm 2015 của VPH, giá trị chuyển nhượng dự kiến của khu đất này vào khoảng 624 tỷ đồng, tương đương 2,4 triệu đồng/m2.
Đối với 10ha còn lại, VPH dự kiến sẽ mở bán cùng thời điểm với việc chuyển nhượng khu 30ha (quý 3-4/2015) với mức giá ban đầu vào khoảng 7,5 đến 8 triệu đồng/m2. Dự án KDC Nhơn Đức chủ yếu được tài trợ bằng nợ vay và đã phải trì hoãn trong các năm qua vì thị trường không thuận lợi. Do vậy, VPH đang chịu áp lực phải nhanh chóng mở bán để tránh chi phí lãi vay tiếp tục ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án. Tương tự như khu 30ha, trọng tâm của VPH trong năm 2015 là hoàn thành pháp lý để được cấp chứng nhận quyền sử dụng cho khu đất.
Giảm bớt nợ, mơ ngày bừng sáng
Để cân đối lại tình hình tài chính, trong 2015, VPH có kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn với tỷ lệ phát hành 2:1 (cổ đông đang sở hữu 2 cổ phiếu sẽ được mua 1 cổ phiếu mới) giá 10.000 đồng/cp và chia thưởng cổ phiếu với tỷ lệ 3:1 cho cổ đông hiện hữu. Nếu hai đợt phát hành thành công, VPH có thể thu về tổng cộng 151,4 tỷ đồng và tăng vốn điều lệ lên 604,2 tỷ đồng.
Bán 2 Block của dự án La Casa cho An Gia, VPH sẽ thu về hơn 240 tỷ đồng và đặt nền tảng cho sự hồi sinh. Song song với việc bổ sung nguồn vốn chủ sở hữu, các tiền thu được từ việc chuyển nhượng các dự án nói trên sẽ được VPH sử dụng để trả bớt nợ vay. Trường hợp công ty có được dòng tiền từ KDC Nhơn Đức ngay trong 2015, VPH có thể trả dứt điểm khoản nợ 465,9 tỷ đồng của Agribank và tái cơ cấu lại với các điều kiện vay tốt hơn.
Được biết, Quý 1/2015, VPH đã công bố doanh thu đạt 58,2 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế (LNST) 2,5 tỷ đồng. Nếu tình hình thu tiền từ La Casa và Nhơn Đức đúng như mong đợi thì LNST năm 2015 của VPH có thể đạt lần lượt 611 tỷ đồng và 91 tỷ đồng, tương ứng với EPS (sau khi phát hành thêm và chia thưởng) là 1.527 đồng/cp và mức P/E forward tại ngày 27/4/2015 là 7,8 lần.
Rút kinh nghiệm từ sai lầm trước đây do thiếu dự án gối đầu, hiện VPH có kết hoạch đầu tư xây dựng dự án chung cư Hoàng Quốc Việt trên khu đất hơn 1.000 m2 để tạo sản phẩm cho các năm tiếp theo. Dự án gồm 18 tầng căn hộ và dịch vụ với 10.700 m2 sàn xây dựng và 103 căn hộ, diện tích trung bình 50-80 m2/căn. Hiện dự án đang trong giai đoạn ép cọc và có thể mở bán cuối 2015 với giá bán dự kiến trên 20 triệu đồng/m2 (chưa VAT).
Song song với các dự án ở khu Nam, VPH cho biết đang tìm kiếm thêm quỹ đất ở khu vực quận 2 và quận 9, chủ yếu tập trung vào những dự án quy mô nhỏ và pháp lý hoàn thiện. Bước đầu, công ty đã có một dự án đất nền quy mô nhỏ (2,5ha) ở quận 2 (Bình Trưng Đông) để triển khai xây dựng trong năm 2015. Đó chính là những điểm sáng trong bức tranh nhem nhúa của VPH suốt 5 năm qua. Một đại gia của BĐS khu Nam đang trở lại.
* Bài viết sử dụng tư liệu phân tích, nghiên cứu của Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt.
Theo Người tiêu dùng – tieudung24g.net
