Nội dung vụ việc
Ngày 5/8/2009, ông Chua và vợ là Lê Thị Hường cùng ông Phan Báu ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ 4/27 khu phố 1, phường Thạnh Lộc, quận 12, TP Hồ Chí Minh. Theo đó, vợ chồng ông Chua bán cho ông Báu phần đất có diện tích tạm tính là 412,72m2 gồm 105,84m2 đất ở (thuộc một phần trong 200m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 9530 do UBND quận 12 cấp ngày 8/10/2003) và 306,88m2 đất nông nghiệp bao quanh đất ở (thuộc một phần trong 819m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01578/QSDĐ Q12 do UBND quận 12 cấp ngày 21/6/2000). Giá chuyển nhượng 5.300.000 đồng/m2 đất ở đã được công nhận chủ quyền.
 |
| Phần nhà đất đang tranh chấp. |
Do phần đất chuyển nhượng thuộc hai giấy chứng nhận khác nhau nên hai bên thỏa thuận: bên bán có trách nhiệm chuyển mục đích sử dụng phần đất nông nghiệp thành đất ở, rồi nhập phần đất vừa chuyển mục đích đất ở này vào giấy chứng nhận số 9530 nêu trên, sau đó tách phần đất thỏa thuận mua bán để ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng theo qui định của pháp luật.
Vì phần đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng này có một phần thuộc quy hoạch lộ giới và hành lang bảo vệ rạch, do vậy hai bên thỏa thuận: sau khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì phần đất nằm trong phần chuyển nhượng được bán với giá 5.300.000đồng/m2, diện tích đã thỏa thuận mua bán nêu trên mà thuộc phạm vi lộ giới thì bên mua được quyền sử dụng, bên bán không tính tiền. Hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nêu trên, ông Báu đã giao cho ông Chua 200.000.000 đồng tiền cọc.
Cùng ngày 5/8/2009, ông Chua có ký một hợp đồng dịch vụ với công ty TNHH MTV kinh doanh nhà Bảo Nguyên (là công ty của bà Nguyễn Thị Quỳnh Nguyên - vợ ông Báu) về việc để công ty này làm thủ tục chuyền mục đích, hợp thức và tách thửa.
Sau khi ông Báu cho biết, theo bản vẽ tạm tính thì trong khuôn viên đất chuyển nhượng (412,72m2) sẽ có 299m2 được công nhận đất ở, hai bên đã tiến hành ký Hợp đồng đặt cọc vào ngày 27/10/2009 tại Phòng công chứng Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh để thay cho hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký ngày 5/8/2009. Tại hợp đồng đặt cọc này, hai bên đã thỏa thuận số tiền đặt cọc là 600 triệu đồng (ở hợp đồng đặt cọc ngày 5/8/2009, số tiền đặt cọc là 200 triệu đồng). Vợ chồng ông Chua đã giao đất cho ông Báu sử dụng và xây dựng một số công trình trên đất. Và đến ngày 26/12/2009, ông Chua đã nhận thêm 400 triệu đồng cho đủ số tiền 600 triệu đồng tiền đặt cọc theo Hợ đồng đặt cọc có công chứng.
Nhận thấy công ty Bảo Nguyên làm giấy tờ không đúng thời hạn đã ghi trong hợp đồng dịch vụ để ông Báu trì hoãn việc giao tiền, nên tháng 6/2010 ông Chua yêu cầu hủy hợp đồng dịch vụ với công ty Bảo Nguyên. Tháng 8/2010 ông Chua yêu cầu ông Báu giao thêm tiền, từ đó hai bên phát sinh tranh chấp.
Ngày 24/8/2010, ông Chua nộp đơn khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký với ông Báu. Do phía ông Báu không hợp tác cho nên đến ngày 9/11/2016 ông Chua thay đổi yêu cầu khởi kiện: Đề nghị hủy việc chuyển nhượng đất, ông Chua trả cho ông Báu 900.000.000 đồng, ông Báu hoàn trả 469,7m2.
Bản án nào đúng?
Về thanh toán tiền đặt đọc và mua bán, tại hai phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm ông Chua và ông Báu khai như sau:
Ông Chua khai đã nhận của ông Báu tổng cộng là 900 triệu đồng, thể hiện như sau: ngày 5/8/2009 (ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc giấy tờ tay) ông Chua nhận 200 triệu đồng; ngày 26/12/2009, ông Chua nhận 400 triệu đồng (là đủ 600 triệu đồng tiền cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc giữa hai bên ký ngày 27/10/2009), ông Chua không giữ biên nhận này; ngày 31/12/2009 ông Chua nhận 200 triệu đồng và cuối cùng là ngày 3/4/2010 ông Chua nhận 100 triệu đồng. Bà Nguyễn Thị Quỳnh Nguyên (vợ ông Báu) cũng xác nhận số tiền ông Báu đã giao cho ông Chua là 900 triệu đồng, trong đó có 600 triệu đồng là tiền của bà Nguyên.
Còn ông Báu khai, tổng số tiền ông Báu đã trả cho ông Chua là 1,5 tỷ đồng, thể hiện như sau: ngày 5/8/2009 (ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc giấy tờ tay) ông Báu giao cho ông Chua 200 triệu đồng; ngày 27/10/2009 (ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc có công chứng) ông Báu trả 400 triệu đồng; ngày 26/12/2009 ông Báu trả tiếp 600 triệu đồng, ngày 31/12/2009 ông Báu trả 200 triệu đồng và cuối cùng là ngày 3/4/2010 ông Báu trả 100 triệu đồng.
