Xoay quanh vấn đề này, phóng viên (PV) Báo Kinh tế & Đô thị đã có buổi trò chuyện với Luật sư Lê Ngô Trung – Công ty Luật TNHH Vega, để cùng phân tích vụ việc dưới góc độ pháp lý.
 |
| Luật sư Lê Ngô Trung – Công ty Luật TNHH Vega. |
Liên quan đến việc khám xét và khởi tố xảy ra tại Địa ốc Alibaba về hành vi lừa đảo, theo Luật sư, ai sẽ phải chịu trách nhiệm hoàn trả số tiền mà khách hàng đã bỏ ra để mua đất nền tại các dự án của doanh nghiệp này?
LS: Về nguyên tắc, để xem xét trách nhiệm bồi thường trong vụ án hình sự, thì cơ quan tiến hành tố tụng phải điều tra và làm rõ nhiều vấn đề liên quan hành vi phạm tội (nếu có).
Chẳng hạn như, trường hợp xác định chủ sở hữu thông qua việc thành lập và sử dụng doanh nghiệp của mình làm phương tiện để thực hiện hành vi phạm tội, thì chủ sở hữu ngoài việc chịu trách nhiệm hình sự tương ứng với hành vi này, thì họ sẽ phải chịu trách nhiệm dân sự về toàn bộ thiệt hại (hoặc hoàn trả) cho các bên liên quan như bị hại, nguyên đơn dân sự …
Lúc này, toàn bộ phần tài sản của người phạm tội sẽ được đưa ra thi hành nghĩa vụ bồi thường. Tức là bao gồm tài sản của người phạm tội tại doanh nghiệp và các phần tài sản khác thuộc quyền sở hữu của họ (nếu có).
Thưa Luật sư, để tốt nhất, những khách hàng đã đầu tư vào các dự án của Địa ốc Alibaba nên làm gì trong lúc “dầu sôi lửa bỏng” này?
LS: Theo thông tin được đăng tải trên các phương tiện truyền thông hiện nay, thì Cơ quan chức năng đang thực hiện việc điều tra vụ việc và thông báo về địa chỉ cũng như kênh thông tin liên lạc để người dân được biết. Vì vậy, theo tôi, người dân đã thực hiện các giao dịch liên quan vụ việc trên cần sớm liên hệ và phối hợp với cơ quan chức năng để trước mắt là hỗ trợ việc thống kê - tổng hợp, sau đó cũng là tránh việc bỏ sót quyền lợi của mình về yêu cầu bồi thường hay hoàn trả số tiền đã đầu tư trong trường hợp vụ việc đưa ra xét xử.
Với những trường hợp tương tự như Alibaba, nếu kết luận cuối cùng xác định có hành vi phạm tội và gây ra thiệt hại cho rất nhiều người. Theo luật sư, nguyên nhân có thể xuất phát từ đâu? Liệu rằng nhân viên của các doanh nghiệp này có phải chịu trách nhiệm?
 |
| Cảnh sát bao vây trụ sở Địa ốc Alibaba chiều 18/9. |
LS: Thông thường, trong một vụ việc có tính chất phức tạp và gây ra thiệt hại cho nhiều người như trên, thì nguyên nhân sẽ không chỉ xuất phát từ một bên nào.
Bên cạnh nguyên nhân và phần lỗi của những người chủ chốt, thì người mua cũng có một phần lỗi trong vụ việc này. Vì trước khi sự việc xảy ra, các chuyên gia, hiệp hội BĐS và cơ quan chức năng thông qua các kênh truyền thông như báo chí đã đưa ra nhiều khuyến cáo cũng như hướng dẫn những vẫn đề mà người mua cần lưu ý trước khi ký kết và tham gia giao dịch. Tuy nhiên, có thể vì tin vào những lời quảng cáo đánh vào tâm lý lợi nhuận cao mà người dân đã bỏ qua những khuyến cáo này để rồi dẫn đến thiệt hại.
Ngoài ra, cũng nên xem xét đến việc tại sao cơ quan quản lý địa phương lại không kịp thời nắm bắt thông tin để có biện pháp ngăn chặn kịp thời, trong khi việc mua bán và tiến hành xây dựng hay phân lô trái phép được diễn ra một cách công khai và rầm rộ?!
Về phía nhân viên làm việc cho các doanh nghiệp này. Xét trên khía cạnh là người làm công ăn lương, chỉ biết thực hiện theo sự hướng dẫn hoặc vì tin tưởng vào chủ doanh nghiệp, có trường hợp các nhân viên này cũng đã lỡ đầu tư không ít vào các dự án này nên đành phải theo đuổi để rồi dẫn đến hậu quả là gây thiệt hại cho chính mình và người khác. Tuy nhiên, theo cách nhìn của một khía cạnh khác, thì họ cũng vừa là người bị hại nhưng cũng đồng thời là người đồng phạm với những người. Bởi vì, trong một chừng mực nào đó, thì các nhân viên này đóng vai trò giúp sức (đôi khi khá tích cực) trong việc lôi kéo hay tham gia “giàn cảnh” để người mua tin rằng việc đầu tư là hoàn toàn có lợi, nếu không sớm đặt mua sẽ mất cơ hội … và kết quả dẫn đến là người chủ mưu hoàn tất việc lừa đảo và chiếm đoạt tiền. Do đó, tùy theo vai trò như thế nào mà cơ quan tiến hành tố tụng sẽ xem xét và đề nghị có hay không việc chịu trách nhiệm của mỗi người.
