Hạ tầng tác động thế nào tới thị trường TP Hồ Chí Minh?
Theo CBRE Việt Nam, một trong những điểm nhấn của thị trường bất động sản năm 2017 là sự bứt phá của hạ tầng. Trong thời gian qua, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đã được triển khai, đi vào hoạt động như tuyến đường Phạm Văn Đồng nối từ Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất về Quốc 1A qua huyện Dĩ An (tỉnh Bình Dương) và xuyên tâm thẳng vào TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai).
Những năm 2000 tới năm 2010, khi tuyến đường này chưa được xây dựng, mở rộng lên tới 8 làn xe, thị trường khu vực mà tuyến đường này chạy qua không xuất hiện một dự án bất động sản nào. Tuy nhiên, từ năm 2010 trở lại đây, khi tuyến đường này hoàn thành và đưa vào sử dụng, hàng loạt dự án cao ốc và biệt thự phố được các chủ đầu tư như Đất Xanh, Him Lam Land, Thủ Đức House… xây dựng bám theo tuyến đường này. Đặc biệt, các dự án này nằm trải đều toàn tuyến, không chỉ nằm trên địa phận TP.HCM, mà còn cả địa phận tỉnh Bình Dương.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang chuyển hướng phát triển. Trước đây, bất động sản đi ngược theo hướng dự án đi trước, hạ tầng theo sau, nhưng giờ đã thay đổi, dự án hạ tầng đi trước, sau đó các dự án bất động sản mới phát triển theo. Không còn xuất hiện cảnh “dự án phát triển đón đầu hạ tầng”.
Tại tuyến đường Nguyễn Văn Linh, nối quận 2, quận 7, quận 8, huyện Bình Chánh (TP.HCM) với tỉnh Long An, trước năm 2007, khi tuyến đường này chưa xuất hiện, chỉ loi ngoi những dự án đất nền, nhà phố, ít xuất hiện cao ốc. Thế nhưng, sau khi đường Nguyễn Văn Linh có chiều dài 10 km được khánh thành, đưa vào sử dụng, hàng loạt dự án chung cư cao cấp, trung cấp và giá rẻ đã ồ ạt mọc lên sát hai bên tuyến đường này.
Tương tự, khi Đại lộ Võ Văn Kiệt dài 10 km, nối quận 1 (TP.HCM) về hướng Quốc lộ 1A đi Long An và các tỉnh miền Tây được khánh thành, hàng loạt dự án bất động sản đã mọc lên, trong đó dễ thấy nhất là những dự án của Novaland, 577, Nam Long, Vietcomreal… Trước đây, khi tuyến đường này chưa được cải tạo mở rộng, cũng là thời điểm thị trường bất động sản TP.HCM đi xuống, nhiều dự án chung cư ở khu vực này đã “chết lâm sàng”, nay đa số được hồi sinh.
Ngoài ra, còn phải kể đến tuyến đường Mai Chí Thọ, xa lộ Hà Nội nối TP.HCM với tỉnh Đồng Nai. Sau khi dự án cải tạo mở rộng hai tuyến đường này hoàn thành, thị trường bất động sản khu vực này đã thanh đổi nhanh chóng. Thống kê từ Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM cho thấy, hiện đã có hơn 50 dự án bất động sản với hơn 30.000 căn hộ từ thấp tới cao tầng được xây dựng mới dọc 2 tuyến đường này.
Ngoài ra, ở dự án tuyến đường sắt trên cao Metro số 1 đang xây dựng, dù tiến độ chậm hơn dự kiến và gặp nhiều khó khăn về vốn, nhưng cũng tạo ra một đòn bẩy cho thị trường bất động sản. Dự án có điểm đầu là Bến Thành (quận 1, TP.HCM) kéo tới điểm cuối là quận thủ Đức (TP.HCM) về tỉnh Đồng Nai. Năm 2007, khi tuyến đường sắt này được động thổ xây dựng, tới nay, có ít nhất 20 dự án bất động sản với gần 20.000 căn hộ thấp và cao tầng phát triển dọc theo.
Ông Bùi Xuân Cường, Giám đốc Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM cho biết, Thành phố phải đầu tư hạ tầng giao thông kết nối ổn định, hiện đại. Khi hạ tầng giao thông kết nối đã bảo đảm, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân đã “địa lợi nhân hòa”, thì các doanh nghiệp địa ốc ắt sẽ về vùng ven phát triển dự án để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
“Có thể thấy, ở đâu hạ tầng giao thông ổn định, hay xuất hiện những dự án giao thông mới, thì tức khắc thị trường bất động sản nơi đó phát triển mạnh. Chính vì vậy, khi TP.HCM phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông tại các phân khu, thì thị trường bất động sản tại dây cũng phát triển tốt hơn. Đây được cho là tín hiệu tốt để cho thị trường địa ốc TP.HCM phát triển đồng đều”, ông Bùi Xuân Cường nói.