.jpg) |
| Tại biên nhận này, HĐXX cấp tòa sơ thẩm công nhận nội dung phần chữ viết của nguyên đơn (ông Chua) còn HĐXX cấp tòa phúc thẩm lại công nhận nội dung phần chữ viết của bị đơn (trong khung đỏ) để từ đó hai cấp tòa tuyên án có nội dung đối nghịch nhau! |
Tại bản án sơ thẩm số 534/2017/DS-ST ngày 7/11/2017 của TAND quận 12, HĐXX không thừa nhận việc ông Báu khai đã trả 400 triệu đồng cho ông Chua vào ngày 27/10/2009 vì không có chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền này.
HĐXX phiên tòa sơ thẩm cũng không thừa nhận ngày 26/12/2009 ông Báu đã giao 600 triệu đồng cho ông Chua. “Việc giao nhận tiền được thực hiện nhiều đợt, nguyên đơn (ông Chua – PV) khi nhận tiền đều có ghi câu “tất cả trước sau” mà bị đơn (ông Báu – PV) không phản đối, tức là nguyên đơn đã chứng minh tổng số tiền đã nhận tại từng thời điểm. Theo quy định tại điều 108 Bộ luật TTDS thì việc đánh giá chứng cứ phải toàn diện, đánh giá sự liên quan giữa các chứng cứ. Như vậy có cơ sở xác định ngày 26/12/2009, nội dung “nguyên đơn nhận đủ 600 triệu đồng tiền cọc” là hợp lý hơn nội dung “bên mua có giao tiếp 600 triệu đồng”, trích bản án sơ thẩm. Từ đó có cơ sở xác định tổng số tiền hai bên đã giao nhận khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất là 900 triệu đồng.
Vì vậy, HĐXX phiên tòa sơ thẩm tuyên: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Chua, tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/08/2009, thực hiện giao dịch các ngày 05/8/2009; 26/10/2009; 26/12/2009; 03/04/2010 vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Chua phải trả lại cho ông Báu 900 triệu đồng và bồi thường do chênh lệch giá là 458,566 triệu đồng và 200 triệu đồng chi phí xây dựng trên đất. Tổng số tiền phải trả là 1,558.566 tỷ đồng.
Còn tại bản án phúc thẩm số 277/2018/DS-PT ngày 14/3/2018 TAND TP Hồ Chí Minh đã nhận định:
Căn cứ tài liệu, chứng cứ do hai bên xuất trình thể hiện ông Phan Báu đã thanh toán cho bên bán tổng cộng 1,1 tỷ đồng. Cụ thể: ngày 05/8/2009 giao 200 triệu đồng (ký nhận vào hợp đồng đặt cọc); ngày 26/12/2009 giao 600 triệu đồng; ngày 31/12/2009 giao 200 triệu đồng và ngày 03/4/2010 giao 100 triệu đồng. Như vậy, HĐXX đã không chấp nhận việc ông Báu khai đã trả 400 triệu đồng cho ông Chua lúc hai bên ký Hợp đồng đặt cọc có công chứng vào ngày 27/10/2009.
Như vậy, HĐXX phiên tòa phúc thẩm cũng không thừa nhận việc ông Báu khai đã trả 400 triệu đồng cho ông Chua vào ngày 27/10/2009 (như phiên sơ thẩm) nhưng lại công nhận ngày 26/12/2009 giao 600 triệu đồng (HĐXX phiên tòa sơ thẩm chỉ thừa nhận ông Báu đã trả cho ông Chua 400 triệu đồng). Từ đó xác định tổng số tiền hai bên đã giao nhận khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất là 1,1 tỷ đồng
Vì vậy, HĐXX phiên tòa phúc thẩm nhận định các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng đã nêu trên. Do đó căn cứ khoản 2 điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, chấp nhận kháng cáo của ông Phan Báu . Tuyên án “Công nhận hiệu lực hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày5/8/2009 và hợp đồng đặt cọc ngày 5/8/2009 về việc mua bán một phần nhà đất tại địa chỉ 4/27 khu phố 1, phượng Thạnh Lộc, Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh giữa vợ chồng ông Trương Văn Chua, bà Lê Thị Hường với ông Phan Báu...”.
Cùng một sự việc mà hai cấp tòa xét xử lại cho hai kết quả đối nghịch nhau. Hiện nguyên đơn (ông Trương Văn Chua) đã có đơn gửi Chánh án TAND cấp cao và Viện trưởng VKSND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh “Đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm” đối với bản án phúc thẩm số 277/2018/DS-PT ngày 14/3/2018 TAND thành phố Hồ Chí Minh. Dư luận đang chờ sự công tâm, minh bạch của các vị lãnh đạo ở hai cơ quan này!
|
Theo Luật sư Nguyễn Khắc Trung Hiên – Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh: Sau thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc có công chứng, bên mua đã giao thêm 300 triệu đồng cho bên bán, số tiền này vượt quá số tiền quy định trong hợp đồng đặt cọc. Bên bán đã giao đất cho bên mua sử dụng. Như vậy, giao dịch của hai bên không còn là giao dịch đặt cọc mà các bên đã thực sự bước vào giai đoạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giao dịch giữa ông Chua và ông Báu được thực hiện từ năm 2009, tức là trước thời điểm Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) có hiệu lực. Theo khoản 1 Điều 688 BLDS 2015: giao dịch đang thực hiện có nội dung khác với quy định của BLDS 2015 thì áp dụng BLDS 2005. Khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 quy định “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng”. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Chua và ông Báu đã bị vô hiệu về hình thức, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Việc Tòa án cấp phúc thẩm kết luận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Chua và ông Báu có hiệu lực là không đúng theo quy định pháp luật. |
Tieudung.vn sẽ tiếp tục thông tin vụ việc này.