Thời gian gần đây, xuất hiện không ít các trường hợp về dự án “ma”. Thông thường, tại các trường hợp này thì Chủ đầu tư sử dụng nhiều chiêu thức khác nhau như yêu cầu khách hàng ký kết các loại hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất … để tiến hành thu tiền và huy động vốn trước khi được phép mở bán chính thức. Nhiều quan điểm cho rằng đó là giao dịch dân sự thông thường, nên chỉ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự (BLDS), mà không phải chịu sự điều chỉnh của luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS … hay nói cách khác thì họ cho rằng việc ký kết và thu tiền trên là hoàn toàn không có dấu hiệu vi phạm pháp luật về Kinh doanh BĐS. Vậy quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
 |
| Một dự án của Alibaba ở xã Long Phước, Long Thành bỏ hoang sau hai năm rao bán. |
LS: Theo tôi, để cho rằng một giao dịch thuộc sự điều chỉnh của pháp luật nào, thì trước tiên phải xem xét bản chất của giao dịch, mà cụ thể trong trường hợp này là xem xét nội dung của hợp đồng, chứ không đơn thuần là dựa trên tên hay tiêu đề của hợp đồng. Chẳng hạn như trường hợp mặc dù tiêu đề của của hợp đồng là “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, tuy nhiên nội dung của hợp đồng này lại thể hiện gần như toàn bộ nghĩa vụ thanh toán theo từng giai đoạn của bên mua, đồng thời đối tượng của giao dịch được thể hiện rằng đó là lô đất hoặc căn hộ cụ thể, thì rõ ràng rất dễ nhận thấy việc ký kết hợp đồng chỉ còn là hình thức để hợp thức hóa giao dịch về BĐS mà thôi.
Trong khi đó, pháp luật về kinh doanh BĐS đã quy định rất rõ về điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng hay huy động vốn hay còn gọi là được phép mở bán như dự án phân lô bán nền phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng về hệ thống cấp điện nước …, còn về dự án mua bán căn hộ thì phải xong phần móng. Những quy định này cũng nhằm đảm bảo rằng dự án khả thi trong thực tế và CĐT có khả năng thực hiện được nghĩa vụ của mình.
Vì vậy, việc chỉ dựa vào tiêu đề hay cách gọi tự đặt ra để cho rằng những hợp đồng này đơn thuần là giao dịch chỉ chịu sự điều chỉnh của BLDS là hoàn toàn không hợp lý.
Có thể thấy, những vụ việc tương tự như Alibaba xảy ra đã ảnh hưởng không nhỏ để thị trường BĐS, cũng như dẫn đến những hệ lụy cho rất nhiều người. Vậy, theo luật sư, liệu đâu là giải pháp có thể khắc phục hoặc cải thiện tình hình này?
LS: Theo tôi phân tích ở trên, trước hết cần làm rõ nguyên nhân của các vụ việc này để có những giải pháp hữu hiệu nhằm tránh gây ra những hậu quả cho nhiều người. Đặc biệt, với nhiều gia đình thì số tiền họ đã bỏ ra nhằm mong muốn có được mảnh đất hay căn hộ là cả một quá trình tích góp rất dài lâu và không hề nhỏ. Vì vậy, để hạn chế hay khắc phục tình trạng này, thì:
Về phía các Hiệp hội BĐS hay doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này cần chủ động phối hợp và đưa ra đề xuất nhằm trả lại trường cạnh tranh lành mạnh cũng như bảo vệ chính lợi ích của các doanh nghiệp đủ năng lực và hoạt động đầu tư kinh doanh chân chính.
Về phía cơ quan chức năng quản lý Nhà nước cần thống nhất quan điểm và ban hành những hướng dẫn cụ thể hơn liên quan đến việc huy động vốn trái với tinh thần của pháp luật về Kinh doanh BĐS đã đề ra, nhất là các quy định về chế tài xử lý cần phải đủ mạnh để mang tính răn đe cao hơn. Đồng thời, chủ động tăng cường giám sát theo lĩnh vực và địa phương mình quản lý, cũng như kịp thời xử lý những khiếu nại hay tố cáo của người dân nhằm tránh tình trạng gây ra hậu quả cho nhiều người.
Về phía người dân, đã đến lúc cần trang bị những kiến thức cần thiết trước khi quyết định tham gia giao dịch và đầu tư vào các dự án này. Vì khi sự việc xảy ra, thì việc thu hồi lại những khoản tiền của mình đã bỏ ra là điều còn bỏ ngỏ, mà khả năng mất trắng là rất cao. Trường hợp không đủ khả năng tiếp thu những kiến thức này, nên nhờ đến người am hiểu hơn hoặc các đơn vị tư vấn pháp lý hỗ trợ xem giúp; bởi trong các hợp đồng hay giao dịch này, thì CĐT thường là bên có khả năng về câu chữ pháp lý hơn người dân.
Cảm ơn Luật sư về buổi trò chuyện này.