Còn trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất Động sản, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, hiện nay, dòng vốn dành cho phát triển giao thông được Thành phố đặt lên ưu tiên hàng đầu, sau khi phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông xong mới dành cho những ngành khác. Đặc biệt, để hạ tầng giao thông phát triển, TP.HCM luôn trải thảm đỏ, kêu gọi và hỗ trợ cho nhà đầu tư để thu hút sự tham gia của khu vực tư vào hạ tầng giao thông. Hơn 100 dự án theo hình thức công - tư (PPP) của Thành phố, trong đó chủ yếu là dự án hạ tầng giao thông với tổng mức đầu tư khổng lồ luôn được Thành phố ưu tiên gửi gắm cho nhà đầu tư tư nhân.
Các tỉnh vùng ven hưởng lợi lớn
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, hạ tầng giao thông TP.HCM đã đi đúng hướng phát triển vùng lõi trung tâm tới phát triển vùng ven, để rồi đẩy mạnh chính sách giãn dân từ trung tâm ra vùng ngoại ô.
Đây cũng là hướng đi trọng tâm của Thành phố khi ngay từ Đại hội Đảng bộ Thành phố khóa X, nhiệm kỳ 2015 - 2020 đã đưa ra, đó là việc phát triển liên kết vùng giữa TP.HCM và Đồng Nai sẽ liên kết vùng với các tỉnh Đông Nam bộ; Long An sẽ liên kết vùng với các tỉnh Tây Nam Bộ.
Ông Khương cho biết, trên thế giới, đô thị vệ tinh phải nằm trong bán kính 200 km, còn TP.HCM và các tỉnh lân cận chỉ cách nhau khoảng 30 km, nên có thể gọi các tỉnh lân cận của TP.HCM là vùng ngoại ô.
Năm 2010, khi cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây - Phan Thiết và Xa lộ Hà Nội, cùng thông tin Chính phủ phê duyệt cho TP.HCM xây dựng cầu Cát Lái bắc từ TP.HCM qua huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai, thị trường vùng ven đã ngay lập tức phát triển. Các dự án luôn nằm giáp với địa phận TP.HCM và đặc biệt là dự án bám sát vào hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM.
“Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tính tới hết 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ởm cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Các dự án nhà ở tập trung chủ yếu tại các huyện nằm liền kề với TP.HCM”, ông Khương nói.
Ngay tại tỉnh được cho là thị trường khó khăn nhất là Bình Dương khi thị trường bất động sản tại đây đang đứng im, nhưng tại những vị trí như huyện Dĩ An đã có dấu hiệu hồi sinh. Đây là địa phương tiếp giáp với TP.HCM và có trục đường Phạm Văn Đồng, nối TP.HCM với Bình Dương, nên thị trường bất động sản Dĩ An đã có những chuyển biến tích cực, với những gần 10 dự án được xây dựng và mở bán mới chỉ trong những năm 2013 tới nay. Với trục đường Quốc lộ 13 kết nối trực tiếp giữa TP.HCM - Bình Dương, vì trục đường này chưa xây dựng mới, nên bất động sản Bình Dương vị trí này cũng không thể phát triển theo.
Tương tự, với việc tuyến đường Lê Trọng Tấn, Trường Chinh, Quốc lộ 22 nối phía Tây TP.HCM tới huyện Đức Hòa (tỉnh Long An) được mở rộng, thị trường bất động sản huyện Đức Hòa cũng “lên hương”. Cụ thể, từ năm 2010 tới nay, đã có tới gần 20 dự án bất động sản tại Đức Hòa được mở bán. Đặc biệt, các dự án mở bán đều giới thiệu là giáp TP.HCM và lưu thông chỉ khoảng 30 phút chạy xe máy bằng các trục đường lớn. Do đó, người dân từ TP.HCM về đây mua sinh sống cũng tăng lên.
“Việc phát triển giao thông kết nối đang tạo ra một đà phát triển cho thị trường bất động sản TP.HCM và các các tỉnh lân cận hưởng lợi theo hướng bền vững. Đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối đã tạo ra một liên kết vùng không chỉ trong lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, mà thị trường bất động sản hưởng lợi đầu tiên”, ông Khương nói.
